РБК-ТВ: Как будет работать новый механизм защиты дольщиков?

08 ноября 2017

В эфире «Дело», и я Кирилл Токарев. Здравствуйте!

В России заработал фонд защиты прав дольщиков. Он создан в виде публично-правовой компании, которая сама формирует компенсационный фонд за счет обязательных отчислений застройщиков в размере 1,2% от каждого договора участия в долевом строительстве. Эти средства фонд сможет размещать только в финансово-устойчивых банках, в которых есть минимум 25 млрд собственных средств и которые участвуют в системе страхования вкладов. Средства фонда можно будет использовать для завершения строительства и для возмещения вложенных средств дольщиков. Выплаты будут производиться, если застройщик признан банкротом по решению суда, и в отношении него открыто конкурсное производство. Дольщикам необходимо будет просто провести собрание, принять совместное решение о получении возмещения. В фонде утверждают: замещение средств граждан другими источниками, в первую очередь банковским кредитованием, позволит раз и навсегда решить проблему в появлении новых обманутых дольщиков. Обещают также, что финансовая нагрузка на застройщика, а значит, и цена недвижимости, не вырастут. Так ли это? Как будет работать новый механизм защиты граждан, и как это повлияет на всю строительную индустрию, выясняем сегодня.

У меня в гостях Александр Плутник, генеральный директор АИЖК, генеральный директор Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства. И Михаил Кузовлев, председатель правления банка «Российский капитал».

Александр, в начале я уже коротко рассказал, что из себя представляет фонд. Всё-таки, как выглядит и как будет работать новый механизм защиты дольщиков?

А. Плутник: Здравствуйте! Фонд создан в форме публично-правовой компании. Это первая публично-правовая компания, которая зарегистрирована в России. Основная цель — защитить людей. Защитить тех, кто приносит свои сбережения и берет ипотечные кредиты для приобретения жилья на стадии строительства. Фонд, по сути, это администратор взносов, которые уплачиваются застройщиками от каждого договора участия в долевом строительстве. Тариф, который оплачивают застройщики, установлен Федеральным Законом и составляет 1,2% от цены договора. Всё взаимодействие между фондом и застройщиками происходит по онлайн каналам, мы не общаемся напрямую с застройщиками. Мы видим поступившие к нам взносы и уведомляем Росреестр о том, в каком объеме и по какому объекту эти взносы пришли. Получив от нас подтверждение, Росреестр осуществляет регистрацию соответствующего договора участия в долевом строительстве.

Ведущий: Чем новая схема, на ваш взгляд, лучше предыдущей, Которую условно можно назвать страховой? Она показала свою несостоятельность. Мы, к сожалению, видим многочисленные скандалы по обманутым дольщикам.

А. Плутник: Среди них есть как объекты, в которые люди пришли несколько лет назад, когда ещё не было страховой схемы, так и объекты, по которым ответственность была застрахована, но по тем или иным причинам выплаты не состоялись. За фондом стоит государство. Фонд учреждён Министерством строительства и ЖКХ России. И обязательства, которые фонд взял на себя, будут исполнены в полном объеме. Соответственно, дом либо будет достроен, либо жильцы, так и не получившие квартиры, смогут получить компенсацию за те вложения, которые они осуществляли.

Ведущий: Ну мы сейчас ещё к этому вернемся. Михаил, как вы эту ситуацию видите? у вашего банка есть достаточно серьезный опыт работы в строительной отрасли. Эффективная схема вообще? На ваш взгляд.

М. Кузовлев: Ну, знаете, чтобы посмотреть на эффективность, нужно посмотреть, что было. Долго рынок искал способы регулирования, а до этого существовала схема со страховыми компаниями. Как известно, сборов собрано много, а вот ответственности по страховым случаям от страховых компаний практически не видим. На примере СУ-155, было пять компаний — никто своих взносов не получил. На мой взгляд, в прошлой схеме была заложена институциональная проблема: мы страховали интересы непрофессионального участника — гражданина. А этим занимались профессиональные участники — застройщик и страховая компания. Застройщик искал снижение «костов», а страхователь — минимальную ответственность. Пострадал гражданин. Мы с вами часто бьем машины, у нас не дай бог что-то горит дома, или затапливает. В текущей ситуации достаточно сложно быстро получить возмещение. Это такой бизнес. А в данном случае это достаточно большой рынок в триллионы рублей, поэтому гражданин должен быть защищен. В схеме с новым фондом каждый человек, безусловно, получает возмещение или квартиру.

Ведущий: А на банковскую отрасль как это может повлиять, если схема будет развиваться? Ведь пока накопленного опыта нет, Фонд только заработал.

М. Кузовлев: Ну, во-первых, для банков это хорошо, потому что он снимает один из видов риска — достройку дома. Когда банк кредитует застройщика, то банк один из кредиторов, другой кредитор — это дольщик. Соответственно, когда возникает страховой случай, то застройщику приходится иметь дело с большим количеством пострадавших, один из которых является банк. В данном случае у застройщика будет коллективный оппонент в лице фонда. Далее, в любом случае предполагается сотрудничество между фондом и банками. Потому что, для того чтобы понимать, можешь или не можешь страховать того или иного застройщика, тебе нужна какая-то статистика. Застройщики осуществляют свои платежи через банки. Банки — естественный источник такой статистики для фондов, соответственно банки будут давать необходимое банковское сопровождение. А фонд — будет это использовать в качестве статистики для понимания качества тех застройщиков, которые страхуются. Мне кажется, что для банков это нормально.

Ведущий: Ну для банков, действительно, ситуация интересная. Мы ещё к ней обязательно вернемся. Александр, правильно я понимаю, что если опять уходить на глобальный рынок, то создание фонда, разработка подобной схемы, это однозначно сигнал, что в принципе деньгам физических лиц, дольщиков на рынке не место. Необходимо переходить к проектному финансированию, более активному финансированию строительной отрасли профессиональными инвесторами.

А. Плутник: Это сигнал, что государство будет защищать человека на всех стадиях его взаимодействия с представителями строительного бизнеса, у которых он это жильё приобретает. Но в целом механизм покупки жилья на стадии строительства, если посмотреть вообще на рынок, конечно, приносит гражданам большое количество плюсов. Один из главных плюсов — это приобретение жилья существенно дешевле готового жилья. И задача состоит в том, чтобы этот механизм сделать полностью защищенным для человека. Человек, безусловно, всегда сможет приобрести жилье, которое еще строится. Но вопрос в том, как это будет происходить? Конечно, со временем, думаю, прямое взаимодействие застройщика и гражданина уйдет в прошлое. Такого взаимодействия нет ни в одной стране мира. В тех схемах приобретения жилья на стадии строительства, которые действуют в мировой практике, между человеком и застройщиком стоит профессиональный институт. В данном случае речь идет, конечно, о кредитных организациях, о банках, которые предлагают специальные продукты для застройщиков на основании тех средств, которые они собирают с граждан, которые желают купить жилье по тому или иному адресу.

Ведущий: Нет, ну я вот тоже видел, особенно в регионах, много обсуждений идет относительно новой схемы, что это вот всё банкиры пролоббировали, для того чтобы убрать с рынка дешевые деньги дольщиков, принести свои дорогие кредиты и прочее. Но может быть нужны этому рынку деньги дольщиков или, на ваш взгляд они больше беспокойства доставляли?

М. Кузовлев: С началом работы фонда гражданин на самом деле застрахован и защищен. Поэтому деньги эти с рынка не уходят. На мой взгляд, это наоборот для граждан дополнительный сигнал, что можно деньги в строительство вкладывать. Новый механизм каким-то образом повысит стоимость — с моей точки зрения, это миф. Если раньше платилив районе 1% страховым компаниям, но, правда, не было ответственности, то теперь эта сумма пойдёт фонду. Источников для повышения стоимости из-за залоговой схемы — нет. Может быть только недобросовестность участников рынка. Но недобросовестность участников рынка будет купирована сегодняшним положением. Сегодня у нас рынок покупателя, а не продавца. Поэтому, на мой, взгляд, таких угроз нет.

Ведущий: Александр Альбертович, согласны? Достаточно много было публикаций, и участники рынка высказывались в том ключе, что переход на новую схему может привести к росту цен. Я видел какие-то совершенно сумасшедшие оценки, безосновательно абсолютно, что в ряде случаев на 20 — 25% может вырасти цена. Мне это не очень понятно откуда…

А. Плутник: Честно говоря, нам такие расчёты тоже непонятны. Безусловно, есть большое количество участников рынка, которых устраивает сегодняшняя ситуация с привлечением бесплатных средств от граждан. И, конечно, ужесточение государственной политики в этом направлении, наверное, вызывает определенную неприязнь у некоторых участников, которые считают, что будут такие последствия. Вместе с тем, прежде чем этот закон вступил в силу, мы проводили большое исследование совместно с ВЦИОМ — отношение людей к изменению в сфере долевого строительства. И наличие механизма государственной гарантии вызовет безусловно приток спроса в эту сферу. Мы сейчас находимся на пороге бума ипотечного жилищного кредитования и видим возрастающий спрос граждан на ипотечные кредиты и снижающуюся ставку. С учетом этого, приток покупателей будет массовым. Безусловно, задача государства защитить тех, кто придет. Никаких ценовых шоков, взлета цены не будет. Просто для этого нет основания. Если посмотреть на финансовую модель, которая была у застройщиков, когда они страховали свою ответственность, то она ничем не изменилась. Кроме того, вместо страховых компаний теперь будет работать государственный фонд. Если же в данном случае опасения роста цены связаны с теми критериями, которые вступят в силу с 1 июля — прежде всего, по целевому использованию средств, которые собираются с граждан именно на строительство того дома, в котором они рассчитывают приобрести квартиру, по ужесточению требований к размеру собственного капитала застройщика, то и здесь таких драматических последствий не будет. Ещё раз повторюсь, прежде всего будет усилен контроль со стороны государства за средствами граждан.

Ведущий: На связи с нами в отеле «Арарат Парк Хаятт» находится директор по развитию групп компаний «Гранель» Андрей Цвет. Андрей, здравствуйте! У вас, как у застройщика, новая схема создания фонда вызывает неприязнь или приязнь? Всё-таки, разные застройщики говорят о разном, некоторые в открытую говорят, что вот «У нас-то может быть и нормально всё будет, но небольшие игроки рынок покинут».

А. Цвет: Добрый день! Закон вступил в силу, фонд образован, у нас действующее до этого страхование было порядка 1%. А сейчас речь идет взносе 1,2%. Мы не видим здесь никакой проблемы абсолютно.

Ведущий: Рост цен на недвижимость вам ждать не приходится?

А. Цвет: Я думаю, что на сегодняшнем рынке — высококонкурентном, о росте цен говорить пока не приходится.

Ведущий: А как вам видится сама схема, по которой будут осуществляться работы — фонда, застройщиков, банков? Насколько она удобная? Александр сказал, что всё онлайн, механизм прозрачный. Это удобнее, нежели предыдущая страховая схема?

А. Цвет: Вы знаете, в целом удобней. Если всё действительно работает в таком ключе, как озвучено, проблемы не видим. Даже в целом ускорение получим по оформлению сделок. Это позитивный фактор. Вообще, в целом для рынка, доверие — важный фактор. И то, что государство сегодня встало за фондом, и мы имеем возможность отрасль подстраховать государственным фондом, это крайне позитивный факт!

Ведущий: Мы продолжаем обсуждать новую схему защиты прав дольщиков, ситуацию на рынке финансирования стройки. Александр, давайте вторую часть начнем с небольшого прогноза — вы назначены на пост генерального директора публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» на 3 года. Как в принципе будет меняться рынок в горизонте 3 лет? Какие вы себе цели поставили? Мы говорили о том, что уходим от долевого строительства постепенно к проектному финансированию. Что должно измениться?

А. Плутник: Работа в фонде, это работа в соответствии с положением 218 закона, который регламентирует деятельность публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства». А те изменения, которые будут происходить в отрасли, они будут разрабатываться Министерством строительства и ЖКХ РФ исходя из той ситуации, которая есть на региональных рынках сегодня, с постепенным отходом от долевого строительства. Наши задачи в этот переходный период — не допустить новых дольщиков по тем объектам, которые будут Фондом застрахованы.

Ведущий: Михаил, ваше видение как банкира, который к тому же работает с такой неподъемной историей как СУ-155, что необходимо изменить, от чего нужно уйти в первую очередь, на ваш взгляд?

М. Кузовлев: На самом деле ситуация парадоксальная. Триллионы рублей в принципе находятся в рынке. С одной стороны — хорошо, потому что они поддерживают отрасль, с другой стороны — общих правил и общих стандартов ответственности как бы нет. Отрасль прошла через несколько этапов. Не зря Андрей сказал, что при такой конкурентной ситуации ждать роста цен не приходится. В принципе, сейчас тоже не самые лучшие времена, поэтому наличие такого фонда, это в первую очередь обеспечение прозрачности этих денег. Потому что у нас крупнейшие застройщики собирают по 100–200 млрд рублей с граждан. Всё-таки, это уже банк фактически.

Ведущий: При этом, фактически бесконтрольный.

М. Кузовлев: С точки зрения дальнейшего контроля это исключительно их внутренние процедуры. Для рынка в целом работа фонда в первую очередь даст приток новых средств. Смотрите, как выросла депозитная база после того, как была организована система страхования вкладов. Поэтому для отрасли — это плюс. Банкам данной ситуации тоже на пользу, потому что отрасль становится более прозрачной.

Ведущий: Денег-то хватит у фонда для того чтобы решить проблемы, которые уже накопленные, и которые, но не дай бог, но будут возникать в будущем?

А. Плутник: Здесь надо четко разделить две ситуации: накопленную, которую мы имеем сегодня, и те объекты, по которым будет работать фонд. Это две разные ситуации. По тем объектам, которые сейчас накопленные, Минстрой России по поручению Председателя Правительства РФ Д. А. Медведева проводит аудит, выясняет состояние каждого объекта. Регионы представили соответствующие «дорожные карты» по улучшению ситуации, по достраиванию домов, на которые деньги были собраны ранее. Там большое количество объектов. на этот аудит уйдет порядка месяца, и через месяц-полтора уже можно будет сказать с уверенностью, что будет происходить с этими объектами. Прежде всего, конечно, это ответственность региональных властей, на территории которых эти объекты появлялись. А на некоторых территориях они появлялись с определенной частотой. Фонд будет отвечать по тем объектам, которые сейчас в фонде начинают страховаться. Прежде всего, мы видим, что до момента вступления в силу Закона 218 большое количество застройщиков получили разрешение по всей стране на новые объекты и уже зарегистрировали там первые ДДУ. Эти объекты под деятельность фонда не попадут, они будут жить по старым правилам. При этом, Банк России вводит усиленный надзор за страховыми компаниями, которые осуществляют страхование по этому виду рисков.

Мы видим объекты, исходим из того, что сегодня тариф не меняется. И вводятся с 1 июля дополнительные требования к застройщикам, которые снизят риски и тем самым снизят риски вложений фонда в достройку соответствующих объектов, либо в компенсацию гражданам тех средств, которые могут быть потрачены нецелевым образом застройщиком. Тариф фонда устанавливается законом и пересматривается раз в год по итогам актуарной оценки.

Ведущий: А исходя из чего?

А. Плутник: Исходя из актуарной оценки состояния фонда, исходя из тех моделей, которые строятся по дефолтам в предыдущие годы, по тем разрешениям, которые были выданы ранее, смотрится общее количество объектов, которые начали строиться и которые не построились по тем или иным причинам. Безусловно, мы такую работу будем проводить, и позже совместно с Минстроем России и депутатами государственной думы обсуждать работу фонда на будущий период.

Ведущий: Михаил, как вы оцениваете закредитованность российских застройщиков, если они привлекали такие серьёзные деньги с помощью дольщиков? Аппетиты кредитования у них каковы были? Изменятся, очевидно?

М. Кузовлев: Во-первых, по нашим оценкам процентов 70 всех их средств — это средства дольщиков. Банки участвуют в кредитовании процентов на 30. Соответственно, аппетит к кредиту — это собственно финансы компании. В любом случае компании будут к своим финансам относиться более внимательно, и закон ведет к тому, чтобы компании наконец перешли от котлового способа финансирования к проектному. Все трюки с выводом денег на технического заказчика, дальше распахивание его дальше — они понятны. Когда застройщик приходит в банк, он не может раскрыть свои финансы, показать полностью всю свою отчётность. Сегодня контролировать физические объемы — это не такая большая проблема. Квадрокоптер летает, везде камеры стоят. Объем налоговых платежей исходя из выручки помогает определить, компания занимается добросовестной деятельностью или нет. При наличии такой отчётности, а она сегодня есть, после определенных наладок работа застройщиков станет более прозрачной, и взаимодействие банков с фондом наоборот только сделают больше возможностей для финансирования.

Ведущий: Будем надеяться. Андрей, а как у вашей компании складывается общение с банками, насколько вам комфортны банковские услуги сейчас? Кредитование, я имею в виду. Ну, и как вообще новая схема может изменить это общение? Имею ввиду, застройщика с кредитными организациями.

А. Цвет: Вы знаете, в основном группа компаний Гранель не привлекает, не пользуется кредитными средствами. Мы ведем начальные этапы на собственные средства — приобретение земли, разработку проекта, начало финансирования строительства и так далее. Дальше, конечно, подключается финансирование дольщиков. Но мы в этом смысле, наверное, нетипичный застройщик, потому что многие компании очень сильно закредитованы. А то, что касается нас, мы уже подготовились к поправкам в закон, сделали уставной капитал соответствующего размера и больше проблем не видим. Но более мелким, слабым застройщикам придется уйти с рынка или свои площадки каким-то образом передавать более крупным, такую консолидацию ожидаем.

Ведущий: Спасибо, Андрей. Наше время подошло к концу. Александр Плутник, генеральный директор АИЖК, генеральный директор «Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства», Михаил Кузовлев, председатель правления банка «Российский капитал», Андрей Цветков, директор по развитию группы компаний Гранель. Это было «Дело», Кирилл Токарев. Всего доброго!