Вопрос-ответ

Ответ

Подробную инструкцию можно посмотреть по ссылке: Инструкция по работе в «Личном кабинете дольщика»

Ответ

Форма

Ответ

В случае ненадлежащего исполнения УО обязательств по содержанию дома следует обратиться в орган государственного жилищного надзора в регионе (статья 20 Жилищного кодекса Российской Федерации) и в суд. Контактные данные, а также форма обратной связи для обращений граждан размещены на официальных сайтах.

Ответ

Данные по управляющим компаниям размещаются на официальном сайте государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) dom.gosuslugi.ru. Сайт «Реформа ЖКХ» был определен официальным сайтом для раскрытия информации о деятельности по управлению многоквартирными домами в период с 7.07.2013 года по 1.01.2018 года (для городов федерального значения – до 1.07.2019 года); в указанный период контроль за соблюдением управляющими организациями Стандарта осуществлялся органами государственного жилищного надзора в соответствии с частью 10 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

С 1.07.2017 года в соответствии с Федеральным законом от 28.12.2016 года № 469-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» информация об осуществлении деятельности в сфере управления многоквартирными домами должна раскрываться управляющими организациями в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ).

Ответ

Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов РФ. Контроль за соблюдением требований к ограничению изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги, требований к составу нормативов и т.п. осуществляют органы жилищного надзора региона (статья 20 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Индексы изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги, утверждены постановлением Правительства РФ от 14.11.2022 N 2053 "Об особенностях индексации регулируемых цен (тарифов) с 1 декабря 2022 г. по 31 декабря 2023 г. и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации".

Ответ

По вопросу о предоставлении сведений о начислениях и оплате коммунальных услуг необходимо обращаться в организацию, предоставляющую услуги (контактные данные указаны в платежном документе).

Ответ

Решение о создании ТСЖ право собственников многоквартирного дома и принимается общим собранием собственников помещений в данном доме в соответствии с действующими нормативно-правовыми актами. Решение о создании ТСЖ считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в МКД, обладающие более 50% голосов.

Ответ

Если козырек балкона является ограждающей несущей конструкцией МКД, следить за его состоянием, в том числе освобождать от снега и сосулек, обязана управляющая организация, с которой собственниками помещений в МКД заключен договор на оказание услуг

Ответ

Размер платы за наем, платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений или если способ управления МКД не выбран устанавливается органом местного самоуправления; решением собственников помещений в МКД с учетом предложений управляющей организации или органами управления ТСЖ, ЖСК в соответствии с их уставом

Ответ

В случае ненадлежащего исполнения обязательств по содержанию общего имущества дома или предоставления коммунальных услуг, определенных договором управления или содержания и ремонта общего имущества МКД или договором ресурсоснабжения, следует обратиться в орган жилищного надзора региона и в суд.

Ответ

Уборка мест общего пользования в МКД относится к работам по содержанию общего имущества в МКД, выполнение которых финансируется за счет платы за содержание и осуществляется УО или организацией, оказывающей услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД. С жалобой на ненадлежащее содержание общего имущества следует обращаться в УО, с претензией и требованием о перерасчете за не оказанные коммунальные услуги, в орган жилищного надзора и в суд.

Ответ

Полный реестр аварийных домов по всем регионам Российской Федерации размещен во вкладке «Расселение аварийного жилья» раздела «Гражданам».

Информация об аварийных домах вносится в реестр органами власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном приказом Минстроя России, это официальная информация.

Для получения выписки из реестра аварийных домов необходимо в указанном выше разделе указать адрес Вашего дома, в карточке дома нажать кнопку «принтер» и сформировать запрос на получение выписки из реестра аварийных домов. Сформированная выписка придет на указанный адрес электронной почты. Выписка содержит адрес и основные сведения о доме и реквизиты решения о признании его аварийным. Если дом отсутствует в реестре, выписка формируется с указанием адреса дома и записью «отсутствует в реестре аварийных домов». Если по дому ранее принимались решения о признании его аварийным и/или о признании его пригодным для проживания, такие сведения включаются в выписку. При наличии в реестре копий документов о результатах обследования дома, о решениях межведомственной комиссии и органа местного самоуправления, принятых в отношении дома, такие сведения прилагаются к выписке.

Если Вы не нашли свой дом в реестре, но у Вас есть информация о признании его аварийным, для подтверждения этой информации рекомендуем направить письменный запрос в адрес главы муниципального образования по месту нахождения дома. Примерный текст запроса: «Прошу предоставить информацию о признании дома по адресу (адрес) аварийным и подлежащим сносу или расселению, в том числе о результатах обследования дома специализированной организацией, о решениях межведомственной комиссии, а также о решениях органа местного самоуправления по указанному вопросу».

Ответ

Вы можете обратиться в муниципальные органы власти с заявле­нием о признании его аварийным (с приложением документов, подтвержда­ющих ваши права собственности на помещение в таком доме). Копию заявления рекомендуем направить в государственную жилищную инспекцию.

Примерный текст заявления: «В связи с наличием дефектов строительных конструкций (рекомендуется указать основные дефекты), непосредственно влияющих на возможность безопасной эксплуатации дома по адресу (адрес), просим провести его обследование и признать аварийным в порядке, установленном постановлением Правительства РФ №47».

Примерный перечень типовых дефектов: частичное разрушение, трещины, отклонение от вертикали, выпучивание фундаментов и несущих стен; разрушение и прогиб балок или плит перекрытий; поражение гнилью несущих элементов деревянных конструкций.

По возможности следует указывать числовые характеристики дефектов (сквозная трещина с раскрытием 5мм, прогиб балки на 10мм и т.п.) с приложением фотографий.

Если Ваш дом будет признан аварийным, вы должны получить соответствующее уведомление и сведения о признании дома аварийным в течение 10 дней должны появиться в реестре аварийных домов (см. вопрос Как узнать, является ли мой дом аварийным?)

Ответ о результатах рассмотрения Вашего заявления может содержать информацию о проведенных по заказу органов власти обследованиях, по результатам которых аварийное состояние дома не установлено. Если Вы не согласны с такой оценкой состояния дома, необходимо за свой счет заказать обследование состояния дома специализированной организацией и, если оно будет содержать выводы об аварийном состоянии дома, повторно направить обращение о признании дома аварийным с приложением акта указанного обследования.

Ответ местного органа власти может также содержать требование самостоя­тельно провести обследование дома с привлечением специализированной организации за счет заявителя. Муниципалитеты часто ссылаются при этом на отсутствие средств в местном бюджете на оплату таких услуг.

Если у Вас отсутствует возможность заказать и оплатить такое обследование, Вы можете обратиться в суд с требованием о понуждении местного органа власти за свой счет провести обследование дома.

Ответ

Муниципалитет обязан направить собственникам помещений в аварийном доме уведомление о признании его аварийным и предложение самостоятельно обеспечить снос или реконструкцию аварийного дома.

Такие требования установлены Жилищным кодексом и направлены на обеспечение прав собственников помещений в аварийном доме. Если собственники имеют желание и возможность самостоятельно снести аварийной дом и построить на его месте новый дом (либо провести реконструкцию аварийного дома), это их право и закон стоит на защите этих прав.

Если такого желания или возможностей его реализации у собственников нет, на уведомление с предложением о самостоятельном сносе дома отвечать не нужно, это никак не отразится на правах жителей дома на участие в программах и иных мероприятиях, предусматривающих расселение аварийного жилья.

Ответ

Если состояние дома грозит его обрушением, муниципалитет должен принять меры для обеспечения безопасности проживающих в таком доме граждан, а также предотвратить возможный ущерб от обрушения конструкций дома для иных лиц.

Жителям дома должны быть предложены для временного проживания помещения маневренного жилищного фонда. Переезд в такое жилье осуществляется в добровольном порядке.

Эксплуатация аварийного дома, грозящего обрушением, должна быть прекращена. В такой дом прекращается подача коммунальных ресурсов. Вокруг дома должно быть устроено ограждение, препятствующее проникновению на территорию дома каких-либо посторонних лиц.

Жители такого дома должны освободить жилые помещения и забрать вещи в порядке, установленном администрацией муниципального образования.

Переезд в маневренное жилье или отказ от его использования не лишает граждан прав на получение выкупной стоимости или иного жилья по программам переселения граждан из аварийного жилищного фонда.

Ответ

Какого-либо запрета на куплю-продажу жилых и нежилых помещений в аварийном доме законодательством не установлено.

При этом законодательство содержит ряд ограничений – нельзя продать квартиру в аварийном доме в следующих случаях:

- если на момент подписания договора купли-продажи вынесено решение суда о выселении собственника;

- если владелец помещения уже не имеет права собственности на жилье, так как подписал договор с региональными органами о выплате выкупной стоимости или получении жилья взамен ранее занимаемого.

В случае, если гражданин приобрел жилье в аварийном доме, расселение будет производиться в соответствии с п. 8.2. Статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Ответ

В случае несогласия с решением о признании дома аварийным собственники жилого помещения, наниматели или другие заинтересованные лица могут оспорить эти решения в досудебном или судебном порядке.

Досудебный порядок предполагает обращение заинтересованного лица в органы местного самоуправления с жалобой или заявлением.

Примерный текст заявления: «Наш дом (адрес дома) признан аварийным, однако фактическое состояние несущих конструкций дома обеспечивает возможность его безопасной эксплуатации. В частности, в работоспособном или ограниченно-работоспособном состоянии находятся фундамент, несущие стены и перекрытия дома, отсутствуют или слабо выражены характерные дефекты таких конструкций» (о типовых дефектах см. вопрос Мой дом в плохом состоянии, как признать его аварийным?).

Желательно приложить к такому заявлению акт обследования дома, проведенного специализированной организацией (если выводы такого акта свидетельствуют об отсутствии оснований для признания дома аварийным).

Аварийный многоквартирный дом может быть признан пригодным для проживания на основании повторного обследования дома и акта межведомственной комиссии о признании дома пригодным для проживания.

В случае бездействия местных органов власти решение о признании дома аварийным может быть обжаловано в судебном порядке.

Ответ

Наниматели помещений в аварийном доме переселяются также на условиях социального найма, в равнозначные помещения (статья 89 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения производится в соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением между органами местного самоуправления и собственником. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Ответ

Выкупная цена за изымаемое жилое помещение складывается из стоимости жилого помещения с учетом состояния аварийного дома и стоимости доли собственника в праве собственности на общее имущество в аварийном доме, включая долю в праве собственности на земельный участок, также в выкупную цену включают компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт.

Оценка выкупной цены изымаемого жилого помещения осуществляется независимым экспертом. Сумма оценки может быть оспорена в досудебном или судебном порядке. Для оспаривания суммы оценки в досудебном порядке необходимо провести повторную независимую оценку стоимости жилого помещения в аварийном доме (стоимость услуг по оценке оплачивается собственником). При обращении в суд такая оценка будет проведена экспертом, назначенным судом.

При отказе собственника от получения определенной судом выкупной стоимости такая сумма может быть уплачена муниципалитетом в депозит нотариуса, что будет являться основанием для изъятия помещения в аварийном доме.

Ответ

Сведения о ходе реализации региональных программ капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов субъектов Российской Федерации публикуются на сайта ППК «Фонд развития территорий» в разделе «Гражданам-Капитальный ремонт МКД» по ссылке https://xn--80adsazqn.xn--p1aee.xn--p1ai/overhaul на основании данных, представленных в соответствии с приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 1 декабря 2016 года № 871/пр «Об утверждении форм мониторинга реализации субъектами Российской Федерации региональных программ капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и признании утратившими силу отдельных приказов Минстроя России».

Дополнительно ознакомиться с информацией о капитальном ремонте конкретного многоквартирного дома можно в личном кабинете пользователя (через авторизацию в личном кабинете) государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) в разделе «Капитальный ремонт».

Ответ

Согласно части 3 статьи 170 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта:

1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет для формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете (владельцем специального счета может быть ТСЖ, ЖК, ЖСК, УК, осуществляющие управление домом или региональный оператор).

2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора для формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора.


Собственники помещений многоквартирных домов в течение срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не менее чем в течение трех месяцев и не более чем в течение шести месяцев со дня включения многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта должны выбрать способ формирования фонда капитального ремонта.

Собственниками помещений многоквартирных домов-новостроек решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано не позднее чем за три месяца до возникновения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт.

Уточнить дату включения дома в региональную программу можно на сайте Фонда капитального ремонта многоквартирного дома субъекта Российской Федерации.
Решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и оформляется протоколом.

В случае если собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали способ формирования фонда капитального ремонта или выбранный ими способ не был реализован, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора.

Важно отметить, что собственники помещений в многоквартирном доме могут принять на общем собрании решение о смене способа формирования фонда капитального ремонта.

Ответ

Решение о переносе срока капитального ремонта дома, находящегося в региональной программе и формирующего фонд капитального ремонта на счете регионального оператора определяется на основании порядка, установленного в субъекте Российской Федерации и с учетом сведений о техническом состоянии общего имущества в многоквартирном доме и (или) отдельных конструктивных элементов, входящих в его состав.

Собственники, которые копят деньги на специальном счете, могут сделать ремонт раньше, чем указанного в региональной программе, если они собрали достаточно средств или выбрали иные способы финансирования: собирают дополнительный целевой взнос или привлекли кредит.

Перенос срока капитального ремонта на более ранний осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Также с 1 сентября 2024 года результаты обследования технического состояния многоквартирного дома (если такое обследование проводилось), включенного в региональную программу, являются основанием для внесения изменений сроков проведения капитального ремонта.

По вопросу о проведении капитального ремонта общего имущества дома следует обращаться в администрацию муниципального образования и орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, к ведению которого относятся управление и нормативно-правовое регулирование в области жилищно-коммунального хозяйства.

Ответ

Если средства собственников помещений в многоквартирном доме собирались на счете регионального оператора, то региональный оператор (Фонд капитального ремонта) обязан проконтролировать качество выполненных работ по капитальному ремонту подрядными организаторами, привлеченными региональным оператором.

Если же средства собственников на капитальный ремонт собирались на специальном счете, ответственность лежит на уполномоченном собственниками лице (далее-УЛ).

В случае некачественно проведенных работ по капитальному ремонту собственники помещений вправе подать жалобу в адрес заказчика капитального ремонта (региональный оператор, УЛ).

Важно знать, что гарантии на работы по капитальному ремонту составляют пять лет с момента завершения и подписания акта сдачи-приемки работ. В течение этого срока подрядная организация несет ответственность перед собственниками и заказчиком работ (региональным оператором, УЛ) за качество проведенных работ.

Контроль за исполнением работ осуществляет Государственная жилищная инспекция субъекта Российской Федерации, Роспотребнадзор.

При необходимости также собственники вправе обратиться с исковым заявлением в суд и в органы прокуратуры по месту нахождения дома.

Ответ

1. Статьей 183 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, то региональный оператор ведет учет средств, поступивших на счет, счета регионального оператора в виде взносов на капитальный ремонт собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора. Такой учет ведется отдельно в отношении средств каждого собственника помещений в многоквартирном доме.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме, накапливающие средства на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме на специальном счете, самостоятельно решают все вопросы, связанные с организацией капитального ремонта. Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме выбирается лицо, уполномоченное на оказание услуг по представлению платежных документов на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет, определяется порядок представления платежных документов и размер расходов, связанных с представлением платежных документов, условия оплаты этих услуг. При этом выбор уполномоченного лица осуществляется по согласованию с ним.

Ответ

Размер минимального размера ежемесячного взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Минимальный размер взноса должны уплачивать все собственники помещений в доме, за исключением:

— собственников помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу;

— собственников помещений в многоквартирных домах на территориях закрывающихся населенных пунктов;

— собственников помещений в многоквартирных домах, в отношении которых принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки (с первого месяца года, в котором запланировано переселение, либо ранее – если это установлено нормативным правовым актом региона).

Размер платежа за капитальный ремонт зависит от общей площади помещения в многоквартирном доме (жилого или нежилого).

Капитальный ремонт можно провести досрочно или включить в него дополнительные работы. В этом случае размер взноса по решению общего собрания собственников должен быть увеличен.

Ответ

У собственников помещений нового многоквартирного дома тоже есть обязанность уплаты взноса на капитальный ремонт своего дома. Обязанность по уплате взносов возникает спустя некоторое время после включения дома в программу капитального ремонта, т.е. собственникам помещений новостроек предоставляется отсрочка по оплате взносов на капитальный ремонт. Срок такой отсрочки устанавливают региональные власти, максимальный срок составляет 5 лет.

Новый дом через определенное время потребует капитального ремонта, на который необходимы значительные средства, поэтому взносы на капитальный ремонт нужно собирать заранее, чтобы успеть накопить достаточную сумму для его проведения.

Важно знать, что при переходе права собственности на жилое помещение к новому собственнику, вместе с правом собственности переходит и обязательство предыдущего собственника по оплате капитального ремонта, в том числе и имеющаяся задолженность.

Ответ

В каждом регионе устанавливается минимальный размер взноса на капитальный ремонт, который ежемесячно уплачивается собственниками помещений в многоквартирном доме.

Если собственники хотят провести в своем доме дополнительные виды работ по капитальному ремонту, либо собранных средств недостаточно для проведения капитального ремонта, собственникам необходимо принять решение на общем собрании об увеличении минимального размера взноса. В случае принятия такого решения на общем собрании, оно является обязательным для исполнения всеми собственниками помещений в доме.

Собственники, которые собирают средства на специальном счете, могут провести ремонт раньше указанного в региональной программе срока, если они собрали достаточно средств или выбрали иные способы финансирования: собирают дополнительный целевой взнос или привлекли кредитные ресурсы.

Собственники, которые собирают деньги на счете регионального оператора, могут решить увеличить взнос на капитальный ремонт, выше минимального установленного в регионе. Сумма, накопленная из такого превышения, может использоваться на оплату любых работ по капитальному ремонту, даже тех, которые не предусмотрены региональной программой капитального ремонта, а также может позволить ускорить проведение капитального ремонта.

Процедура выделения региональных и муниципальных средств на проведение капитального ремонта утверждается региональным (муниципальным) законодательством.

Ответ

Основным отличием капитального от текущего ремонта являются объем, виды проводимых работ и стоимость ремонта.

При капитальном ремонте проводится восстановление или полная замена неисправных конструктивных элементов дома. Такой ремонт является плановым, проводится с учетом межремонтного срока эксплуатации конструктивных элементов дома и их технического состояния. Виды работ по капитальному ремонту многоквартирных домов и сроки их проведения определяются в региональной программе капитального ремонта.

При текущем ремонте выполняют локальный ремонт и устранение повреждений общего имущества дома по мере необходимости в период между капитальными ремонтами.

Стоимость работ при проведении капитального ремонта значительно выше, чем при текущем ремонте. Плата за текущий ремонт входит в состав платежей собственников за содержание общего имущества многоквартирного дома, а работы по капитальному ремонту проводятся за счет отдельного взноса собственников на капитальный ремонт.

Ответ

Виды работ по капитальному ремонту определены региональной программой капитального ремонта.

Если собственники аккумулируют средства на счете регионального оператора, в таком случае с предложениями к собственникам о сроках, видах ремонта, его стоимости выходит региональный оператор. Если же собственники собирают средства на специальном счете, то такие предложения направляются владельцем специального счета (управляющей организацией, ТСЖ, ЖСК или обслуживающей организацией).

Для уточнения перечня тех работ, которые необходимы конкретному дому и сроков их проведения с 1 сентября 2024 года введена дополнительная возможность замены сроков проведения капитального ремонта путем проведения обследования технического состояния многоквартирного дома в соответствии со статьей 167 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Ответ

Жилищным кодексом Российской Федерации установлены «обязательные» виды работ по капитальному ремонту: ремонт крыши, фасада, лифтов и внутридомовых инженерных систем, а также фундамента и подвала дома (часть 1 статьи 166 ЖК РФ).

Региональная программа капитального ремонта может включать и другие виды работ в доме, кроме «обязательных». Перечень таких видов работ устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Ответ

С 1 сентября 2024 года вступили в силу изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации, которые позволяют менять сроки проведения капитального ремонта по результатам обследования технического состояния многоквартирного дома. Это позволит выстраивать очередность ремонта с учетом его реальной потребности.

Проведение такого обследования может быть инициировано собственниками за счет собственных средств. В этом случае результаты обследования направляются в исполнительный орган региона, ответственный за реализацию региональной программы капитального ремонта.

Также проведение обследования технического состояния дома может быть инициировано региональными органами власти за счет бюджетных средств, если такие средства предусмотрены в региональном бюджете.

Ответ

Требования к привлечению региональными операторами подрядных организаций для проведения капитального ремонта многоквартирных домов, в том числе и обязательное членство в СРО, установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 01.07.2016 № 615.

С 01.09.2024 внесены изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации (часть 7 статьи 166) и аналогичное требование вступило в силу при проведении капитального ремонта при всех способах формирования фонда капитального ремонта («общий котел» и «специальный счет»). Таким образом, с 01.09.2024 все подрядчики, привлекаемые для проведения работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, должны состоять в СРО (за исключением государственных и муниципальных организаций).

Ответ

Собственники на общем собрании выбирают представителя, который контролирует выполнение капитального ремонта и входит в состав приемочной комиссии.

Если у членов приемочной комиссии есть претензии к качеству ремонта, то подрядчик должен устранить все недостатки. До тех пор, пока замечания комиссии не устранены, и акт приемки не будет подписан представителем собственников, подрядчик не сможет получить оплату за выполненные работы.

 

Ответ

Перечень органов жилищного надзора субъектов Российской Федерации размещен по ссылке.

Ответ

Срок ограничивается завершением процедуры конкурсного производства застройщика.

Ответ

Граждане — участники долевого строительства получают возмещение только в случае принятия Фондом решения о нецелесообразности финансирования завершения строительства и выплате возмещения.

Ответ

В случае если договор участия в долевом строительстве содержит условие о залоге права требования участника долевого строительства по такому договору, причитающиеся участнику долевого строительства средства в размере возмещения перечисляются Фондом на залоговый счет участника долевого строительства, права по которому переданы в залог залогодержателю прав по договору участия в долевом строительстве. При непоступлении информации о реквизитах такого залогового счета в течение 20 рабочих дней или получении информации об отсутствии такого залогового счета Фонд осуществляет выплату в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Обращаем внимание, что по закону выплата должна производиться на залоговые реквизиты, которые также необходимо указывать в заявлении на выплату возмещения.

Ответ

Порядок расчета рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке установлен методикой расчета на основании постановления Правительства Российской Федерации от 07.10.2017 № 1233 «Об утверждении Правил выплаты публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» возмещения гражданам – участникам строительства по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений» и на основании постановления Правительства Российской Федерации от 14.12.2019 № 1680 (ред. от 20.10.2020) «Об утверждении Правил выплаты возмещения гражданам, являющимся членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, который создан в соответствии со статьей 201.10 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» и которому были переданы права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок».

Размер возмещения определяется исходя из стоимости 1 кв. м равнозначного жилого помещения на первичном рынке в соответствии с отчетом независимого профессионального оценщика, привлеченного Фондом, на дату, которая не может быть более чем на 6 месяцев ранее даты принятия Фондом решения о выплате возмещения. По закону существуют два ограничения: сумма возмещения не может быть меньше, чем произведенная оплата по договору участия в долевом строительстве; сумма возмещения не может быть выплачена более чем за 120 кв. м (по всем помещениям в одном доме).

Ответ

В соответствии с пунктом 3 .3 части 1 статьи 3 Закона No 218-ФЗ Фонд осуществляет взаимодействие с Пенсионным фондом Российской Федерации и его территориальными органами (далее - ПФР РФ) для перечисления части возмещения при выплате его гражданину по договору, предусматривающему передачу жилых помещений, в размере средств (части средств) материнского (семейного) капитала.

Согласно части 7 статьи 13 Закона N° 218-ФЗ если при заключении договора участия в долевом строительстве, по которому Фондом планируется выплата возмещения, либо кредитного договора (договора займа), заключенного для расчетов по такому договору участия в долевом строительстве, использовались средства (часть средств) материнского (семейного) капитала, Фонд на основании заявления гражданина - участника строительства направляет в ПФР РФ предусмотренный частью 1 статьи 10.1 Федерального закона от 29.12.2006 No 256-ФЗ <<0 дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей>> (далее - Закон No 256-ФЗ) запрос (запрос сведений об использовании гражданином, которому выплачивается такое возмещение, либо супругом (супругой) указанного гражданина средств (части средств) материнского (семейного) капитала).

После получения от ПФР РФ сообщения, Фонд перечисляет соответствующую сумму в ПФР РФ в порядке, установленном Законом No 256-ФЗ, т.е. на указанные ПФР РФ в ответном сообщении реквизиты счета. Оставшаяся часть возмещения подлежит выплате гражданину в порядке, установленном статьей 13 Закона No 218-ФЗ, с учетом особенностей, предусмотренных частью 6 указанной статьи.

Ответ

Требования граждан, приобретавших квартиры у юридических лиц по договорам переуступкам, включенные конкурсным управляющим в реестр требований участников долевого строительства, являются подтвержденными надлежащим образом.

Участникам строительства, чьи права требования подтверждены, следует учитывать, что для расчета Фондом размера выплаты, конкурсному управляющему необходимо предоставить документы, подтверждающие объем исполненных обязательств по договору долевого участия.

Выплаты гражданам осуществляются в размере суммы, рассчитанной по правилам постановления Правительства Российской Федерации № 1233 от 07.10.2017 «Об утверждении Правил выплаты публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» возмещения гражданам – участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений».

Ответ

Для получения выплаты возмещения гражданин - участник строительства член кооператива должен обратиться в публично-правовую компанию «Фонд развития территорий» одним из следующих способов:
 
1. По почте, направив требующиеся нотариально заверенные документы на бумажном носителе по адресу для корреспонденции, указанному на официальном сайте Фонда.
 
2. Через личный кабинет, заполнив заявление в электронной форме и приложив скан-копии требующихся документов, подписанных ЭЦП. 

3. Через личный кабинет, заполнив заявление в электронной форме и приложив скан-копии требующихся документов, подписанных посредством аутентификации с помощью действующей учетной записи на Едином портале государственных и муниципальных услуг.

4. Через Единый портал государственных и муниципальных услуг в разделе «Выплата возмещения участникам незавершенного строительства», заполнив заявление в электронной форме и приложив скан-копии требующихся документов.

К заявлению должны прилагаться документы, перечисленные в требованиях  комплекту, форме и порядку предоставления документов, направляемых гражданами — участниками строительства для получения возмещения по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, утвержденных Фондом.

Требования к комплекту, форме и порядку предоставления документов, направляемых гражданами – участниками строительства для получения возмещения по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений

Рекомендуемый список полномочий для доверенности на получение возмещения

Комплект документов, направляемых в Фонд на бумажном носителе

Комплект документов, предоставляемых в Фонд через Личный кабинет

Памятка для наследников, супругов или исполнителей завещания

Ответ

Выплата Фондом возмещения, предусмотренного Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ (ред. от 30.12.2020) «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», производится в течение 10 рабочих дней с даты представления заявления о выплате возмещения и полного корректного комплекта документов. При предоставлении неполного или некорректного комплекта документов будет проведена корректировка в отношении данных документов. В таком случае зачисление возмещения будет осуществлено по завершении указанной процедуры.

Ответ

Заявитель вправе в течение срока осуществления выплаты возмещений представить в Фонд для рассмотрения следующие дополнительные документы (их оригиналы или надлежащим образом заверенные копии), подтверждающие обоснованность его требований: 

- заявление в свободной форме о несогласии с размером выплаты в адрес Фонда;

- нотариально заверенная копия документа, удостоверяющего личность;

- копии договоров участия в строительстве/долевом строительстве, предусматривающие передачу жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, договоры уступки права требования;

- судебные решения, а также исполнительные листы и (или) постановления судебного пристава-исполнителя о возбуждении исполнительного производства, подтверждающие наличие и размер обязательств застройщика перед участниками строительства/участниками долевого строительства по договорам участия в строительстве/долевом строительстве, предусматривающие передачу жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, и договорам уступки права требования; иные документы, подтверждающие обоснованность требований заявителя.

Ответ

Нет, не может. До введения процедуры банкротства Фонд не является участником рассматриваемых правоотношений.

Ответ

Действующее законодательство не предусматривает конкретных сроков по возобновлению строительства. Вместе с тем все предусмотренные в параграфе 7 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ мероприятия направлены на достижение основной цели процедуры несостоятельности застройщика — создание эффективных механизмов, направленных на повышение вероятности исполнения обязательства перед дольщиками со стороны застройщика, в том числе путем передачи квартир.

Ответ

В случае если Вами не будет подано в установленный действующим законодательством срок заявление о включении Вашего требования в реестр, Вы не сможете претендовать на жилое помещение.

В соответствии с нормами Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ в случае признания застройщика банкротом и введения процедуры конкурсного производства граждане (участники строительства), имеющие требование к застройщику в отношении жилого помещения, вправе направить в адрес конкурсного управляющего заявление и подтверждающие правоотношения с застройщиком документы, на основании которых конкурсный управляющий включает данные требования в реестр требований о передаче жилых помещений. Иные требования кредиторов рассматриваются судом в рамках дела о банкротстве.

Ответ

Ввиду того, что обязательным условием для применения механизмов Фонда является действующая процедура конкурсного производства в соответствии с Федеральным законом от 26.10.200 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и применения параграфа 7 главы IX Закона № 127-ФЗ в отношении застройщика, то со стороны субъекта в адрес Фонда должно поступить ходатайство об инициировании Фондом процедуры банкротства, а также должна быть представлена кандидатура арбитражного управляющего. После утверждения коллегиальными органами Фонда кандидатуры арбитражного управляющего Фондом формируется необходимый пакет документов для подачи соответствующего заявления в арбитражный суд.

Период признания застройщика банкротом зависит от определения даты судебного заседания.

Ответ

Стандартный перечень действий кредиторов после признания застройщика банкротом:

• утвержденный конкурсный управляющий осуществляет опубликование сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в газете «Коммерсант» (можно увидеть в сети Интернет на сайте газеты и в печатной версии) и Едином федеральном реестре сведений о банкротстве в сети Интернет не позднее чем через десять дней с даты своего утверждения, в сообщениив т. ч. указывается: наименование должника, его адрес и идентифицирующие должника сведения (государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица, государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации индивидуального предпринимателя, идентификационный номер налогоплательщика);наименование арбитражного суда, в производстве которого находится дело о банкротстве, и номер дела; дата принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства; дата закрытия реестра требований кредиторов; сведения о конкурсном управляющем и соответствующей саморегулируемой организации.

• денежные требования участников строительства (обязанность возврата застройщиком денежных средств, уплаченных дольщиком, в результате расторжения договора участия в долевом строительстве, признания его недействительным и т. д. и сумма убытка, которая определяется в виде разницы стоимости по договору участия в долевом строительстве и оценочной стоимости объекта долевого участия на дату введения процедуры банкротства) и требования о передаче жилых помещений направляются конкурсному управляющему с приложением подтверждающих правоотношения документов (договор со всеми изменениями и приложениями, подтверждение оплаты, решения суда и т. д.)

• заявление о включении в реестр требований кредиторов готовится в свободной форме с описанием ситуации;

• реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства;

• конкурсный управляющий обязан обеспечить лицам, участвующим в деле о банкротстве, возможность ознакомления с реестром требований о передаче жилых помещений и основаниями для включения требований участников строительства в такой реестр;

• конкурсный управляющий рассматривает предъявленное в ходе дела о банкротстве требование участника строительства и по результатам его рассмотрения не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня получения такого требования вносит его в реестр требований о передаче жилых помещений в случае обоснованности предъявленного требования;

• в случае отказа конкурсным управляющим во включении требований в реестр данный отказ может быть оспорен в суде в рамках дела о банкротстве, возражения на отказ конкурсного управляющего могут быть заявлены не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня получения участником строительства уведомления конкурсного управляющего о результатах рассмотрения этого требования;

• иные требования кредиторов (в том числе требования о включении в реестр требований кредиторов застройщика неустойки) рассматриваются арбитражным судом, в производстве которого находится дело (при этом конкурсный управляющий может включить самостоятельно с соблюдением очередности).

В дальнейшем кредитор, требования которого включены в реестр требований кредиторов, вправе участвовать в собраниях участников строительства/кредиторов, о проведении которых будет информировать конкурсный управляющий путем размещения информации в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве в сети Интернет и газете «Коммерсант».

Ответ

Введение конкурсного производства зависит от наличия доказательств, подтверждеющих наличие признаков банкроства, определеннных Федеральным законом «О несостоятельности (банкротствем от 26.10.2002 № 127-ФЗ (Закон о банкростве), отсутвия процессуальных оснований, препятствующих рассмотрению заявления о банкротстве. Законом о банкротстве предусмотрено ведение конкурсного производства на период 1 год. В дальнейшем срок процедуры может быть продлен на 6 месяцев для завершения необходимых мероприятий.

Ответ

В случае если Вы ранее уже расторгли договор участия в долевом строительстве в отношении жилого помещения и застройщик в срок не произвел Вам возврат денежных средств, Вам необходимо направить в адрес конкурсного управляющего заявление и подтверждающие правоотношения с застройщиком документы, на основании которых конкурсный управляющий включает данные требования как денежные в реестр требований о передаче жилых помещений, который является частью реестра требований кредиторов. Данное требование удовлетворяется в третью очередь в соответствии с очередностью, установленной Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» (статья 201.9) от 26.10.2002 № 127-ФЗ, в случае поступления денежных средств в конкурсную массу должника.

Ответ

Статья 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусматривает возможность признания права собственности на жилое имущество в отношении введенных в эксплуатацию объектов.

При наличии акта приема-передачи жилого помещения, подписанного застройщиком, дольщик вправе обратиться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии для регистрации права собственности на жилое помещение.

При отсутствии акта приема-передачи дольщик вправе обратиться в арбитражный суд для признания права собственности в судебном порядке.

В зависимости от параметров ипотечного договора с банком может потребоваться его согласие на регистрацию права собственности.

Ответ

Перезаключать действующий договор участия в долевом строительстве не потребуется. Исполнение обязательств по договору будет осуществляться в соответствии с ранее согласованной проектной документацией, а также в соответствии с условиями договора и действующего законодательства.

Ответ

Введение процедуры банкротства не влечет автоматического прекращения правоотношений сторон, в связи с чем исполнение принятых обязательств по договору должно осуществляться в соответствии с условиями договора и действующего законодательства, другими словами, Вам необходимо далее продолжать производить оплату согласно условиям действующего договора для недопущения возникновения случая невыполнения условий договора.

За подтверждающими право собственности документами Вы вправе обратиться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии, таким документом является выписка из единого государственного реестра недвижимости.

Ответ

В случае оплаты (частичной оплаты) цены договора участия в долевом строительстве в рамках процедуры банкротства требования о взыскании уплаченных денежных средств будут включены в реестр требований кредиторов в соответствии с очередностью, закрепленной в статье 201.9 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002  № 127-ФЗ. Все требования кредиторов рассматриваются в деле о банкротстве Застройщика, с которым заключен договор. В дальнейшем все требования, включенные в реестр требований кредиторов, будут удовлетворяться в соответствии с действующим законодательством о банкротстве.

Ответ

После введения процедуры банкротства вы вправе отказаться в одностороннем порядке от договора участия в долевом строительстве в соответствии с пунктом 1 статьи 201.5 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ.

Ответ

В случае если Ваш договор на текущий момент времени не прошел процедуру регистрации, то Вам необходимо обратиться в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии для выяснения статуса регистрации Вашего договора.

В случае если Ваш договор был зарегистрирован — Вам необходимо направить в адрес конкурсного управляющего, который будет определен решением Арбитражного суда в день признания банкротом (период признания зависит от определения даты заседания судом), заявление и подтверждающие правоотношения с застройщиком документы, на основании которых конкурсный управляющий включает данные требования в реестр требований о передаче жилых помещений. Вам необходимо будет предоставить все документы, имеющиеся у вас на руках.

Ответ

Вам необходимо направить в адрес конкурсного управляющего, который будет определен решением Арбитражного суда в день признания банкротом (период признания зависит от определения даты заседания судом), заявление и подтверждающие правоотношения с Застройщиком документы, на основании которых конкурсный управляющий включает данные требования в реестр требований о передаче жилых помещений. Вам необходимо будет предоставить все документы, имеющиеся у вас на руках.

Ответ

Получение денежных средств возможно в порядке, установленном действующим законодательством о банкротстве. При наличии неисполненных застройщиком обязательств по договору данное требование подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротстве.

Ответ

Введение процедуры банкротства предоставляет право дольщику в одностороннем порядке отказаться от договора участия в долевом строительстве. В таком случае удовлетворение денежного требования кредитора осуществляется в соответствии с очередностью, установленной Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ, в случае поступления денежных средств в конкурсную массу должника.

Да, вы можете не дожидаться завершения строительства объекта недвижимости, но хотим обратить Ваше внимание на следующие факты.

В рамках процедуры банкротства требования о взыскании уплаченных денежных средств, в том числе и компенсаций, неустойки, будут включены в реестр требований кредиторов в соответствии с очередностью, закрепленной в статье 201.9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ, а право требовать жилое помещение у вас будет отсутствовать.

Существует вероятность, что денежных средств застройщика будет недостаточно для выплат кредиторам данной очереди.

Ответ

Денежные требования о взыскании предусмотренной договором или законом неустойки подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве и удовлетворяются в соответствии с очередностью, установленной статьей 201.9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ , в случае поступления денежных средств в конкурсную массу должника. Сроки завершения строительства уже нарушены застройщиком (если застройщик признан банкротом), и данные требования уже могут предъявляться в арбитражный суд.

Если договор участия в долевом строительстве расторгнут, требуется обратиться к конкурсному управляющему.

Ответ

Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 218-ФЗ) Фонд создается Российской Федерацией в том числе в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан – участников строительства, в том числе участников долевого строительства, членов жилищно-строительных кооперативов, имеющих требования о передаче жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений. Под участником строительства в целях Закона № 218-ФЗ понимается физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и (или) нежилого помещения или денежное требование в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

В соответствии с подпунктом 9 пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения, требования о передаче машино-места и нежилого помещения или денежного требования. Кроме того, согласно абзацу 10 пункта 2 статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий обязан вести реестр требований кредиторов. Особенности предъявления участниками строительства требований при банкротстве застройщика установлены статьей 201.4 Закона о банкротстве.

Правила принятия Фондом решения о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1 Закона № 218-ФЗ, утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2019 № 1192.

С учетом изложенного механизмы, закрепленные Законом № 218-ФЗ, направлены на восстановление прав граждан – участников долевого строительства и не применимы при восстановлении прав участников строительства – юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, которые по своему правовому положению приравниваются к юридическим лицам.

Ответ

В рамках процедуры банкротства участникам долевого строительства необходимо предоставить копию договора участия в долевом строительстве конкурсному управляющему, утвержденному арбитражным судом. В случае если у Вас по каким-либо причинам отсутствует экземпляр договора, но Вы уверены, что договор был зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, согласно действующему законодательству (статья 62 ФЗ от 13.07.2015 N218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») Вы имеете право обратиться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии для предоставления копий документов, содержащихся в регистрационном деле, к таким документам относится в том числе и договор участия в долевом строительстве. Также с данным запросом Вы можете обратиться в МФЦ.

В случае если Ваш договор не был передан на регистрацию в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии и находится у застройщика, руководитель застройщика в течение десяти календарных дней с даты утверждения конкурсного управляющего обязан обеспечить передачу конкурсному управляющему сведения обо всех участниках строительства. Таким образом, экземпляр Вашего договора (в случае его передачи застройщиком) Вы сможете запросить у конкурсного управляющего.

Ответ

В случае если Ваш договор на текущий момент времени не прошел процедуру регистрации, Вам необходимо обратиться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии для выяснения статуса Вашего договора.

С ответом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Вы вправе обратиться к Вашему кредитору для урегулирования вопросов, связанных с ипотечным кредитом, в рамках действующего законодательства.

Ответ

При наличии уважительных обстоятельств, гражданину (заявителю) необходимо обратиться в Фонд с заявлением о восстановлении пропущенного срока для обращения с заявлением о выплате возмещения. В заявлении указываются:

– сведения о гражданине (заявитель) и его праве на обращение за выплатой возмещения (при обращении с заявлением лица, которое не является участником строительства);

– обстоятельства, в связи с которыми пропущен срок для обращения с заявлением о выплате возмещения;

– просьба о восстановлении пропущенного срока для обращения с заявлением о выплате возмещения.

К заявлению должны быть приложены оригиналы или нотариально заверенные копии документов, подтверждающих обстоятельства, на которые гражданин (заявитель) ссылается в обоснование своей просьбы о восстановлении пропущенного срока.

В частности, заявитель должен подтвердить факт невозможности обращения с заявлением до даты завершения процедуры конкурсного производства (препятствовало чрезвычайное и непредотвратимое обстоятельство, гражданин проходил (проходит) военную службу по призыву или находился (находится) в составе Вооруженных Сил Российской Федерации (других войск, воинских формирований, органов), переведенных на военное положение, - на период такой службы (военного положения), принятие наследства, либо иными уважительными обстоятельствами, связанными с личностью гражданина).

Ответ

В случае, если у участника долевого строительства заключен договор долевого участия в отношении нежилого помещения площадью не более 7 кв. метров (кладовка)и/или машино-места , участнику долевого строительства необходимо сформировать пакет документов и обратиться к конкурсному управляющему для включения его требований в реестр требований участников строительства.

В случае если площадь нежилого помещения более 7 кв. м (площадь машино-места не имеет значения), требования в отношении данных объектов подлежат включению в реестр требований кредиторов в качестве денежных, в соответствии с очередностью, закрепленной в статье 201.9 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ (ред. от 24.04.2020) «О несостоятельности (банкротстве)».

Для их включения в реестр требований кредиторов участнику долевого строительства необходимо обращаться в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве.

Ответ

Реализация конкурсной массы будет производится в соответствии с нормами действующего Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 № 127-ФЗ.

Ответ

Если ранее Вы обращались в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве и суд вынес определение по включению Ваших требований в отношении нежилого помещения площадью не более 7 кв. м (кладовка) и/или машино-места в реестр требований кредиторов, тогда конкурсный управляющий в течение сорока пяти календарных дней со дня вступления в силу Федерального закона вносит в реестр требований кредиторов соответствующие изменения путем включения требований участников строительства в отношении машино-мест и нежилых помещений площадью не более 7 кв. м (кладовок). Вне зависимости от этого Вы вправе записаться к конкурсному управляющему для подачи документов.

Ответ

Одной из основных целей публично-правовой компании «Фонд развития территорий» является защита прав и законных интересов граждан – участников строительства, а именно физических лиц, имеющих к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и (или) нежилого помещения, площадь которого не превышает 7 кв. м, или денежное требование в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

Требования юридических лиц к застройщику или требования физических лиц о передаче нежилых помещений, площадь которых превышает 7 кв. м, подлежат включению в качестве денежных требований в реестр требований кредиторов застройщика-банкрота, в соответствии с очередностью, установленной Законом о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с законодательством объекты, в отношении которых отсутствуют требования граждан, подлежат реализации. Средства поступают в Фонд с последующим перечислением части субъекту Российской Федерации пропорционально размеру осуществленного им софинансирования завершения строительства. Оставшиеся денежные средства направляются на уставные цели деятельности Фонда.

Объекты недвижимости реализуются путем заключения договоров купли-продажи и договоров участия в долевом строительстве с использованием в первую очередь конкурентных процедур, в которых могут участвовать любые физические и юридические лица, желающие приобрести объекты недвижимости в домах.

Ответ

Конкурсному управляющему необходимо предоставить оригиналы и заверенные собственноручно копии следующих документов:

• паспорт;

• договор участия в долевом строительстве (или иной договор / документ, подтверждающий покупку машино-места , нежилого помещения);

• документы об оплате: платежные поручения, приходные кассовые ордера, иные документы

• договор уступки права требования (при наличии). В случае если заявление подает лицо, которое приобрело право требования, то необходимо предоставить документ об оплате первоначального договора застройщику, а также документы об оплате договора уступки права требования;

• иные документы, имеющие значение для решения вопроса о включении в реестр (судебные решения, соглашения о расторжении договоров и др.);

• нотариальная доверенность с полномочием на представление интересов в деле о банкротстве (если заявление подает / подписывает представитель дольщика).

Ответ

Да, покупка квартиры в ипотеку возможна.

Ответ

После завершения аукциона организатор аукциона формирует протокол об итогах аукциона и размещает протокол об итогах аукциона в открытой части электронной площадки.

Ответ

Продавец заключает договор купли-продажи с победителем не ранее 10 и не позднее 30 календарных дней после публикации протокола об итогах аукциона.

Ответ

Требования не установлены. У участника аукциона может быть открыт счет в любом банке.

Ответ

Задаток не предусмотрен.

Ответ

В случае если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только 1 (одна) заявка и (или) по результатам рассмотрения заявок только 1 (один) заявитель признан участником аукциона, продавец вправе заключить договор купли-продажи объекта с единственным участником по цене и на условиях, установленных аукционной документацией, при этом участнику необходимо сделать предложение в период проведения аукциона.

Ответ

Да, одновременно можно принимать участия в нескольких аукционах (лотах). В рамках одного аукциона можно участвовать в торгах нескольких объектов недвижимости. Выбор победителя осуществляется отдельно по каждому объекту, при этом заявка подается на лот в целом. Договор заключается отдельно по каждому объекту недвижимости.

Ответ

Аукцион проводится в соответствии с регламентом электронной площадки АО «Сбербанк-АСТ», размещенным по ссылке в сети Интернет: https://utp.sberbank-ast.ru/

В процессе аукциона его участники подают предложения о цене договора, предусматривающие повышение текущего максимального предложения о цене договора на шаг аукциона.

Участник аукциона не может подать предложение о цене договора ниже начальной (минимальной) цены договора и ниже, чем ранее поданное им же.

Участник аукциона не может дважды подать одно и то же предложение по цене договора.

Рекомендуемое время проведения аукциона – 60 (шестьдесят) минут. Время продления торгов после подачи ценового предложения может составлять от 10 (десяти) до 30 (тридцати) минут. Если в течение 60 (шестидесяти) минут после начала проведения не подано ни одного предложения о цене договора, аукцион завершается и признается несостоявшимся.

Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наиболее высокую цену договора. В том случае, если предложены равные лучшие цены несколькими участниками, лучшим признается предложение о цене, поступившее ранее других предложений.

Ответ

Сопровождение участия в аукционе специалистами Фонда не предусмотрено. Участник аукциона может обратиться в специализированную организацию оказывающую подобные услуги.

Так же, любой желающий вправе направить организатору аукциона запрос о разъяснении положений аукционной документации. Запрос о разъяснении положений документации направляется из личного кабинета участника аукциона на электронной площадке. Разъяснение положений документации осуществляется организатором через личный кабинет на электронной площадке в течение трех рабочих дней со дня поступления запроса.

Ответ

Наличие ЭЦП обязательно для участия в аукционе. Все действия пользователя на площадке подтверждаются с помощью ЭЦП. Выдачей ЭЦП занимаются удостоверяющие центры, например:


Контур удостоверяющий центр СКБ Контур (https://ca.kontur.ru/)
 
Удостоверяющий центр Тензор (https://tensor.ru/)
 
Удостоверяющий центр Сберключ (https://sberkey.ru/)
 
Национальный удостоверяющий центр (https://nucrf.ru)
 
Удостоверяющий центр Такском (https://uc-taxcom.ru)
 
Удостоверяющий центр ИТК (https://uc-itcom.ru)
 
Удостоверяющий центр БТП (https://podpis.su)
 
Удостоверяющий центр Электронный экспресс (https://garantexpress.ru)
 
Удостоверяющий центр OtchetOnline (https://otchetonline.ru)
 
Удостоверяющий центр Астрал (https://astral.ru/)
 
Удостоверяющий центр Электронная Москва (https://uc-em.ru)
 
Удостоверяющий центр КАРТОТЕКА (https://kartoteka.ru/uc)
 
Удостоверяющий центр Верикей (https://verikey.ru)
 
Удостоверяющий центр Русь-Телеком (https://rus-telecom.ru)
 
Удостоверяющий центр ЕЭТП (https://roseltorg.ru/ecp)
 

Для ее получения потребуется пакет документов (их перечень может отличаться в разных удостоверяющих центрах). Изготовление ЭЦП занимает несколько дней. Примерная стоимость оформления ЭЦП составляет 3000 рублей. 

 

Ответ

Участником аукциона может быть любой желающий.

Для этого необходимо зарегистрироваться на электронной площадке АО «Сбербанк-АСТ» по адресу: https://utp.sberbank-ast.ru и подготовить следующие документы:

– заявку на участие в аукционе (по форме, представленной в приложении 12.1 к аукционной документации);

– скан-копию подписанного согласия физического лица на обработку его персональных данных (по форме, представленной в приложении 12.2 к аукционной документации);

– скан-копию документа, удостоверяющего личность;

– дополнительно участник может представить скан-копию заверенного должным образом согласия супруга (супруги) заявителя – физического лица на совершение сделки на аукционе или подтверждение о том, что на момент проведения аукциона заявитель не состоит в браке;

– скан-копию надлежащим образом оформленной доверенности на лицо, имеющее право действовать от имени физического лица, если заявка подается представителем.

Порядок и состав документов, необходимых для участия в аукционе, указаны в пункте 2.6 аукционной документации. Участник аукциона самостоятельно несет все расходы, связанные с подготовкой и подачей заявки, а организатор не возмещает эти расходы независимо от хода и результатов аукциона.

Ответ

В течение 10-ти календарных дней после утверждения арбитражным судом конкурсный управляющий публикует информацию, необходимую для участников долевого строительства, используя ресурсы издательства «Коммерсант», на сайте по адресу: www.kommersant.ru/, в разделе «Объявления о несостоятельности» (для того, чтобы перейти в раздел необходимо спуститься вниз главной страницы).

Найти публикацию вы сможете, указав наименование застройщика в поисковой строке. В публикации отражается информация: дата оглашения резолютивной части, номер дела, наименование компании банкрота, информация о конкурсном управляющем, период принятия требований для включения их в реестр, адрес для направления корреспонденции и требований управляющему.

Ответ

Урегулирование обязательств застройщика путем передачи его имущества и обязательств иному застройщику происходит под контролем арбитражного суда. 

Не позднее трех дней с даты государственной регистрации перехода к приобретателю права собственности на объект незавершенного строительства и прав на земельный участок конкурсный управляющий (внешний управляющий) путем включения в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве осуществляет опубликование сведений о новом застройщике и объекте незавершённого строительства на сайте.

Ответ

Закон о банкротстве предусматривает организацию и проведение конкурсным управляющим собраний участников строительства, которыми принимаются решения по каждому объекту строительства (дому). Сроки проведения собраний и вопросы, выносимые на голосование, регламентированы законом по-разному, в зависимости от факта уплаты взносов в Фонд по каждому объекту (статьи 201.12, 201.12–1 Закона о банкротстве).

Согласно новым правилам объекты могут быть переданы новому застройщику без проведения собраний участников строительства на основании параметров, которые установлены постановлением Правительства РФ от 12 сентября № 1192. Фонд принимает решение о финансировании или о нецелесообразности финансирования завершения строительства домов и объектов инфраструктуры в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

 

Ответ

   Согласно нормам Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»  при проведении процедур, применяемых в деле о банкротстве, конкурсный управляющий обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества. 

Конкурсный управляющий обеспечивает сохранность имущества должника путем принятия соответствующих мер.

Ответ

Обязанности конкурсного управляющего зафиксированы в Федеральном законе от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Ответ

Согласно действующему законодательству проводить общее собрание будет конкурсный управляющий в строгом соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». От имени дольщиков вправе выступать только специально уполномоченное лицо (на основании доверенности).

Ответ

  Основания для освобождения и отстранения конкурсного управляющего установлены статьями 144 и 145 Закона о банкротстве, а также пунктом 19 статьи 16 Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».             

В соответствии с частью 2.1 статьи 201.1   Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в делах о банкротстве застройщиков, которые возбуждены после 01.01.2018, конкурсными управляющими утверждаются только конкурсные управляющие, аккредитованные Фондом.

В случае если банкротство застройщика инициировано до 01.01.2018 и утвержденный конкурсный управляющий не имеет аккредитации в Фонде, для его смены на конкурсного управляющего, аккредитованного в Фонде, необходимы основания, предусмотренные статьями 144 и 145   Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» .

 

Ответ

Требования участников строительства включаются в РТУС в порядке, предусмотренном статьей 201.4 Закона о банкротстве. Согласно пункту 11 статьи 201.4 Закона о банкротстве требование участника строительства, установленное соответствующим определением арбитражного суда, включается конкурсным управляющим в реестр требований участников строительства не позднее дня, следующего за днем получения копии указанного определения конкурсным управляющим, о чем участник строительства уведомляется конкурсным управляющим в течение трех рабочих дней со дня внесения соответствующей записи в реестр требований участников строительства.

Ответ

Согласно пункту 2.3-1 ст. 201.4 Закона о банкротстве в целях принятия решения о целесообразности финансирования мероприятий, указанных в части 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", арбитражный управляющий по запросу Фонда, но не ранее двух месяцев со дня, следующего за днем принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства или вынесения определения о применении при банкротстве должника правил настоящего параграфа, в течение семи рабочих дней со дня получения запроса Фонда представляет в Фонд в электронной форме с использованием личного кабинета в единой информационной системе жилищного строительства подписанные квалифицированной электронной подписью  документы, предусмотренные указанной статьей.

Ответ

   В соответствии с пунктом 2 статьи 201.12–1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»  осуществление разумных необходимых действий для поиска и привлечения иного застройщика, который будет являться приобретателем в целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками долевого строительства, является обязанностью конкурсного управляющего.

Ответ

Да, это возможно

Ответ

Копия документов должна быть заверена лицом, подающим заявление о включении в реестр требований.

Ответ

  Заявление пишется в свободной форме. К заявлению необходимо одновременно приложить весь комплект документов, подтверждающих обоснованность предъявленных требований.

Ответ

Конкурсный управляющий рассматривает предъявленное в ходе дела о банкротстве требование участника строительства и по результатам его рассмотрения не позднее чем в течение 15 рабочих дней со дня получения такого требования вносит его в реестр требований о передаче жилых помещений в случае обоснованности предъявленного требования. В тот же срок конкурсный управляющий уведомляет по почте соответствующего участника строительства о включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений, или об отказе в таком включении, или о включении в реестр требования в неполном объеме.

Ответ

Заявления в адрес конкурсного управляющего могут быть направлены со дня публикации информации издательством от «Коммерсант».

Ответ

Пакет документов может быть направлен конкурсному управляющему по почте заказным письмом с описью вложения, также может быть передан нарочно, при этом гражданин может просить у конкурного управляющего поставить отметку о приеме документов. Пакет документов должен быть направлен или передан конкурсному управляющему в период, указанный в публикации издательства «Коммерсант».

Ответ

При рассмотрении требований участников строительства, направленных по почте, конкурсный управляющий ориентируется на два срока: • срок закрытия реестра — в случае если участником строительства требование отправлено Почтой России до 24:00 дня закрытия реестра, требование будет считаться поданным в срок; • срок рассмотрения конкурсным управляющим требования участника строительства — этот срок исчисляется с момента получения требования.

Ответ

В данном случае подается один комплект документов, в том числе и одно заявление, подписанное всеми дольщиками. При этом необходимы копии паспортов всех участников долевого строительства. Если от имени одного из дольщиков действует представитель, необходима нотариальная доверенность (с полномочиями на представление интересов в деле о банкротстве).

Ответ

Проверить факт получения документов дольщик может на сайте по адресу: https://bankrot.fedresurs.ru. 

Конкурсный управляющий рассматривает предъявленное требование и уведомляет участника строительства о результатах рассмотрения не позднее чем в течение 15 рабочих дней со дня получения такого требования.

Ответ

В соответствии со статьей 13, 13.1 Закона № 218-ФЗ Фонд осуществляет выплату возмещения гражданам, источники формирования которой предусмотрены Законом № 218-ФЗ. Выплата возмещения гражданам возможна до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика, в том числе по требованиям граждан, которые включены в реестр требований участников строительства после дня принятия Фондом решения.

В случае включения в реестр требований участников строительства требований граждан после принятия решения Фондом о выплате компенсации конкурсный управляющий представляет в Фонд:

• - выписку из реестра требований участников строительства, содержащую информацию о требовании гражданина,

• - документы, обосновывающие данное включение в реестр требований участников строительства.

Данные документы в обязательном порядке должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью конкурсного управляющего, признанной согласно статье 6 Федерального закона от 06.04.2011 № 63-ФЗ «Об электронной подписи» собственноручной подписью, которой конкурсный управляющий подтверждает факт достоверности представленных документов.

Для получения выплаты вам необходимо обратиться к конкурсному управляющему с письменным заявлением о представлении в Фонд документов в отношении Вашего требования, предоставив ему оригиналы обосновывающих документов. Копии указанных документов, а также выписка из РТУС, содержащая информацию в отношении Вашего требования, будет направлена в Фонд для принятия решения о выплате возмещения.

         Обращаем внимание, что в случае принятия Фондом решения о завершении строительства объекта, участники строительства, включенные в РТУС после принятия такого решения, вправе получить возмещения в порядке, предусмотренном статьей 13 Закона № 218-ФЗ.

Ответ

В случае отсутствия данных о вас необходимо обратиться к арбитражному управляющему (для участников долевого строительства) или к председателю (для членов ЖСК) для предоставления корректных сведений в адрес Фонда.

Ответ

Отказ конкурсного управляющего в рассмотрении заявления о включении требований в РТУС не предусмотрен нормами действующего законодательства. После предъявления участниками строительства требований в установленном Законом о банкротстве порядке конкурсный управляющий рассматривает указанные требования и не позднее чем в течение 15 дней с момента их получения уведомляет участников строительства о результатах рассмотрения требований (о включении, об отказе во включении или о включении в неполном объеме).

Ответ

Если в соответствии с обмерами БТИ фактическая площадь оказалась меньше проектной, то после подписания акта приема-передачи  участник долевого строительства может заполнить заявление и в течение 10 рабочих дней получить денежные средства. При этом условия возврата денежных средств индивидуальны и определены положениями договора участия в долевом строительстве. Цена 1 кв. м определяется исходя из суммы, согласованной сторонами на момент заключения договора участия в долевом строительстве.

Ответ

В редких случаях разница может составлять от 0,5 кв. м до 1 кв. м. Для совершения доплаты в адрес застройщика необходимо в течение 10 рабочих дней после получения ключей написать заявление и направить денежные средства  по указанным реквизитам. Форму заявления можно взять у менеджеров при получении ключей.

Ответ

В редких случаях разница может составлять от 0,5 кв. м до 1 кв. м. При получении  ключей необходимо написать заявление с указанием банковских реквизитов для перечисления денежных средств. Денежные средства буду перечислены по указанным реквизитам в течение 10 рабочих дней со дня подачи заявления.

Ответ

В соответствии с пунктом 10 статьи 48 Федерального закона от 13.07.2015  №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для осуществления регистрации перехода прав по договору  участия в долевом строительстве необходимо обратиться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии совместно с приобретателем прав по договору. Если в договоре  участия в долевом строительстве есть положение о необходимости получения согласия застройщика, то нужно получить такое согласие у Фонда, написав заявление по форме, размещенной на странице объекта на сайте Фонда, направив его вместе с документами на адрес электронной почты mailbox@fondrt.ru.

Ответ

Согласно статье 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»  уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Для получения согласия на заключение договора уступки права требования и на перевод долга по договору участия в долевом строительстве участникам строительства необходимо направить в Фонд соответствующие заявление в форме обратной связи.

Ответ

Единый реестр проблемных объектов (далее − ЕРПО) формируется в электронной форме в единой информационной системе жилищного строительства на основании сведений, размещаемых субъектами Российской Федерации. Вместе с тем в настоящее время реализована возможность сообщить о проблемном объекте с использованием формы обратной связи на сайте по адресу: наш.дом.рф. Таким образом, при наличии оснований для включения объекта в ЕРПО, в соответствии с частью 1.1. статьи 23.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» гражданин имеет возможность сообщить о таком объекте самостоятельно. В случае подтверждения наличия у объекта признаков проблемного сотрудники Фонда самостоятельно свяжутся с субъектом Российской Федерации и разместят необходимую информацию в единой информационной системе жилищного строительства для включения указанного объекта в ЕРПО.

Ответ

Основания для включения объекта в ЕРПО установлены нормами в соответствии с частью 1.1. статьи 23.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Под проблемными объектами понимаются многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве либо застройщик которых признан банкротом и в отношении него осуществляется одна из процедур, применяемых в деле о банкротстве, в соответствии с Законом о банкротстве. При наличии одного из указанных признаков объект может быть признан проблемным и включен в ЕРПО. ЕРПО формируется в электронной форме в единой информационной системе жилищного строительства на основании сведений, размещаемых субъектами Российской Федерации. Вместе с тем в настоящее время реализована возможность сообщить о проблемном объекте с использованием формы обратной связи на сайте по адресу: наш.дом.рф. Таким образом, при наличии оснований для включения объекта в ЕРПО гражданин имеет возможность сообщить о таком объекте самостоятельно. В случае подтверждения наличия у объекта признаков проблемного сведения об объекте будут включены в ЕРПО.

Ответ

В ЕРПО, формируемом в электронной форме в единой информационной системе жилищного строительства на основании сведений, размещаемых субъектами Российской Федерации, в отношении каждого проблемного объекта указан предполагаемый механизм восстановления прав граждан. Помимо этого, те проблемные объекты, сведения о которых уже предоставлены субъектами Российской Федерации в Фонд, перечислены на сайте Фонда с указанием текущего статуса и сроков подготовки материалов, оценок и экспертиз для рассмотрения Наблюдательным советом Фонда. Вместе с тем, если в отношении объекта введена процедура банкротства, то, помимо информации, размещенной арбитражным управляющим на ресурсе единого федерального реестра сведений о банкротстве, конкурсный управляющий по запросу Фонда после получения ходатайства субъекта Российской Федерации направляет в Фонд реестр требований участников строительства, после чего кредиторы могут проверить наличие своих требований в реестре и их корректность с помощью сервиса на сайте Фонда.

Ответ

Восстановление прав граждан – участников строительства посредством механизмов Фонда возможно в отношении объектов незавершенного строительства, признанных проблемными в соответствии с частью 1.1. статьи 23.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и включенными в единый реестр проблемных объектов (ЕРПО), формируемый в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) на сайте наш.дом.рф.

Под проблемными объектами понимаются многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве либо застройщик признан банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»(далее – Закон № 127-ФЗ), если при банкротстве застройщика применяются правила параграфа 7 главы IX Закона № 127-ФЗ.

Также в соответствии с пунктом 23 статьи 16 Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в ЕРПО включаются сведения о многоквартирных домах и/или об иных объектах недвижимости, если в отношении застройщика, осуществляющего строительство таких объектов недвижимости, введена одна из процедур, применяемых в деле о банкротстве в соответствии с Законом № 127-ФЗ.

Ответ

1. Дорожная карта утверждается высшим должностным лицом (руководителем высших исполнительных органов государственной власти) субъектов Российской Федерации.

2. Ответственные за реализацию планов-графиков – заместители руководителей высших исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

3. Размещают сведения из дорожных карт, а также подписанные сканы дорожных карт контролирующие органы (КО) в закрытой части ЕИСЖС, в личном кабинете КО, ежеквартально, до 5-го числа месяца, следующего за отчетным периодом.

Ответ

Технический заказчик — это организация, которая оказывает полный комплекс инжиниринговых услуг по завершению строительства домов, контролирует все выполняемые работы, начиная с этапа проектирования до ввода объекта в эксплуатацию. Техническим заказчиком является ООО "Технический заказчик Фонда развития территорий" — дочерняя структура ППК "Фонд развития территорий". Технический заказчик контролирует генерального подрядчика и генерального проектировщика, в том числе следит за соблюдением сроков и качеством выполняемых работ. Генеральный подрядчик — это организация, которая является основным исполнителем по договору подряда. Договор с генеральным подрядчиком заключает ППК «Фонд развития территорий» в лице ООО «Технический заказчик Фонда развития территорий», который действует «от имени, по поручению и за счет» ППК «Фонд развития территорий». Генеральный подрядчик, в свою очередь, может привлекать субподрядные организации.

Ответ

Все обязательства по договорам долевого участия, заключенным между участниками долевого строительства и застройщиком-банкротом, будут выполнены Фондом защиты прав граждан субъекта Российской Федерации. Фонд защиты прав граждан субъекта Российской Федерации (новый застройщик) обязан передать участнику строительства объекты недвижимости не позднее трех лет со дня вынесения арбитражным судом определения о передаче прав застройщика Фонду защиты прав граждан субъекта Российской Федерации (новому застройщику) (часть 2 статьи 9.1 Закона 218-ФЗ). Ответственность за сроки и качество возводимого объекта лежит на новом застройщике - Фонде защиты прав граждан субъекта Российской Федерации.

Ответ

Сроки строительства, указанные в договорах долевого участия в строительстве, нарушили застройщики-банкроты, которые несут ответственность за это. Участники долевого строительства могут предъявить застройщикам в арбитражном суде требования об уплате неустойки.

Ответ

В соответствии с частью 2 статьи 201.4 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002  127-ФЗ руководитель застройщика в течение десяти календарных дней с даты утверждения конкурсного управляющего обязан обеспечить передачу сведений обо всех участниках строительства конкурсному управляющему.

Во исполнение части 2.3-1 статьи 201.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ в течение семи рабочих дней, следующих за днем принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства или вынесения определения о применении при банкротстве должника правил параграфа 7 Закона о банкротстве, конкурсный управляющий направляет в Фонд бухгалтерскую (финансовую) отчетность должника, а также обеспечивает возможность ознакомления со всеми документами застройщика.

Согласно части 2.3-2. статьи 201.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ неисполнение предусмотренных частью 2.3-1 статьи 201.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ обязанностей является основанием для аннулирования аккредитации арбитражного управляющего, аккредитованного Фондом.

Таким образом, механизмы изъятия Фондом проектной документации у застройщика проблемного объекта предусмотрены Законом о банкротстве, вместе с тем возможность получить проектную документацию как у застройщика, так и у субъекта Российской Федерации имеется не всегда, в ряде случаев ее приходится восстанавливать.

Ответ

В соответствии с положениями Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» решение Наблюдательного совета Фонда о финансировании принимается в отношении проблемного объекта, при этом в случае принятия решения о завершении строительства объекта указанные мероприятия будут включать в себя все действия по подключению объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, необходимые для его нормального функционирования.

Ответ

Предоставление Фондом Отчета об оценке третьим лицам не предусмотрено действующим законодательством.

Ответ

При определении рыночной стоимости 1 кв. м равнозначного жилого помещения в объекте незавершенного строительства в целях расчета размера возмещения участникам строительства проблемного объекта в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ, Правилами и постановлением Правительства Российской Федерации от 07.10.2017 № 1233 "Об утверждении Правил выплаты публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан − участников долевого строительства» возмещения гражданам − участникам строительства по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений" учитывается степень строительной готовности не отдельных помещений, а объекта незавершенного строительства в целом.  Таким образом, при определении рыночной стоимости 1 кв. м равнозначного жилого помещения в объекте незавершенного строительства строительная готовность всех помещений указанного объекта будет одинаковая и будет соответствовать степени строительной готовности объекта незавершенного строительства в целом.

Ответ

Рыночная стоимость одного квадратного метра равнозначного жилого помещения определяется в соответствии с отчетом независимого оценщика, привлеченного Фондом на основании действующего законодательства Российской Федерации, на дату, которая не может быть более чем на 6 месяцев ранее даты принятия Фондом решения о выплате возмещения. При проведении оценки оценщиками подбираются объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с жилыми помещениями, подлежащими передаче гражданам – участникам долевого строительства, по основным ценообразующим характеристикам:
–     стадия строительной готовности объекта;
–     местоположение;
–     имущественные права: право требования/право собственности;
–     количество комнат;
–     этаж расположения квартиры;
–     площадь квартиры
–     тип дома
–     состояние отделки;
–     наличие летнего помещения;
–     иные ценообразующие факторы, существенно влияющие на рыночную стоимость квартиры.

Ответ

В соответствии с частью 2 статьи 13 Закона № 218-ФЗ выплата возмещения рассчитывается исходя из рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке, определенной в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, на дату, которая не может быть более чем на 6 месяцев ранее даты принятия Фондом решения.

Определение равнозначного жилого помещения установлено постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 № 1233, под равнозначным жилым помещением на первичном рынке понимается жилое помещение, в котором жилая площадь и количество комнат не меньше жилой площади и количества комнат в жилом помещении, подлежащем передаче гражданину в соответствии с договором, а объект строительства с равнозначным жилым помещением находится в границах муниципального образования и на той же стадии строительства, на которой находится объект строительства на дату принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и открытии в отношении него конкурсного производства.

Таким образом, постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 № 1233 прямо установлено, что в целях расчета выплаты возмещения учитывается степень строительной готовности объекта. Это позволяет использовать средства возмещения в случае принятия Наблюдательным советом Фонда решения о восстановлении прав граждан – участников строительства путем выплаты возмещения, на приобретение недвижимости в близлежащем расположении в той же стадии строительной готовности, в которой находился их недостроенный дом. 

Ответ

Нет, для подачи заявления необходима усиленная квалифицированная ЭЦП физического лица.

Ответ

В том случае если заявление не принято, необходимо учесть комментарии работников Фонда и направить заявление повторно.

Ответ

Граждане Российской Федерации вправе получить ЭЦП при достижении ими возраста 14 лет. Схема действий при этом аналогична процедуре получения ЭЦП совершеннолетним гражданином.

Ответ

Для подачи заявления на получение выплаты без визита в банк требуется усиленная квалифицированная электронная подпись, выданная на физическое лицо. 

Выдать такую подпись может только удостоверяющий центр, имеющий аккредитацию в Министерстве цифрового развития, связи и массовых коммуникаций Российской Федерации. Гарантом подлинности в этом случае становится квалифицированный сертификат ключа проверки электронной подписи, который предоставляет такой центр. Сертификат выдается на USB-носителе. Для его использования необходимо установить плагин КриптоПро ЭЦП в браузер.

Ответ

Для подачи заявления на выплату без визита в банк необходимо загрузить следующие документы:

1. скан-выписку из РТУС, заверенную арбитражным управляющим;  

2. скан-копии всех страниц паспорта в одном файле;  

3. заявление о выходе из кооператива (для членов ЖСК).

Технические требования: формат pdf, png, jpeg. Максимальный размер – 50 МБ. Рекомендуемые наименования файлов: «Выписка из РТУС», «Паспорт», «Заявление  о выходе из кооператива».

Документы нужно загрузить в шаге 5 формирования заявки. Для загрузки необходимо нажать на название документа.

Ответ

В таком случае следует проверить, какую версию браузера Вы используете. Рекомендуем использовать последнюю версию браузера Google Chrome, так как он показывает лучшую стабильность в работе с плагином КриптоПро ЭЦП, а также последнюю версию плагина, скачанную с официального сайта КриптоПро: https://www.cryptopro.ru/products/cades/plugin  
После установки плагина необходимо перезагрузить браузер и повторить процесс подачи заявления.

Ответ

Установите плагин КриптоПро ЭЦП для работы с электронной подписью.

Рекомендуем использовать последнюю версию браузера Google Chrome, так как он показывает лучшую стабильность в работе с плагином КриптоПро ЭЦП, а также последнюю версию плагина.

Пройдите по ссылке и следуйте инструкции по настройке браузера: https://www.cryptopro.ru/products/cades/plugin. После установки плагина перезапустите браузер.

Ответ

Рекомендуем воспользоваться сервисом проверки сертификатов по ссылке: https://www.cryptopro.ru/sites/default/files/products/cades/demopage/cades_bes_sample.html

В случае если данный сервис покажет ошибку, необходимо проверить USB-носитель ключа ЭЦП либо USB-порт. Может быть поврежден USB-носитель с ключом ЭЦП.

Тогда следует обратиться в удостоверяющий центр, выдавший ЭЦП, и повторно записать ЭЦП на USB-носитель.

Ответ

Для авторизации в личном кабинете необходимо использовать номер телефона, который Вы передавали конкурсному управляющему для внесения в реестр требований.

Ответ

Для получения усиленной квалифицированной электронной подписи физического лица Вам понадобятся:
– документ, удостоверяющий личность;
– страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования (СНИЛС);
– индивидуальный номер налогоплательщика (ИНН).

Документы необходимо представить в аккредитованный удостоверяющий центр.

Сотрудник центра после того как установит Вашу личность и проверит документы, запишет сертификат и ключи электронной подписи на USB-накопитель.

Стоимость услуги по предоставлению сертификата и ключей электронной подписи определяется регламентом аккредитованного удостоверяющего центра и зависит, в частности, от области применения электронной подписи.

Ответ

Схема действий аналогична процедуре подачи заявления на выплату возмещения совершеннолетним гражданином.

Обратите внимание, что при подаче заявления от гражданина в возрасте от 14 до 18 лет, помимо основного комплекта документов, также понадобится прикрепить нотариально заверенное разрешение/согласие родителя или законного представителя на подачу заявления и получение выплаты. Разрешение/согласие оформляется в свободной форме.

Ответ

Для смены паспортных данных в обязательном порядке необходимо представить скан-копии всех страниц нового паспорта.

Дополнительные документы – свидетельство из ЗАГС, апостиль и т. д. – прилагаются при необходимости. 

Ответ

Вы можете авторизоваться с помощью актуального номера телефона. В этом случае Вам нужно будет внести личные данные самостоятельно. Идентификация будет происходить по паспортным данным.

Ответ

В случае принятия Наблюдательным советом Фонда решения о выплате денежной компенсации участникам долевого строительства выплаты производятся в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ (ред. от 30.12.2021, с изм. от 14.07.2022) «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2022) и постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2019 № 1192, гражданам, включенным в реестр требования участников строительства, при наличии документов, подтверждающих право такого требования. 

В случае отсутствия подтверждающих документов Фондом будет отказано в выплате.  

Ответ

Частью 3 статьи 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ (ред. от 30.12.2021, с изм. от 14.07.2022) «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2022)  предусмотрено, что физическое лицо, которое приобрело право требования о передаче жилого помещения и (или) передаче машино-места и нежилого помещения после признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства, не имеет права на получение возмещения по такому требованию. 

В случае если право требования на жилое помещение было приобретено на основании договора уступки прав требования после признания застройщика банкротом, Фонд будет вынужден отказать в выплате возмещения.  

Дополнительно уточняем, что в случае если физическое лицо приобрело право требования от юридического лица в период после 27.06.2019 после возбуждения дела о банкротстве, оно также не имеет права на получение возмещения по такому требованию.

Ответ

Фонд  не наделен полномочиями по предоставлению документов, подтверждающих степень готовности объектов. По данному вопросу Вы вправе обратиться к конкурсному управляющему после его утверждения решением арбитражного суда.

Ответ

В доверенности должны быть предусмотрены полномочия:

- на представление интересов доверителя в суде;

- на представление интересов доверителя в рамках дел о банкротстве;

- на предъявление требований о включении в реестр требований участников долевого строительства.

Ответ

Механизмы, используемые Фондом, установленные Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, не предполагают предоставление участникам строительства проблемных объектов квартир в других строящихся домах.
  
Вместе с тем, помимо применения механизмов, предусмотренных Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, субъект Российской Федерации вправе самостоятельно восстанавливать права участников строительства проблемных объектов путем реализации региональных программ, которые могут предполагать предоставление участникам строительства проблемных объектов квартир в других строящихся домах.

Ответ

 Фонд не осуществляет предоставления кредитов, в том числе ипотечных, и рефинансирование (перекредитование) целевых кредитов (ипотеки) участника долевого строительства. Для урегулирования данного вопроса целесообразно обратиться в банк.

Ответ

Основной целью публично-правовой компании «Фонд развития территорий» является защита прав и законных интересов граждан – участников строительства, а именно физических лиц, имеющих к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и (или) нежилого помещения или денежное требование в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Фонд не осуществляет предоставления кредитов, в том числе ипотечных и рефинансирование (перекредитование) целевых кредитов (ипотеки) участника долевого строительства. 

Для урегулирования данного вопроса целесообразно обратиться в банк.

Ответ

В соответствии с п. 3.1 и 15 статьи 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрен упрощенный порядок формирования реестра требований участников строительства (далее – РТУС), что в свою очередь, позволяет обеспечить интересы максимального количества граждан – участников строительства на дату принятия Фондом решения. 

Правовое положение участников строительства является равным, независимо от того, когда требования включены в РТУС (до или после принятия решения), но в силу установленных Законом о банкротстве условий, дата включения в РТУС будет влиять на способ исполнения обязательства перед участниками строительства (предоставление жилого помещения или выплата соответствующего возмещения).

Требования участников строительства, включенных в РТУС после дня принятия Фондом решения о завершении строительства, подлежат рассмотрению в установленном Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» вопрос о выплате возмещения Фондом.

Ответ

Порядок расчета размера возмещения гражданам – участникам долевого строительства установлен Методикой расчета на основании постановления Правительства Российской Федерации от 07.10.2017 № 1233 «Об утверждении Правил выплаты публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» возмещения гражданам – участникам строительства по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений».  Для членов жилищно-строительных кооперативов порядок расчета возмещения установлен на основании постановления Правительства Российской Федерации от 14.12.2019  № 1680 "Об утверждении Правил выплаты возмещения гражданам, являющимся членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, который создан в соответствии со статьей 201.10 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" и которому были переданы права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок" (постановление Правительства РФ № 1680).

Размер возмещения определяется исходя из рыночной стоимости 1 квадратного метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке  в отношении всех жилых помещений, подлежащих передаче кооперативом гражданину – члену кооператива в одном объекте строительства, а также исходя из размера паевых взносов гражданина – члена кооператива применительно ко всем жилым помещениям в данном объекте строительства, сведения о которых были включены в реестр требований участников строительства (реестр требований о передаче жилых помещений) в делео банкротстве застройщика, от которого кооперативу передан объект строительства и в отношении которых гражданин – член кооператива имеет требование к кооперативу.  

Рыночная стоимость одного квадратного метра равнозначного жилого помещения определяется в соответствии с отчетом независимого оценщика, привлеченного Фондом на основании действующего законодательства Российской Федерации, на дату, которая не может быть более чем на 6 месяцев ранее даты принятия Фондом решения о выплате возмещения. При проведении оценки, оценщиком подбираются объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с жилым помещением, подлежащим передаче гражданину – участнику долевого строительства, по основным ценообразующим характеристикам, в том числе степени строительной готовности объекта незавершенного строительства.  

Таким образом, размер возмещения определяется в соответствии с действующим законодательством.  
 

Ответ

Для принятия Наблюдательным советом Фонда решения о целесообразности завершения строительства или выплате компенсации необходимо ходатайство субъекта Российской Федерации, на территории которого находится объект незавершенного строительства, о готовности софинансирования мероприятий по восстановлению прав участников долевого строительства такого жилого дома. При этом застройщик должен быть признан банкротом в соответствии с действующим законодательством.

Ответ

Решение принимается Наблюдательным советом Фонда на основании постановления Правительства Российской Федерации от 12.09.2019 № 1192, которым утверждены Правила принятия решения публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных пунктом 2 части 1 статьи 12, частью 2 статьи 13.1 Федерального закона «Опублично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Ответ

Проблемные объекты, сведения о которых представлены субъектами Российской Федерации в Фонд либо сведения о которых субъекты Российской Федерации планируют представить в Фонд, имеют соответствующий статус в единой информационной системе жилищного строительства, размещенной в общем доступе в сети Интернет, на сайте по адресу: наш.дом.рф, а также перечислены на сайте Фонда с указанием текущего статуса и сроков подготовки материалов, оценок и экспертиз для рассмотрения Наблюдательным советом Фонда.

Ответ

Решение о привлечении Фонда для решения ситуации по проблемным объектам с применением механизмов, предусмотренных Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ, принимает субъект Российской Федерации. При этом объект должен обладать признаками проблемного объекта, установленными Федеральным законом от 27.06.2019 № 151-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Субъект Российской Федерации может принять решение о направлении сведений об объекте в Фонд в том числе в случае кратковременного возобновления строительства застройщиком, если имеются основания полагать, что застройщик не исполнит обязательства по завершению строительства указанного объекта.

Ответ

Обращение в Фонд непосредственно граждан – участников долевого строительства с ходатайством о восстановлении прав граждан с применением механизмов Фонда не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Ответ

После получения ходатайства от субъекта Российской Федерации с перечнем проблемных объектов, в отношении которых требуется применение механизмов, используемых Фондом, в случае, если банкротство застройщика на момент получения Фондом ходатайства субъекта Российской Федерации не инициировано, Фонд вправе инициировать его на основании собственного заявления, так как наличие конкурсного производства является обязательным условием для вынесения вопроса о восстановлении прав граждан – участников строительства объекта на рассмотрение Наблюдательного совета Фонда.
При этом в соответствии с частью 2.6 статьи 201.1 Федерального закона О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ на момент подачи Фондом заявления должник должен отвечать признакам неплатежеспособности и недостаточности имущества, установленным Законом о банкротстве.

Ответ

Решение о направлении сведений о проблемных объектах в Фонд с целью применения в отношении таких объектов механизмов, предусмотренных Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, принимает субъект Российской Федерации самостоятельно.
Решение о завершении строительства проблемных объектов или выплате участникам строительства проблемных объектов денежного возмещения в отношении проблемных объектов, сведения о которых представлены субъектами Российской Федерации в Фонд, принимает Наблюдательный совет Фонда в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ и Правилами.
В соответствии с пунктом 6 Правил в решении о финансировании отдельно указываются объем финансирования из средств компенсационного фонда Фонда и объем финансирования из средств имущества Фонда, сформированного за счет имущественного взноса Российской Федерации и иных публично-правовых образований, иного имущества Фонда.

Ответ

Степень готовности объекта не является фактором, который влияет на сроки подготовки материалов для Наблюдательного совета Фонда и на сроки рассмотрения вопроса о восстановлении прав граждан – участников строительства объекта Наблюдательным советом Фонда.

После получения ходатайства от субъекта Российской Федерации с перечнем проблемных объектов, в отношении которых требуется применение механизмов, используемых Фондом, Фонд инициирует запрос документов у конкурсных управляющих застройщиков, проведение строительно-технических экспертиз и оценок рыночной стоимости 1 кв. м в отношении каждого из заявленных субъектом Российской Федерации объектов.

В случае если банкротство застройщика на момент получения Фондом ходатайства субъекта Российской Федерации не инициировано, Фонд вправе инициировать его на основании собственного заявления, так как введение конкурсного производства является обязательным условием для вынесения вопроса о восстановлении прав граждан – участников строительства объекта на рассмотрение Наблюдательного совета Фонда.

Вопросы о восстановлении прав граждан – участников строительства объектов, в отношении которых все указанные процедуры завершены и в отношении которых Фондом произведены все необходимые расчеты, предлагаются к включению в повестку Наблюдательного совета Фонда.

Ответ

В соответствии с частью 3.3 статьи 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Фонд принимает решение о нецелесообразности финансирования (за исключением случаев, если решением Правительства Российской Федерации установлено иное) при соблюдении одного из следующих условий:

− застройщик не является юридическим лицом;

− застройщик привлекал денежные средства и (или) имущество участников строительства, не имея прав на земельный участок (право собственности или иное имущественное право), который застроен или подлежит застройке и на котором находится или должен быть построен объект строительства или объект инфраструктуры;

− застройщик осуществлял строительство объекта незавершенного строительства
без полученного в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке разрешения на строительство;

− договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства для строительства объекта, в отношении которого Фондом принимается указанное в части 3.1 статьи 13.3 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ решение, заключен с использованием счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и представлен на государственную регистрацию после 01.07.2018;

− договор, предусматривающий передачу жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, с первым участником строительства заключен после 01.07.2019.
Таким образом, наличие разрешения на строительство является обязательным условием для возможности принятия решения Наблюдательным советом Фонда о целесообразности финансирования в отношении проблемного объекта, вместе с тем даже при отсутствии разрешения на строительство решение по объекту может быть принято на основании отдельного решения Правительства Российской Федерации. При этом отсутствие проектной документации не является обязательным условием для принятия решения Наблюдательным советом Фонда о целесообразности финансирования в отношении проблемного объекта.

Ответ

С учетом анализа норм действующего законодательства, установленный шестимесячный срок принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, обеспечивающих защиту прав и интересов граждан – участников строительства, не является пресекательным и не исключает возможность принятия решения за его рамками.

Последствием истечения указанного срока является возможность осуществления конкурсным управляющим полномочий по проведению собрания участников строительства для реализации иных способов погашения требований участников строительства в процедуре (без участия Фонда): посредством создания ЖСК, передачи обязательств приобретателю – иному застройщику.

Следует обратить внимание, что согласно п. 8 Правил в случае, если застройщиком не уплачивались взносы в компенсационный фонд, решение о финансировании принимается Фондом на основании ходатайства субъекта Российской Федерации, в связи с чем может быть принято по истечении шестимесячного срока.

Толкование положений статей 12 и 13.1 Закона № 218-ФЗ позволяет сделать вывод, что при принятии решения о финансировании за счет средств компенсационного фонда Фонд указанным сроком не ограничен.

Ответ

Отметим, что сроки прохождения этапов подготовки объектов к Наблюдательному совету зависят не только от Фонда, но и от третьих лиц, в числе которых конкурсный управляющий, независимые эксперты и оценщики, органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

В случае если банкротство застройщика на момент получения Фондом ходатайства субъекта Российской Федерации не инициировано, Фонд вправе инициировать его на основании собственного заявления, так как введение конкурсного производства является обязательным условием для вынесения вопроса о восстановлении прав граждан – участников строительства объекта на рассмотрение Наблюдательного совета Фонда.

Вопросы о восстановлении прав граждан – участников строительства объектов, в отношении которых все указанные процедуры завершены и в отношении которых Фондом произведены все необходимые расчеты, предлагаются к включению в повестку Наблюдательного совета Фонда.

Ответ

Для получения выплаты гражданин – член ЖСК предоставляет в Фонд следующие документы:

- заявление о выплате возмещения по форме, утвержденной Фондом; 

- документ, удостоверяющий личность (либо его нотариально заверенную копию);

- заверенную кооперативом копию заявления члена кооператива о выходе из кооператива в связи с выплатой возмещения;

- сведения о номере СНИЛС заявителя в системе обязательного пенсионного страхования, а также в случае использования для приобретения объекта недвижимости, в отношении которого Фонд выплачивает возмещение, средств материнского (семейного) капитала – сведения о номере СНИЛС лица, получившего сертификат на материнский (семейный) капитал;

- выписка из реестра требований членов ЖСК (с целью осуществления Фондом проверки сведений об объекте строительства).

Ответ

При обращении представителя члена ЖСК с заявлением о выплате возмещения к документам из перечня выше дополнительно предоставляется:

– нотариально удостоверенная доверенность или иные документы, подтверждающие право представителя представлять интересы гражданина и (или) распоряжаться причитающимся ему возмещением;

– оригинал документа, удостоверяющий личность представителя (либо его нотариально заверенная копия).

Ответ

Рассмотрение заявлений о несогласии с размером возмещения и приложенных к нему дополнительных документов производится Фондом в течение 30 (тридцати) календарных дней со дня регистрации заявления в системе электронного документооборота Фонда.

Ответ

В случае обращения члена ЖСК с заявлением о выплате возмещения после даты окончания срока выплаты возмещения, выплата возмещения может осуществляться при наличии одного из следующих обстоятельств:

– обращению гражданину с заявлением о выплате возмещения препятствовало чрезвычайное и непредотвратимое при указанных условиях обстоятельство (непреодолимая сила);

– гражданин проходил (проходит) военную службу по призыву или находился (находится) в составе Вооруженных Сил Российской Федерации (других войск, воинских формирований, органов), переведенных на военное положение, − на период такой службы (военного положения);

– причина пропуска указанной даты связана со сроками принятия наследства либо иными уважительными обстоятельствами, связанными с личностью гражданина (в том числе с его тяжелой болезнью, беспомощным состоянием).

Ответ

Для получения выплаты возмещения гражданин - участник строительства член кооператива должен обратиться в публично-правовую компанию «Фонд развития территорий» одним из следующих способов:
 
1. По почте, направив требующиеся нотариально заверенные документы на бумажном носителе по адресу для корреспонденции, указанному на официальном сайте Фонда.
 
2. Через личный кабинет, заполнив заявление в электронной форме и приложив скан-копии требующихся документов, подписанных ЭЦП. 

3. Через личный кабинет, заполнив заявление в электронной форме и приложив скан-копии требующихся документов, подписанных посредством аутентификации с помощью действующей учетной записи на Едином портале государственных и муниципальных услуг.

4. Через Единый портал государственных и муниципальных услуг в разделе «Выплата возмещения участникам незавершенного строительства», заполнив заявление в электронной форме и приложив скан-копии требующихся документов.

К заявлению должны прилагаться документы, перечисленные в требованиях  комплекту, форме и порядку предоставления документов, направляемых гражданами — участниками строительства для получения возмещения по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, утвержденных Фондом.

Требования к комплекту, форме и порядку предоставления документов, направляемых гражданами – участниками строительства для получения возмещения по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений

Рекомендуемый список полномочий для доверенности на получение возмещенияКомплект документов, направляемых в Фонд на бумажном носителе

Комплект документов, предоставляемых в Фонд через Личный кабинет

Памятка для наследников, супругов или исполнителей завещания

.

Ответ

Принятие Наблюдательным советом Фонда решений в отношении жилищно-строительных кооперативов, за исключением жилищно-строительных кооперативов, созданных в соответствии со статьей 201.10 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 № 127-ФЗ, осуществляется в том же порядке, как и в отношении застройщиков, имеющих иные организационно-правовые формы, без каких-либо особенностей

Принятие Наблюдательным советом Фонда решений в отношении жилищно-строительных кооперативов, созданных в соответствии со статьей 201.10 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 № 127-ФЗ, осуществляется в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Российской Федерации от 14.12.2019 № 1680 «Об утверждении Правил выплаты возмещения гражданам, являющимся членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, который создан в соответствии со статьей 201.10 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 № 127-ФЗ и которому были переданы права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок».

Ответ

Фонд отказывает в выплате возмещения гражданам, которые не вошли в ЖСК на момент обращения в Фонд, в силу прямого запрета действующим законодательством председателю ЖСК принимать новых членов в кооператив со дня обращения кооператива в Фонд в целях финансирования и осуществления мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства или для выплаты возмещения гражданам – членам кооператива (часть 9 статьи 13.3 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ (ред. от 30.12.2021, с изм. от 14.07.2022) «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2022).

Погашение требований к застройщику-банкроту участников долевого строительства, не вступивших в ЖСК до момента подачи обращения кооператива в Фонд, происходит в рамках реализации имущества, оставшегося у застройщика-банкрота после передачи объекта незавершенного строительства в ЖСК, в порядке очередности удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика, установленном статьей 201.9 Закона о банкротстве.

Ответ

Согласно части 1.2 статьи 13 Закона № 218-ФЗ Фондом производится выплата возмещения гражданам – членам кооператива, требования которых были погашены в деле о банкротстве застройщика путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок кооперативу в соответствии с реестром требований участников строительства (реестром требований о передаче жилых помещений) и которые имеют в отношении соответствующего кооператива требования о передаче жилого помещения, машино-места и (или) нежилого помещения (далее – граждане – члены кооператива). На основании части 9 статьи 13.3 Закона № 218-ФЗ, у Фонда существует обязанность восстановить права только тех граждан, которые являлись членами кооператива на момент его обращения в Фонд.

Ответ

Для жилищно-строительного кооператива  Фондом предусмотрены формы реестра требований членов жилищно-строительного кооператива и квартирографии.

Ответ

 

Наряду с гражданами – членами ЖСК правом на получение возмещения в соответствии с законодательством обладают граждане, которые приобрели пай гражданина – члена ЖСК в порядке наследования, если выплата возмещения умершему гражданину – члену ЖСК не производилась.

Ответ

Ответ

У застройщика есть возможность внесения авансовых платежей в Фонд с целью дальнейшего использования внесенной суммы для исполнение обязательств по любому количеству договоров участия в долевом строительстве.

Ответ

Такого требования нет. Необходимо понимать, что в случае если договор участия в долевом строительстве будет расторгнут, денежные средства будут возвращены на тот счет, с которого они поступили.

Ответ

1. Обратиться в банк-отправитель для уточнения, проверить поступление денежных средств в личном кабинете застройщика.

2. Если прошло более 3-х рабочих дней, а средства не поступили и не вернулись, необходимо направить запрос по адресу электронной почты: nash@domrf.ru , обязательно указать ИНН застройщика, приложить скан платёжного поручения.

Ответ

При осуществлении застройщиком перевода денежных средств на номинальный счет Фонда не нужно указывать реквизиты договора участия в долевом строительстве в назначении данного платежа. Всю необходимую информацию по договору участия в долевом строительстве Фонд получает в запросе от Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии посредством электронного канала взаимодействия.

Ответ

В этом случае застройщик регистрирует доп. соглашение о переносе сроков в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, вносит изменения в проектную декларацию.

Ответ

По Федеральному закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"  застройщики многоквартирных домов или другой недвижимости обязаны отчислять взносы в компенсационный фонд долевого строительства в отношении договоров участия в долевом строительстве, которые предусматривают передачу квартир дольщикам.

С Фондом заключать договор не требуется.

Размер взносов в Фонд составляет 1,2 % от согласованной сторонами цены каждого договора долевого участия, по которому квартира  /нежилое помещение до 7 кв. метров/  машино-место в диапазоне от 13,25 кв. метра до 22,32 кв. метра передается дольщику.

Вносится не менее чем за три рабочих дня до подачи документов в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.

Движение денежных средств застройщик может контролировать в личном кабинете.

Ответ

Получатель платежа	Публично-правовая компания "Фонд развития территорий"
Адрес	Москва, ул. Шарикоподшипниковская, д.5
ИНН	7704446429
КПП	770401001
Р/С	Р/С 40503810500480000235 в АО «Банк ДОМ.РФ»
К/С	30101810345250000266
БИК	044525266
Назначение платежа	Обязательные отчисления (взнос) застройщика, привлекающего денежные средства участников долевого строительства. НДС не облагается

Ответ

Информация размещается в соответствии с пунктом 2 статьи 3.1 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Ответ

Участник долевого строительства может ознакомиться с информацией из ЛКЗ на сайте по адресу: наш.дом.рф, в разделе каталог новостроек.

Ответ

Вам необходимо написать по адресу электронной почты:  nash@domrf.ru. В письме должны быть:

— скриншот и подробное описание ситуации;

— ОГРН и наименование организации.

Ответ

Обязанность застройщика по размещении информации о строящихся объектах в личном кабинете определена Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 № 214-ФЗ  (статья 23.3). Информация раскрывается застройщиком в отношении каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по раскрытию информации, полноту и достоверность информации, подлежащей раскрытию в соответствии с указанным федеральным законом.

Ответ

Уточнить информацию о балансе в личном кабинете застройщика или направить письмо по адресу электронной почты: nash@domrf.ru, и запросить актуальные сведения об остатке
на счете.

Ответ

До постановки дома на кадастровый учет И подписания дольщиком АПП (должны быть соблюдены оба условия) возврат взноса возможен. После постановки дома на кадастровый учет/ подписания дольщиком акта приема-передачи договора участия в долевом строительстве прекращает свое действие, обязательства считаются выполненными, соответственно, возврат взноса невозможен.

Ответ

1. Написать по адресу электронной почты: nash@domrf.ru (в письме указать, что все необходимые документы, согласно пункту 2 статье 3.1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 № 214-ФЗ, были размещены и находятся в общем доступе, указать ИНН застройщика).

2. Дождаться ответа от сотрудников Фонда о том, что нарушения устранены и застройщик может продолжать регистрировать договор участия в долевом строительстве.

3. После получения письма от Фонда обратиться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии для создания запроса на регистрацию договора участия в долевом строительстве.

Обращаться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии можно сразу после получения письма от сервиса о подтверждении устранения нарушений, максимальный срок обновления данных после получения письма — на следующий день.

Ответ

Деятельность Фонда по аккредитации регулируется:

— Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;

— приказом Минэкономразвития России от 23.05.2018 № 263 «О порядке аккредитации арбитражных управляющих в целях осуществления ими полномочий конкурсного управляющего (внешнего управляющего) в деле о банкротстве застройщика в соответствии с Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)».

Ответ

В соответствии с пунктом 6 статьи 20 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ  работой на руководящих должностях признается работа в качестве руководителя юридического лица или его заместителя, замещение высших и главных должностей государственной гражданской службы Российской Федерации, работа в качестве руководителя органа местного самоуправления или его заместителя, а также деятельность в качестве арбитражного управляющего при условии исполнения обязанностей руководителя должника, за исключением случаев участия в процедурах, применяемых в деле о банкротстве к отсутствующему должнику.

Согласно статье 2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ руководителем признается единоличный исполнительный орган юридического лица или руководитель коллегиального исполнительного органа, а также иное лицо, осуществляющее в соответствии с федеральным законом деятельность от имени юридического лица без доверенности.

В тоже время необходимо учитывать, что комплексное толкование пункта 6 статьи 20 и пункта 2.2 статьи 201.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ позволяет сделать вывод о том, что стаж работы в качестве конкурсного управляющего не может учитываться для целей аккредитации, поскольку применительно к аккредитации в качестве конкурсного управляющего в рамках банкротства застройщика установлено специальное альтернативное условие о стаже работы в должности руководителя организации или о сроке профессиональной деятельности в качестве арбитражного управляющего в деле о банкротстве застройщика.

Ответ

В целях подтверждения соответствия кандидата на аккредитацию критерию, установленному подпунктом 2 пункта 2.2 статьи 201.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ (в части осуществления обязанностей арбитражного управляющего в процедуре, применяемой в деле о банкротстве застройщика), необходимо учитывать, что дела о банкротстве застройщика рассматриваются по правилам параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

Статья 201.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ, закрепляя общие положения о банкротстве застройщиков и определяя отдельные понятия, предусматривает в том числе, что для целей параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве застройщик — это юридическое лицо, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.

Таким образом, в представляемых кандидатами судебных актах должны содержаться ссылки на применение в деле о банкротстве параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве либо иные указания, свидетельствующие о наличии статуса застройщика у лица, в отношении которого введена процедура банкротства, в случае вынесения судебных постановлений до даты введения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

Ответ

Для подтверждения того, что должность является руководящей согласно нормам Закона о банкротстве, необходимо приложить копию трудового договора, копию трудовой книжки, копии приказов о назначении/увольнении и иные документы, подтверждающие период (начала и окончания) работы на руководящей должности, подписанные лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, или представить выписку из единого государственного реестра юридических лиц, полученную в период, когда кандидат являлся лицом, имеющим право действовать без доверенности.

Ответ

Обязательными условиями аккредитации Фондом арбитражных управляющих в качестве конкурсных управляющих (внешних управляющих) при банкротстве застройщика являются:

1) соответствие требованиям к арбитражным управляющим, установленным Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 N 127-ФЗ;

2) наличие стажа работы на руководящих должностях в организациях, осуществляющих деятельность по организации, осуществлению строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, не менее двух лет либо осуществление обязанностей арбитражного управляющего в процедуре, применяемой в деле о банкротстве застройщика (в отношении не менее двух застройщиков);

3) отсутствие в течение двух лет, предшествующих аккредитации, нарушений законодательства Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве), приведших к существенному ущемлению прав кредиторов, необоснованному расходованию конкурсной массы застройщика, непропорциональному удовлетворению требований кредиторов, а также отсутствие в течение пяти лет до дня подачи заявления об аккредитации случаев отстранения от исполнения обязанностей арбитражного управляющего, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением таких обязанностей;

4) отсутствие привлечения в соответствии с вступившим в законную силу судебным актом к уголовной ответственности за неправомерные действия при банкротстве, преднамеренное и (или) фиктивное банкротство;

5) прохождение обучения по утвержденной Фондом программе.

Ответ

Согласно подпункту 3 пункта 2.2 статьи 201.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 N 127-ФЗ обязательным условием аккредитации Фондом арбитражных управляющих в качестве конкурсных управляющих (внешних управляющих) при банкротстве застройщика в том числе является отсутствие в течение двух лет, предшествующих аккредитации, нарушений законодательства Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве), приведших к существенному ущемлению прав кредиторов, необоснованному расходованию конкурсной массы застройщика, непропорциональному удовлетворению требований кредиторов, а также отсутствие случаев отстранения от исполнения обязанностей арбитражного управляющего, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением таких обязанностей.

Следует отметить, что оценка совершенного кандидатом на аккредитацию правонарушения осуществляется судом при рассмотрении дела в отношении кандидата на аккредитацию.

Таким образом, аккредитовать арбитражных управляющих, привлекавшихся к административной ответственности в течение двух лет, предшествующих подаче заявления об аккредитации, за правонарушения, указанные в подпункте 3 пункта 2.2 статьи 201.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 N 127-ФЗ, не представляется возможным.

Ответ

В целях подтверждения соответствия кандидата на аккредитацию критерию, установленному подпунктом 2 пункта 2.2 статьи 201.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 N 127-ФЗ (наличие стажа работы на руководящих должностях в организациях, осуществляющих деятельность по организации, осуществлению строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, не менее двух лет), кандидатом на аккредитацию может быть представлено подтверждение осуществления юридическим лицом деятельности по организации, осуществлению строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства (например, разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и другие), а также документы, подтверждающие факт осуществления трудовой деятельности в указанном юридическом лице (трудовая книжка с записью о трудоустройстве в данном юридическом лице, трудовой договор, приказы о назначении/увольнении).

Таким образом, для соответствия критерию, установленному подпунктом 2 пункта 2.2 статьи 201.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002

N 127-ФЗ, кандидат на аккредитацию должен занимать руководящие должности в организациях, осуществляющих деятельность по организации, осуществлению строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства.

Обращаем внимание, что деятельность арбитражного управляющего в качестве конкурсного управляющего в отношении юридического лица, признанного судом застройщиком, не может учитываться в качестве стажа работы на руководящей должности для целей аккредитации. В данном случае специальная норма, установленная подпунктом 2 пункта 2.2 статьи 201.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 N 127-ФЗ, имеет преимущественную силу по отношению к общей норме, предусмотренной пунктом 6 статьи 20 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 N 127-ФЗ.

Ответ

Срок исчисляется с даты совершения нарушения законодательства согласно судебному акту.

Ответ

Согласно подпункту 3 пункта 2.2 статьи 201.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 N 127-ФЗ при наличии случаев отстранения от исполнения обязанностей арбитражного управляющего, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением таких обязанностей в течение пяти лет до дня подачи заявления об аккредитации, кандидат на аккредитацию не может быть аккредитован.

Ответ

Согласно пункту 2.1 статьи 201.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 N 127-ФЗ кандидат на аккредитацию, в отношении которого принято решение об отказе в аккредитации в случае его несоответствия условиям аккредитации, вправе повторно обратиться с заявлением об аккредитации по истечении года с даты принятия решения об отказе в аккредитации.

Ответ

01.02.2021 вступили в силу положения Федерального закона от 13.07.2020 № 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», предусматривающие внесение изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)», согласно которым устанавливается дополнительное условие аккредитации, продления аккредитации Фондом – прохождение арбитражным управляющим обучения по утвержденной Фондом программе.

Для прохождения обучения по утвержденной Фондом программе арбитражным управляющим необходимо обратиться в Национальный Союз профессионалов антикризисного управления (https://nspau.ru). В настоящее время аккредитованным Национальным Союзом профессионалов антикризисного управления образовательным учреждением является Бизнес-школа экономики и антикризисного управления (ieay.ru).

Ответ

Решение об аккредитации/отказе в аккредитации выносится комиссией в течение 30 календарных дней с момента поступления заявления.

Ответ

В соответствии с пунктом 1.2 Порядка рассмотрение заявлений об аккредитации осуществляется Фондом на безвозмездной основе.

Ответ

В случае, если кандидат на аккредитацию желает уточнить причину отказа, ему необходимо обратиться с официальным письмом в адрес Фонда (скан-копию такого обращения можно направить на почту acred@fondrt.ru, оригинал — по почте на 115088, г. Москва, ул. Шарикоподшипниковская, д. 5).

Ответ

В соответствии с пунктом 2.1 Порядка заявление об аккредитации и прилагаемые к нему документы, подписанные усиленной квалифицированной электронной подписью, представляются кандидатом на аккредитацию в Фонд в электронной форме через сайт Фонда. Отправка заявления об аккредитации посредством почтовой связи в адрес Фонда не является надлежащим способом подачи заявления, данное заявление об аккредитации будет возвращено кандидату на аккредитацию.

Ответ

Фонд проводит аккредитацию арбитражных управляющих в целях осуществления ими полномочий конкурсного управляющего (внешнего управляющего) в деле о банкротстве застройщика, который перечислял взносы в компенсационный фонд в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Вопрос аккредитации решает конкурсный управляющий, который самостоятельно направляет обращение в Фонд.

Заявку на аккредитацию можно оставить на сайте Фонда. Список всех аккредитованных конкурсных управляющих можно найти по ссылке.

Ответ

В соответствии с пунктом 2.1 Порядка заявление об аккредитации и прилагаемые к нему документы, подписанные усиленной квалифицированной электронной подписью, представляются кандидатом на аккредитацию в Фонд в электронной форме через сайт Фонда.

Отправка заявления об аккредитации посредством почтовой связи в адрес Фонда не является надлежащим способом подачи заявления, данное заявление об аккредитации будет возвращено кандидату на аккредитацию.

Ответ

Согласно пункту 2.3 Порядка к заявлению об аккредитации прилагаются следующие документы:

— копия паспорта гражданина Российской Федерации или иного документа, удостоверяющего личность и гражданство Российской Федерации;
— копия трудовой книжки и (или) иных документов, подтверждающих наличие стажа работы на руководящих должностях в организациях, осуществляющих деятельность по организации, осуществлению строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, не менее трех лет, либо копии определений (решений) арбитражных судов об утверждении кандидата на аккредитацию арбитражным управляющим в процедуре, применяемой в деле о банкротстве застройщика (в отношении не менее трех застройщиков);
— копия выписки из реестра членов саморегулируемой организации арбитражных управляющих, полученной кандидатом на аккредитацию не ранее чем за тридцать дней до даты подачи заявления об аккредитации;
— копия справки о наличии (отсутствии) судимости и (или) факта уголовного преследования либо о прекращении уголовного преследования по реабилитирующим основаниям.

При этом законодательством Российской Федерации не ограничен перечень дополнительных документов, которые кандидат может приложить к своему заявлению об аккредитации в целях подтверждения соответствия обязательным условиям аккредитации.

Просим обратить внимание на то, что согласно пункту 2.2 Порядка заявление должно содержать информацию о согласии на обработку Фондом содержащихся в прилагаемых к заявлению об аккредитации документах персональных данных и на раскрытие персональных данных при размещении на сайте Фонда списка аккредитованных арбитражных управляющих в соответствии с Федеральным законом от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных».

Ответ

В соответствии с пунктом 1.2 Порядка аккредитации арбитражных управляющих в целях осуществления ими полномочий конкурсного управляющего (внешнего управляющего) в деле о банкротстве застройщика в соответствии с Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 23.05.2018 № 263, рассмотрение заявлений об аккредитации осуществляется Фондом на безвозмездной основе.

Ответ

Для подачи заявки на аккредитацию конкурсному управляющему необходимо пройти по ссылке.

Ответ

Облачное хранилище Фонда - https://cloud.fond214.ru. Ссылка для доступа направляется заинтересованным арбитражным управляющим.

Ответ

При направлении субъектами Российской Федерации писем в Фонд с просьбой применить механизмы, предусмотренные  Федеральным законом   от 29.07.2017 №218-ФЗ, не приводятся кандидатуры аккредитованных конкурсных управляющих для последующего указания Фондом в заявлениях о банкротстве в арбитражные суды.

Фондом дополнительно готовятся и направляются в субъект  Российской Федерации письма с просьбой указания либо выбора кандидатур аккредитованных конкурсных управляющих.

 Отсутствие в письме субъекта  Российской Федерации кандидатур конкурсных управляющих приводит к затягиванию процесса инициирования банкротства в отношении застройщиков проблемных объектов. 
Кроме того, на сайте Фонда по адресу https://фонд214.рф/for_managers/accredited_arbitration_managers размещен список аккредитованных конкурсных управляющих.

Ответ

Фонд вправе финансировать расходы, предусмотренные пунктом 1 статьи 59 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» при отсутствии у должника средств, достаточных для погашения указанных расходов, с последующим возмещением таких расходов Фонда за счет конкурсной массы должника в составе требований кредиторов по текущим платежам в соответствии с очередностью, установленной для такого вида требований, отнесенных к текущим платежам.

Ответ

Фонд в приоритетном порядке рассматривает расходы конкурсного управляющего, необходимые для ведения процедуры конкурсного производства и предусмотренные Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»: оценка, расходы на охрану, расходы на публикации в ЕФРСБ (газета «Коммерсантъ»), расходы, необходимые для государственной регистрации прав на имущество. 

Порядок следующий: 

1. Подача ходатайства/заявления в Фонд 

2. Принятие решения Правлением Фонда 

3. Заключение соглашения 

4. Направление заявок на финансирование

Ходатайство/заявление на финансирование подается через сайт Фонда по ссылке.

О поданной заявке на сайте Фонда необходимо проинформировать Фонд по следующей ссылке: mailbox@fondrt.ru (для юридических лиц). Заявка проверяется в отношении полноты представленных документов, обоснованность заявленных расходов и целесообразность финансирований заявленных расходов определяется в каждом конкретном случае.

Ответ

1. Соответствие требованиям к арбитражным управляющим согласно Федеральному закону от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

2. Наличие стажа работы на руководящих должностях в организациях, осуществляющих деятельность по организации, строительству, реконструкции и капитальному ремонту объектов капитального строительства, не менее двух лет либо осуществление обязанностей арбитражного управляющего в процедуре, применяемой в деле о банкротстве застройщика (в отношении не менее двух застройщиков).

3. Отсутствие в течение трёх лет, предшествующих аккредитации, нарушений законодательства Российской Федерации о банкротстве, а также отсутствие случаев ненадлежащего исполнения обязанностей конкурсного управляющего, приведших к отстранению от деятельности.

4. Отсутствие в течение двух лет, предшествующих аккредитации, нарушений законодательства Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве), приведших к существенному ущемлению прав кредиторов, необоснованному расходованию конкурсной массы застройщика, непропорциональному удовлетворению требований кредиторов, а также отсутствие в течение пяти лет до дня подачи заявления об аккредитации случаев отстранения от исполнения обязанностей арбитражного управляющего, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением таких обязанностей.

5. Отсутствие привлечения в соответствии с вступившим в законную силу судебным актом к уголовной ответственности за неправомерные действия при банкротстве, преднамеренное и (или) фиктивное банкротство.

6. Подтверждение прохождения обучения по утвержденной Фондом программе.

Ответ

Для направления на обучение, а также по всем возникающим вопросам, арбитражные управляющие могут обратиться в Национальный Союз профессионалов антикризисного управления (nspau.ru).

В настоящее время аккредитованной Национальным Союзом профессионалов антикризисного управления учебной организацией является АНО ДО «Бизнес-школа экономики и антикризисного управления».

Ответ

Перечень документов и сведений, подлежащих предоставлению конкурсным управляющим

Ответ

Организация мероприятий по отбору генерального подрядчика техническим заказчиком возможна, если соответствующая услуга будет предусмотрена в договоре.

Ответ

Заключение таких договоров не представляется возможным в отсутствие статуса застройщика, то есть до передачи объекта в порядке, предусмотренном статьей 201.15.1 Федерального закона от 26.10.2002№ 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Ответ

Да, поскольку проверка достоверности определения сметной стоимости включена в экспертизу проектно-сметной документации (пункт 34 Постановления Правительства Российской Федерации от 05.03.2007 № 145 в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 31.12.2019 № 1948).

Ответ

Средства финансовой помощи могут быть использованы для проведения государственной экспертизы проектно-сметной документации (пункт 3.2 Соглашения о финансировании, пункт 3 части 1 ст. 18 214-ФЗ), в том числе. возможно 100 % авансирование (пункт 4.8 соглашения о финансировании). Соглашением не установлен запрет на повторную экспертизу, однако необходимость ее проведения – в зоне ответственности застройщика, в связи с чем каждый случай проведения повторной экспертизы будет рассматриваться индивидуально.

Ответ

Да, возможно. В целях рассмотрения Фондом вопроса корректировки суммы финансовой помощи Фонду субъекта Российской Федерации необходимо направить в адрес Фонда обращение в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2019 № 1192 «Об утверждении правил принятия решения публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан - участников долевого Строительства» о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1 Федерального закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты российской федерации», и о признании утратившими силу некоторых актов правительства российской федерации» и в качестве приложения – положительное заключение по итогам государственной экспертизы в части достоверности определения сметной стоимости.

По итогам рассмотрения обращения в случае подтверждения необходимости корректировки суммы финансовой помощи на основании полученного положительного заключения по итогам государственной экспертизы в части достоверности определения сметной стоимости вопрос изменения предельного объема финансирования, необходимого для завершения строительства объекта незавершенного строительства, выносится на рассмотрение правления Фонда и наблюдательного совета Фонда.

В случае одобрения коллегиальными органами Фонда корректировки суммы с Фондом субъекта будет заключено дополнительное соглашение к соглашению о финансировании мероприятий по завершению строительства проблемного объекта.

Ответ

Между Фондом и Фондом субъекта Российской Федерации заключается соглашение о финансировании мероприятий по завершению строительства проблемных объектов (далее – Соглашение).

В соответствии с заключенным Соглашением фонд субъекта Российской Федерации выступает в качестве застройщика и выполняет все функции, возложенные на него как на застройщика.

Согласно пункту 4.5 Соглашения сторонами согласован порядок получения финансовой помощи в целях компенсации расходов застройщика, одним из существенных условий которого является получение положительного заключения государственной экспертизы проектно-сметной документации объекта в объеме, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.
Кроме того, частью 2 статьи 8.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) предусмотрено: в случае если сметная стоимость строительства, финансируемого с привлечением средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, средств юридических лиц, созданных Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями, юридических лиц, доля в уставных (складочных) капиталах которых Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований составляет более 50 процентов, превышает десять миллионов рублей, указанная сметная стоимость строительства подлежит проверке на предмет достоверности ее определения в ходе проведения государственной экспертизы проектной документации.

Однако с учетом особенностей деятельности Фонда ГрК РФ содержит специальные нормы по экспертизе проектной документации в целях финансирования Фондом или фондом субъекта Российской Федерации, созданным в соответствии со статьей 21.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), мероприятий по завершению строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

В соответствии с частью 5.6 статьи 49 ГрК РФ (введена Федеральным законом от 29.12.2020 № 468-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации») при проведении государственной экспертизы проектной документации многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сведения о которых включены в единый реестр проблемных объектов в соответствии с Законом № 214-ФЗ, оценка соответствия такой проектной документации требованиям, предусмотренным пунктом 1 части 5 статьи 49 ГрК РФ, не осуществляется, в случае если в отношении такой проектной документации ранее было получено заключение экспертизы проектной документации и в нее не были внесены изменения, требующие проведения экспертизы проектной документации. В этом случае предметом государственной экспертизы проектной документации является проверка достоверности определения сметной стоимости объектов капитального строительства, предусмотренная пунктом 2 части 5 статьи 49 ГрК РФ.

Таким образом, если в проектную документацию, ранее получившую положительное заключение экспертизы (как государственной, так и негосударственной), не будут внесены изменения, требующие проведения экспертизы проектной документации, предметом государственной экспертизы проектной документации должна являться проверка достоверности определения сметной стоимости указанных объектов.

Ответ

В соответствии с пунктом 3 Правил предоставления в 2021–2023 годах субсидий из федерального бюджета в виде имущественного взноса Российской Федерации в имущество публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» для осуществления мероприятий по завершению строительства объектов незавершённого строительства и восстановлению прав граждан – участников долевого строительства, граждан – членов жилищно-строительных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.12.2020 № 2130, финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства и восстановлению прав граждан - участников 3 долевого строительства, граждан - членов жилищно-строительных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов осуществляется путем предоставления денежных средств лицу, ставшему в соответствии со статьей 201.15-1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» приобретателем имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика, в отношении которого арбитражным судом принято решение о признании его банкротом и об открытии конкурсного производства (далее - застройщик-банкрот), для осуществления расчетов по текущим обязательствам такого приобретателя в соответствии с целями, предусмотренными статьями 18 и 18.1 Закона № 214-ФЗ.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 18 Федерального закона № 214-ФЗ использование денежных средств застройщиком допускается в целях проведения экспертизы проектной документации и оценки результатов инженерных изысканий, а также государственной экологической экспертизы, в случае если требование об обязательном проведении таких экспертиз установлено федеральными законами.

Особенности обязательной государственной экспертизы проектной документации и проверки достоверности определения сметной стоимости объектов капитального строительства в целях финансирования Фондом или фондом субъекта Российской Федерации мероприятий по завершению строительства многоквартирных домов установлены частью 5.6 статьи 49 ГрК РФ.

В соответствии с пунктом 15(1) Правил принятия решения публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1 Федерального закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2019 № 1192, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации, в ходе которой проведена проверка достоверности сметной стоимости строительства, является основанием для установления предельного объема финансирования завершения строительства за счет имущества Фонда, сформированного в том числе за счет средств федерального бюджета и имущественного взноса субъекта Российской Федерации.

В этой связи сметная стоимость завершения строительства, достоверность определения которой подтверждена положительным заключением государственной экспертизы, не подлежит изменению с применением индексов дефляторов при определении стоимости договоров строительного подряда.

Ответ

В силу статьи 755 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по общему правилу подрядчик гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 722 ГК РФ гарантийные обязательства по общему правилу распространяются на все составляющие результата работы.

Гарантия покрывает результаты всех работ, которые стороны перечислили в договоре. Поэтому подрядчик не вправе отказаться от гарантийных обязательств в отношении тех работ, которые прямо вытекают из предмета договора.

Согласно пункту 3 статьи 706 ГК РФ подрядчик отвечает как за свои действия, так и за действия субподрядчика, которого он привлек к выполнению работ. Поэтому результаты работ, которые выполнил субподрядчик, охватываются гарантийными обязательствами подрядчика.

В соответствии с пунктом 3 статьи 724 ГК РФ предъявить требования, связанные с недостатками результата работы, возможно, если недостатки обнаружены в течение гарантийного срока, а при определенных условиях и тогда, когда недостатки обнаружены за его пределами.

Предъявить требование за пределами гарантийного срока возможно в случае, если подрядчик уведомлен о недостатках в разумный срок по их обнаружении в соответствии с пунктом 4 статьи 720 ГК РФ.

Требование является, по существу, претензией подрядчику по качеству выполненных работ. Поэтому составить и предъявить его необходимо так же, как и соответствующую претензию.

Согласно статье 723 ГК РФ в случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного в договоре использования, либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика:

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
• соразмерного уменьшения установленной за работу цены;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда (статья 397 ГК РФ).

При составлении требования необходимо учитывать, что по смыслу пункта 1 статьи 723 ГК РФ заказчик может предъявить только одно из предусмотренных этой нормой требований.

Согласно статье 310 ГК РФ по общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с пунктом 4.3.3 типового договора на выполнение комплекса работ по строительству (завершению строительства) объектов при оплате принятого объема работ заказчик удерживает из суммы, подлежащей оплате, 2 % (два процента) от принятого объема работ в качестве гарантийного удержания на время гарантийного периода. В случае если при выявлении в гарантийный период недостатков выполненных работ/материалов, они не исправляются генеральным подрядчиком в установленный договором срок, заказчик имеет право исправить недостатки своими или привлеченными силами с покрытием таких затрат из гарантийного удержания, а в случае нехватки гарантийного удержания – предъявить стоимость затрат генеральному подрядчику.

Ответ

В соответствии с пунктом 5.1 типового договора на оказание услуг по исполнению функций технического заказчика и услуг по строительному контролю (далее – типовой договор) срок оказания ООО «Технический заказчик Фонда развития территорий» (далее – ООО «ТЗФ») услуг по исполнению функций технического заказчика и строительного контроля устанавливается на весь период завершения строительства объекта. Документом, подтверждающим завершение строительства объекта, является заключение о соответствии завершенного строительством объекта.

Согласно пункту 5.3 типового договора дата окончания оказания услуг по исполнению функций технического заказчика и строительного контроля – дата получения заключения о соответствии завершенного строительством объекта.

Работа по оказанию услуг по договорам, заключенным с ООО «ТЗФ», в том числе работа обособленных подразделений, завершается после получения заключения о соответствии завершенного строительством объекта, закрытия всех форм КС-2, КС-3 и передачи застройщику по реестру полного комплекта исполнительно-технической документации.

В случае необходимости продолжения работы ООО «ТЗФ», в том числе обособленных подразделений, после исполнения обязательств по договору с целью выполнения дополнительных работ региональный фонд инициирует обращение в ООО «ТЗФ» на пролонгацию договора на срок до четырех месяцев с ежемесячной оплатой стоимости услуг технического заказчика, рассчитанной на основании сводного сметного расчета, который был использован для завершения строительно-монтажных работ.

Ответ

Между публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» (далее – Фонд) и Фондом субъекта Российской Федерации (далее – региональный фонд) заключается соглашение о финансировании мероприятий по завершению строительства проблемных объектов (далее – Соглашение), в соответствии с которым региональный фонд выступает в качестве застройщика и выполняет все функции, возложенные на него как на застройщика.

В рамках Соглашения не предусмотрен источник финансирования для осуществления оплаты аренды/выкупа дополнительных земельных участков для завершения строительства, так как предполагается исполнение региональным фондом (застройщиком) обязательств по завершению строительства и передаче участникам строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в соответствии с условиями договоров участия в долевом строительстве, на основании перешедших от застройщика-банкрота прав и обязанностей.

При этом региональному фонду совместно с правительством субъекта Российской Федерации необходимо проработать вопрос возможности передачи в аренду (субаренду) городских земель (на безвозмездной основе) или вопрос возможности установления сервитута на части земельных участков для осуществления завершения строительства объектов незавершенного строительства и обеспечения ввода объектов в эксплуатацию при недостаточности земельных участков.

С учетом изложенного Фондом не могут быть профинансированы расходы, понесенные региональным фондом в связи с пользованием, арендой или выкупом земельных участков, которые не были переданы региональному фонду в порядке, установленном Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Ответ

Предельный объем финансирования на завершение строительства объекта утверждается при принятии наблюдательным советом Фонда решения о завершении строительства объекта незавершенного строительства.

Согласно пункту 15 (1) Правил принятия решения Фондом о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1 Федерального закона «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2019 № 1192 (далее – Правила), предельный объем финансирования может быть изменен на основании представленного фондом субъекта Российской Федерации положительного заключения государственной экспертизы проектной документации, в ходе которой проведена проверка достоверности сметной стоимости строительства, с учетом соблюдения требования в части определения размера финансирования за счет имущества Фонда и за счет имущественного взноса субъекта Российской Федерации.

В целях рассмотрения Фондом вопроса корректировки суммы финансовой помощи фонду субъекта Российской Федерации необходимо направить в адрес Фонда обращение с приложением следующих документов и сведений:
– положительное заключение государственной экспертизы, в т. ч. сводный сметный расчет;
– сводный бюджет по объекту, формируемый из сметной стоимости завершения строительства, в соответствии с положительным заключением государственной экспертизы; из денежных средств, выделенных на цели, указанные в статье 18 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (госпошлина, затраты на охрану объекта, затраты на оплату арендных платежей, земельный налог, затраты на банковское сопровождение, эксплуатационные расходы, судебные расходы);
– информация о степени строительной готовности объекта по результатам проведенного обследования.

Кроме того, в случае разницы в размере предельного объема финансирования более 200 % необходимо подготовить позицию субъекта Российской Федерации на предмет целесообразности завершения строительства объектов незавершенного строительства с учетом полученного заключения экспертизы проектно-сметной документации и значительного изменения предельного объема финансирования.

Решением наблюдательного совета Фонда 03.06.2022 был определен порядок изменения предельного объема финансирования, необходимого для завершения строительства объектов незавершенного строительства, по основаниям, предусмотренным пунктом 15.1 Правил (пункт 2.1 протокола заседания наблюдательного совета Фонда от 03.06.2022 № НС-13/2022).

Согласно указанному порядку решение о согласовании изменения предельного объема финансирования, необходимого для завершения строительства объекта незавершенного строительства, принимается правлением Фонда.

После принятия правлением Фонда решения с фондом субъекта Российской Федерации будет заключено дополнительное соглашение к соглашению о финансировании мероприятий по завершению строительства проблемного объекта.

Ответ

Перечень документов, которые должны быть на строительной площадке объекта, регламентируется руководящими документами https://files.stroyinf.ru/Data1/49/49282/index.htm «Требования к составу и порядку ведения исполнительной документации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства и требования, предъявляемые к актам освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения», сводом правил «СП 48.13330.2019. Свод правил. Организация строительства. «СНиП 12-01-2004».

В дополнение к указанным нормативным документам ООО «Технический заказчик Фонда развития территорий» (далее – Технический заказчик) для более тщательного и всестороннего контроля строительства на объектах, завершение которых осуществляется посредством применения механизмов Фонда, разработал «Чек-лист визита объекта незавершенного строительства» (далее – Чек-лист).

Чек-лист условно разделен на 5 групп (более 20 пунктов) и содержит:

1)     общую информацию (наличие паспорта объекта с актуальной и полной информацией, наличие контрольно-пропускного пункта, наличие ограждений и т. д.);

2)     информацию по строительному контролю (наличие инженера строительного контроля на строительной площадке, наличие предписаний инспекции государственного строительного надзора и т.д.);

3)     информацию о производстве работ (наличие проектной документации стадии «Р» со штампом «В производства работ», наличие проекта производства, работы и графика производства работ, фактическое количество рабочего персонала и т. д.);

4)     информацию о финансировании строительно-монтажных работ;

5)     информацию о возникших проблемах, препятствующих завершению строительства, которые необходимо оперативно решать.

При наличии заключенного договора на оказание услуг по исполнению функций технического заказчика и услуг по строительному контролю (далее – Договор) между региональным фондом и техническим заказчиком ответственным лицом за наличие необходимых документов на строительной площадке является Технический заказчик, в случае отсутствия заключенного Договора ответственность лежит на региональном фонде.

На всех объектах строительства, завершение которых осуществляется посредством применения механизмов Фонда, за ведение чек-листов отвечает Технический заказчик.

Ответ

Порядок определения и включения затрат в сметный расчет стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства установлен Методикой определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации на территории Российской Федерации, утвержденной приказом Минстроя России от 04.08.2020 № 421/пр (далее – Методика № 421/пр), сведения о которой включены в федеральный реестр сметных нормативов.

При осуществлении строительного контроля техническим заказчиком к средствам на содержание технического заказчика дополнительно включаются расходы на проведение строительного контроля (пункт 164 Методики № 421/пр) и отражаются в графе 7 и 8 главы 10 от итогов глав 1-9 сводного сметного расчета стоимости строительства (далее - ССРСС).

Лимит затрат на проведение авторского надзора определяется в размере 0,2 процентов от итога графы 8 глав 1-9 ССРСС и включается в графы 7 и 8. Затраты на проведение авторского надзора включаются в главу 12 ССРСС.

Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 2 Закона № 384-ФЗ авторский надзор представляет собой контроль лица, осуществившего подготовку проектной документации, за соблюдением в процессе строительства требований проектной документации.

Порядок осуществления авторского надзора установлен СП 246.1325800.2016. Свод правил «Положение об авторском надзоре за строительством зданий и сооружений», утвержденным приказом Минстроя России от 19.02.2016 № 98/пр.

Ответ

В публично-правовую компанию «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд) из фондов защиты прав граждан – участников долевого строительства (далее – Фонды субъектов Российской Федерации) поступают акты о финансировании/заявки на финансирование судебных расходов в соответствии с условиями соглашений о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов застройщиков.

В указанных актах о финансировании/заявках на финансирование отражены в том числе судебные расходы (текущие платежи, требования кредиторов первой и второй очереди), перевод средств в качестве компенсации которых необходимо осуществлять на специальные банковские счета должников на основании принятых судебных актов по удовлетворению заявлений Фондов субъектов Российской Федерации о намерении стать приобретателями земельных участков с находящимися на них неотделимыми улучшениями (далее – заявления
о намерении).

В ряде случаев суды, удовлетворяя заявления о намерении, обязывают Фонды субъектов Российской Федерации внести на специальные банковские счета застройщиков-должников средства по всем очередям требований по текущим платежам.

Вместе с тем на основании пункта 8 статьи 201.15-1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ) конкурсный управляющий представляет в арбитражный суд и лицу, имеющему намерение стать приобретателем и направившему заявление о намерении, расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди и определяемой в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 Закона № 127-ФЗ на дату направления заявления о намерении в арбитражный суд (в том числе сведения об общем размере имеющейся задолженности).

Согласно пункту 5 статьи 201.10 Закона № 127-ФЗ в расчет суммы входят текущие платежи, связанные с судебными расходами по делу о банкротстве, с выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с Законом № 127-ФЗ является обязательным, требования кредиторов первой и второй очереди.

Следовательно, согласно положениям пункта 5 статьи 201.10, пункта 8 статьи 201.15-1 Закона № 127-ФЗ погашению подлежат исключительно текущие платежи первой очереди, а также установленная на определенную дату задолженность по погашению требований первой и второй очереди, включенных в реестр требований кредиторов.

Соответственно, погашение задолженности по текущим платежам иной очереди, в том числе оплата услуг привлеченных лиц, не относящихся к обязательным услугам, для передачи объектов должника в порядке, установленном Законом № 127-ФЗ, не предусмотрено.

Фондам субъектов Российской Федерации рекомендуется руководствоваться следующими принципами:

1. В случаях, когда в процессе подачи Фондами субъектов Российской Федерации заявлений о намерении конкурсные управляющие направляют реестры текущих платежей, в которые включаются текущие платежи второй и последующей очередности, необходимо представлять в арбитражный суд пояснения и судебную практику, подтверждающие необходимость включения в состав текущих платежей, подлежащих погашению в рамках удовлетворения заявлений о намерении Фондов субъектов Российской Федерации, только текущих платежей первой очереди, а также требований кредиторов первой и второй очереди (при наличии).

2. В случаях, когда суды удовлетворяют заявления о намерении и обязывают Фонды субъектов Российской Федерации внести на специальные банковские счета должников средства по всем очередям требований по текущим платежам, необходимо обжаловать такие судебные акты
в апелляционном порядке. Одновременно с подачей апелляционной жалобы следует направлять ходатайство о приостановлении действия принятого судебного акта.

3. В случаях, когда Фондом исполнены (оплачены) акты о финансировании/заявки на финансирование судебных расходов Фонда субъекта Российской Федерации по определениям/постановлениям судов, по которым планируется обжалование судебных актов, Фондам субъектов Российской Федерации необходимо направлять в арбитражный суд ходатайства о введении обеспечительных мер в отношении запрета на расходование перечисленной Фондом субъектов Российской Федерации на специальный банковский счет застройщика суммы по текущим платежам, а также требованиям кредиторов первой, второй очереди (при наличии) до момента рассмотрения вышестоящим судом апелляционной/надзорной жалобы по делу.

 Дополнительно сообщаем, что Фондам субъектов Российской Федерации необходимо определить механизм возврата денежных средств конкурсными управляющими в случаях, если Фондом исполнены (оплачены) акты о финансировании/заявки на финансирование судебных расходов Фонда субъекта Российской Федерации по определениям/постановлениям судов
и в последующем суммы судебных расходов по таким судебным актам скорректированы вышестоящим судом.

Ответ

Федеральным законом от 18.07.2011 № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» (далее – Закон № 223-ФЗ) предусмотрена возможность осуществления закупок у единственного поставщика (исполнителя, подрядчика) (далее – закупка у единственного поставщика).

Частью 2 статьи 2 Закона № 223-ФЗ установлено, что порядок заключения и исполнения договоров, а также случаи осуществления закупок у единственного поставщика устанавливаются в Положениях о закупках.

При этом контролирующими органами отмечается недопустимость включения в перечень случаев проведения закупок у единственного поставщика всех закупок.
Основными критериями проведения закупочных процедур у единственного поставщика являются:

1) наличие закупаемой продукции только у конкретного поставщика (подрядчика, исполнителя) (например, договор поставки товаров выполнения работ, оказания услуг, которые входят в сферу деятельности субъектов естественных монополий);

2) обладание поставщиком (подрядчиком, исполнителем) исключительных прав в отношении данной продукции либо оказание услуг водоснабжения, водоотведения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения, подключение (присоединение) к сетям инженерно-технического обеспечения по регулируемым в соответствии с законодательством Российской Федерации ценам (тарифам);

3) если проведенные ранее процедуры закупок не состоялись либо существует срочная потребность в продукции, в том числе вследствие чрезвычайного события.
Законом № 223-ФЗ заказчикам предоставлена возможность неразмещения в Единой информационной системе информации о закупках, а именно, извещения, документации и проекта договора.

При этом указанная обязанность может быть установлена Положениями о закупках.
Также контролирующими органами выявляются факты нарушения требований части 15 статьи 4 Закона № 223-ФЗ, которой установлена обязанность по включению в планы закупок сведений о проведении закупок, а также по включению в реестры договоров (в течение 3 рабочих дней) сведений о заключении договоров по итогам закупок (часть 2 статьи 4.1 Закона № 223-ФЗ).

Необходимо отметить, что указанными нормами установлены исключения из требований. В частности, размещению не подлежат сведения:

1) о закупке товаров, работ, услуг, стоимость которых не превышает сто тысяч рублей. В случае, если годовая выручка заказчика за отчетный финансовый год составляет более чем пять миллиардов рублей, заказчик вправе не размещать в единой информационной системе сведения о закупке товаров, работ, услуг, стоимость которых не превышает пятьсот тысяч рублей;

2) о закупке услуг по привлечению во вклады (включая размещение депозитных вкладов) денежных средств организаций, получению кредитов и займов, доверительному управлению денежными средствами и иным имуществом, выдаче банковских гарантий и поручительств, предусматривающих исполнение обязательств в денежной форме, открытию и ведению счетов, включая аккредитивы, о закупке брокерских услуг, услуг депозитариев;

3) о закупке, связанной с заключением и исполнением договора купли-продажи, аренды (субаренды), договора доверительного управления государственным или муниципальным имуществом, иного договора, предусматривающего переход прав владения и (или) пользования в отношении недвижимого имущества.
Информация о таких закупках не включается в план закупок и в реестр договоров, независимо от их суммы (за исключением установления данной обязанности в Положениях о закупках).

Кроме того, при размещении сведений о договоре с единственным поставщиком необходимо указывать цену единицы товара, работы, услуги. Результаты исполнения договора необходимо размещать по итогам каждой приемки и оплаты в течение 10 календарных дней.

При анализе контролирующими органами Положений о закупках выявляются факты отсутствия в них порядка определения и обоснования цены договора, заключаемого с единственным поставщиком, включая порядок определения формулы цены, устанавливающей правила расчета сумм, подлежащих уплате заказчиком поставщику в ходе исполнения договора, определения и обоснования цены единицы товара, работы, услуги, определения максимального значения цены договора.

Указанные нарушения образуют состав административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.32.3 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Ответ

Если земельный участок, на котором с привлечением денежных средств участников долевого строительства осуществлялось строительство введенного в эксплуатацию многоквартирного дома, образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, и принадлежит застройщику на праве собственности, учитывая положения части 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», абзаца второго пункта 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», пунктов 160, 162 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Росреестра от 01.06.2021 № П/0241 (далее – Порядок ведения ЕГРН), одновременно с внесением в реестр объектов недвижимости ЕГРН записи о многоквартирном доме (постановке его на государственный кадастровый учет) погашается регистрационная запись в ЕГРН о залоге, возникшем в силу статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее – Закон № 214-ФЗ), в отношении земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, на котором расположен многоквартирный дом.

При государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляются:
– государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем;
– государственная регистрация прекращения права собственности застройщика на земельный участок на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в порядке, предусмотренном пунктом 16 Порядка ведения ЕГРН.

Если речь идет о существующей застройке поселений, т. е. на принадлежащем застройщику земельном участке, сформированном для эксплуатации многоквартирного дома в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, расположен введенный до 13.07.2020 (до вступления в силу Федеральный закон от 13.07.2020 № 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации») в эксплуатацию многоквартирный дом, учтенный в ЕГРН, помещения в котором также учтены в ЕГРН и на них (на одно из них) зарегистрировано право собственности, государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на этот земельный участок осуществляется с учетом положений статей 14, 42 Закона № 218-ФЗ на основании соответствующего заявления собственника помещения (либо лица, уполномоченного на подачу такого заявления решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме).

При поступлении в орган регистрации прав указанного выше заявления, принимая во внимание также положения части 8.1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ в редакции Закона № 202-ФЗ:
– в отношении земельного участка под многоквартирным домом вносятся записи о государственной регистрации права общей долевой собственности участников долевого строительства;
– запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок, а также запись о залоге, возникшем в силу статьи 13 Закона № 214-ФЗ, в отношении этого земельного участка погашаются на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в порядке, предусмотренном пунктом 16 Порядка ведения ЕГРН.

Данная позиция подтверждена письмом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 21.06.2022 № 14-5128-ТГ/22.

Ответ

Жилищно-строительный кооператив вправе обратиться в публично-правовую компанию «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее - Фонд) в целях финансирования и осуществления мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства. В этом случае по завершении строительства объекта незавершенного строительства некоммерческая организация – член жилищно-строительного кооператива вправе претендовать на получение квартир (ст. 13.3 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Ответ

Граждане, которые приобрели права по переуступке от физических лиц – членов жилищно-строительного кооператива до даты обращения жилищно-строительного кооператива в Фонд, могут получить возмещение или квартиры в случае завершения строительства проблемного объекта (статья 13.3 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Ответ

Согласно подпункту 3 пункта 3.3 статьи 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» признание разрешения на строительство недействительным на основании судебного акта является основанием для отказа Фондом в принятии решения о финансировании мероприятий по выплате возмещения гражданам – участникам строительств.

Ответ

Абзацем 3 пункта 1 статьи 201.15-1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) предусмотрено, что к обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с вышеуказанной статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций (далее - обязательства застройщика).

Из изложенного следует, что приобретателю передаются обязательства застройщика по передаче помещений, в том числе перед участниками строительства, имеющими денежные требования к застройщику.
Указанный вывод подтверждается формирующейся судебной практикой (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2020 № 15АП-10655/2020 по делу № А32-7264/2019).

Таким образом, одновременно с передаваемыми правами на земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями приобретателю подлежат передаче обязательства застройщика перед участниками строительства согласно реестру требований участников строительства, в том числе требования третьей очереди в реестре требований кредиторов (подпункт 3 пункта 1 статьи 201.9 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве).

Ответ

Порядок передачи прав застройщика созданному участниками строительства кооперативу регулируется статьей 201.10 Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений, требованиям о передаче машино-мест и нежилых помещений и денежным требованиям на основании определения суда о передаче прав застройщика кооперативу.

С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства кооперативу требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными.

Таким образом, механизм, предусмотренный статьей 13.3 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» распространяется только на членов кооператива, вступивших в него в установленном порядке.

Ответ

Абзацем 3 пункта 1 статьи 201.15-1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено, что к обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с вышеуказанной статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций (далее - обязательства застройщика).

Из изложенного следует, что приобретателю передаются обязательства застройщика по передаче помещений, в том числе перед участниками строительства, имеющими денежные требования к застройщику.

Указанный вывод подтверждается формирующейся судебной практикой (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2020 № 15АП-10655/2020 по делу № А32-7264/2019).

Таким образом, одновременно с передаваемыми правами на земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями приобретателю подлежат передаче обязательства застройщика перед участниками строительства согласно реестру требований участников строительства, в том числе требования третьей очереди в реестре требований кредиторов (подпункт 3 пункта 1 статьи 201.9 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве).

Ответ

В соответствии со ст. 13.3. Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 218-ФЗ). финансирование мероприятий, по завершению строительства объекта кооператива осуществляется при условии заключения кооперативом соглашения о передаче своих функций застройщика Фонду субъекта. В качестве встречного исполнения кооператив передает Фонду субъекта Российской Федерации помещения и (или) машино-места в объектах недвижимости, строительство которых завершено, если в отношении указанных помещений и (или) машино-мест у кооператива отсутствует обязанность по передаче их гражданам - членам кооператива, при их наличии.

В указанном случае «помещениями, в отношении которых у кооператива отсутствует обязанность по их передаче членам кооператива» являются помещения, которые остались в многоквартирном доме после его ввода в эксплуатацию и удовлетворения требований всех участников строительства (членов кооператива).

Ответ

Участники строительства в рамках дела о банкротстве могут отказаться от исполнения договора, предусматривающего передачу жилых помещений или машино-мест (п. 1 ст. 201.5 Закона № 127-ФЗ). В результате расторжения договоров долевого участия в строительстве, на основании судебного акта, за кредиторами устанавливается залоговый статус и несмотря на расторжение договоров долевого участия в строительстве, залоговые кредиторы признаются участниками строительства, имеющими денежное требование к застройщику.

В соответствии с пунктом 4.1. ст. 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» выплата возмещения публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее - Фонд) осуществляется в том числе гражданам - участникам строительства, имеющим денежные требования, включенные в реестр требований участников строительства и подлежащие удовлетворению в порядке, установленном абзацем вторым подпункта 3 пункта 1 статьи 201.9 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Верховный Суд Российской Федерации в определении от 23 июля 2020 г. № 306-ЭС20-9988 разъяснил, что нормы Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)не предусматривают трансформацию денежных требований участников строительства в требования о передаче жилых помещений.

Ответ

Реализация объектов недвижимости, принадлежащих фонду субъекта Российской Федерации, регламентируется «Порядком реализации объектов недвижимости, принадлежащих фонду субъекта Российской Федерации на праве собственности или ином имущественном праве». Указанный Порядок утвержден Правлением публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее - Фонд) (протокол заседания Правления Фонда от 17.05.2021 № 2/37).

Основными задачами указанного выше порядка являются:

– установление порядка реализации объектов, а также правил взаимодействия фонда субъекта с Фондом, оценщиком, агентом;

– установление требований и методических рекомендаций к ценообразованию, подготовке задания на оценку;

– определение перечня документов, оформляемых в процессе осуществления мероприятий по реализации объектов.

Данный порядок размещен на официальном сайте Фонда в разделе «Нормативно-правовая база».

Ответ

В соответствии с ч. 9 ст. 13.3 218-ФЗ Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 218-ФЗ) прием новых членов в кооператив, уступка пая членами кооператива не допускаются со дня обращения кооператива в публично-правовую компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее - Фонд) в соответствии с настоящей статьей.

В соответствии со статьей 113 Жилищного кодекса Российской Федерации в уставе кооператива должны содержаться сведения о наименовании, целях деятельности, порядке вступления, выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов и т. д.

Таким образом, механизмы Фонда по восстановлению прав участников строительства, вышедших из кооператива по личному заявлению на момент обращения кооператива в Фонд, действующим законодательством не предусмотрены, а спорные вопросы регулируются уставом кооператива.

Ведение претензионно-исковой работы по взысканию паевых взносов с членов кооператива осуществляется также кооперативом.

Ответ

В соответствии с Федеральным законом от 27.06.2019 № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты» (далее –Закон № 151-ФЗ) внесены изменения в подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Согласно указанным изменениям юридические лица исключены из числа лиц, признаваемых участниками строительства.

Согласно пункту 16 статьи 16 Закона № 151-ФЗ положения параграфа 7 главы IX Федерального закона № 127-ФЗ (в редакции Закона № 151-ФЗ) применяются арбитражными судами при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после вступления в силу Закона № 151-ФЗ. Таким образом, в случае возбуждения дела о банкротстве до вступления в силу Закона № 151-ФЗ подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 в соответствии с Законом № 127-ФЗ применятся без учета изменений, внесенных Законом № 151-ФЗ, указание юридических лиц в реестре о передаче жилых помещений в указанном случае является правомерным.

Ответ

Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее - Фонд) осуществляет деятельность в рамках полномочий, предусмотренных Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 218-ФЗ).

Порядок принятия решения Фондом о финансировании мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1 Федерального закона № 218-ФЗ, или решения о нецелесообразности финансирования таких мероприятий за счет имущества Фонда, сформированного в том числе за счет компенсационного фонда, сформированного в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ, имущественного взноса Российской Федерации и иных публично-правовых образований в Фонд, установлен Правилами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2019 № 1192 «Об утверждении Правил принятия решения Фондом о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1 Федерального закона № 218-ФЗ (далее – Правила).

Согласно пункту 4 Правил решение о нецелесообразности финансирования принимается наблюдательным советом Фонда при наличии хотя бы одного из предусмотренных частью 3.3 статьи 13.1 Федерального закона № 218-ФЗ условий принятия решения о нецелесообразности финансирования. Ввиду того, что разрешение на строительство в отношении объектов незавершенного строительства было выдано физическому лицу, а не юридическому лицу, правообладателю земельного участка, применение механизмов восстановления прав пострадавших граждан – участников долевого строительства, предусмотренных Федеральным законом № 218-ФЗ не представляется возможным (за исключением случаев, установленных постановлением Правительства Российской Федерации от 10.04.2021 № 575).

Ответ

В соответствии с пунктом 3 статьи 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» физическое лицо, которое приобрело право требования о передаче жилого помещения и (или) передаче машино-места и нежилого помещения после признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства, не имеет права на получение возмещения по такому требованию.

Ответ

В соответствии с ч. 1.4. ст. 23.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» основаниями для исключения объектов из ЕРПО является:

–     ввод соответствующего объекта в эксплуатацию;

–     вынесение определения арбитражного суда о передаче публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее - Фонд) прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями;

–     выплата всем гражданам - участникам строительства, чьи денежные средства привлечены для строительства соответствующего проблемного объекта, включенного в единый реестр проблемных объектов, страхового возмещения в рамках договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору об участии в долевом строительстве;

–     погашение субъектом Российской Федерации требований всех граждан - участников строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений или денежных требований в порядке, установленном субъектом Российской Федерации;

–     отсутствие обязательств застройщика перед гражданами – участниками строительства по договорам участия в долевом строительстве, заключенным в отношении соответствующего проблемного объекта, в случае, если в едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве и в отношении такого застройщика не введена процедура, применяемая в деле о банкротстве застройщика.

В случае если в отношении застройщика введена процедура банкротства, то исключение объектов возможно после прекращения/завершения производства по делу о банкротстве в соответствии со ст. 57 Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» согласно части 3 статьи 23.1 Закона № 214-ФЗ состав сведений ЕРПО устанавливается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ). Сведения, являющиеся основанием для исключения проблемных объектов из ЕРПО, размещаются контролирующим органом в единой информационной системе жилищного строительства в соответствии с формой, утвержденной уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 Закона № 214-ФЗ.

Ответ

В соответствии с ч. 5 ст. 201.15-2 Федерального закона Российской Федерации от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ) к приобретателю имущества и обязательств застройщика не могут быть предъявлены участниками строительства иные требования, кроме требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, а также требований участников строительства о передаче жилых и нежилых помещений по сделкам, заключенным с учетом требований ст. 201.8-1 и ст. 201.8-2 Закона № 127-ФЗ.

Согласно п. 7 ч. 1 ст. 201.7 Закона № 127-ФЗ в реестр требований участников строительства включаются сведения о машино-месте и (или) нежилом помещении (в том числе о площади нежилого помещения), являющихся предметом договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором.

При этом согласно п. 3.1 ч. 1 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ под требованием о передаче машино-места и нежилого помещения понимается требование участника строительства – физического лица о передаче ему на основании возмездного договора в собственность машино-места и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме, которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию, предусматривающий передачу машино-места и нежилого помещения). Для целей настоящего параграфа под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров.

При несоответствии сформированного РТУС требованиям Закона № 127-ФЗ необходимо устранять данное обстоятельство, исключая из РТУС соответствующие требования посредством обращения в суд.

Ответ

Фонд субъекта Российской Федерации согласно пункту 3.10 типовой формы Соглашения о финансировании мероприятий по завершению строительства, утвержденной протоколом заседания Правления публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее - Фонд) от 02.09.2021 № 2/69 перечисляет в течение 10 (десяти) рабочих дней в Фонд денежные средства, полученные от участников строительства, требования которых включены в реестр требований участников, в качестве исполнения обязательства по оплате цены договора в неисполненной части, а также в качестве доплаты к цене договоров участия в долевом строительстве за увеличение фактической площади по завершении строительства.

Ответ

Согласно пункту 15 статьи 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон № 127-ФЗ) требования участников строительства, включенные в реестр требований участников строительства после дня принятия публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее - Фонд) решения о финансировании мероприятий, указанных в части 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 218-ФЗ) (далее – Решение), подлежат удовлетворению в порядке, предусмотренном абзацем вторым подпункта 3 пункта 1 статьи 201.9 Закона № 127-ФЗ, в указанном случае участники строительства вправе получить возмещение в порядке, установленном статьей 13 Закона № 218-ФЗ. Таким образом, требования участников строительства, включенные в реестр требований участников строительства после дня принятия Фондом Решения, не подлежат удовлетворению Фондом субъекта Российской Федерации, а подлежат удовлетворению Фондом путем выплаты возмещения участникам строительства.

Ответ

Ссылка на перечень (приложение № 2).

Ответ

Протоколом заседания правления публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» от 17.05.2021 № 2/37 утвержден Порядок реализации объектов недвижимости, принадлежащих Фонду субъекта Российской Федерации на праве собственности или ином имущественном праве (далее – Порядок).

Приложениями № 4-7 Порядка утверждены типовые формы договоров участия в долевом строительстве, в соответствии с которыми предоставление Фондом субъекта Российской Федерации рассрочки участникам долевого строительства не предусмотрено.

Ответ

Доходы от реализации квартир (прав требований в рамках договоров долевого участия в строительстве) облагаются налогом на прибыль
в соответствии с главой 25 Налогового кодекса РФ.
Региональный фонд согласно п. 3.7.2 типового соглашения в течение 10 рабочих дней с даты получения денежных средств в качестве исполнения по сделке обязан перечислить ППК «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» всю сумму, за исключением суммы денежных средств, необходимых для погашения расходов на реализацию свободных объектов в пределах 10% от суммы денежных средств, полученных в качестве исполнения по сделке. При этом региональный фонд обязан предоставить
в Фонд первичные документы, подтверждающие объем понесенных расходов, связанных с реализацией свободных объектов.
Региональные фонды не имеют собственных средств, предусмотренных на уплату налогов, исчисляемых в связи с реализацией квартир.
Расходы в размере сумм налогов, связанных с реализацией свободных объектов, покрываются за счет средств, полученных от реализации данных объектов, и в установленный лимит расходов на реализацию не включаются.
Таким образом, региональные фонды направляют в ППК «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» денежные средства, полученные от реализации квартир, за вычетом денежных средств, необходимых для уплаты налогов, а также денежных средств, необходимых для погашения расходов на реализацию свободных объектов в пределах 10% от суммы денежных средств, полученных от их реализации.

Ответ

Между публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» и Фондом субъекта Российской Федерации (далее – Фонд субъекта РФ) заключается соглашение о финансировании мероприятий по завершению строительства проблемных объектов (далее – Соглашение), в соответствии с которым Фонд субъекта РФ выступает в качестве застройщика и выполняет все функции, возложенные на него как на застройщика.

При передаче объектов долевого строительства (далее – объект) участнику долевого строительства (далее – участник) Фонд субъекта РФ должен руководствоваться статьей 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и стремиться
к достижению плановых показателей результативности, установленных Соглашением.
В случае неисполнения участником обязанности по оплате по договору участия в долевом строительстве в полном объеме Фонд субъекта РФ вправе отказать участнику в передаче объекта и принять меры по взысканию задолженности.

Ответ

Согласно п. 3. статьи 13.3 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» финансирование мероприятий, предусмотренных частью 1 настоящей статьи, осуществляется при условии заключения жилищно-строительным кооперативом (далее - ЖСК) соглашения о передаче своих функций застройщика Фонду субъекта Российской Федерации (далее – региональный фонд) либо в случае отсутствия решения о его создании на основании решения Правительства Российской Федерации – публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд).

В качестве встречного исполнения ЖСК передает региональному фонду или Фонду соответственно помещения в объектах недвижимости, строительство которых завершено, если в отношении указанных помещений у ЖСК отсутствует обязанность по передаче их гражданам - членам ЖСК, при их наличии.

Таким образом обязательства по передаче членам ЖСК квартир после ввода в эксплуатацию жилого дома и помещений, если в отношении указанных помещений у ЖСК отсутствует обязанность по их передаче членам ЖСК, возникает непосредственно у ЖСК. Таким образом, передавать жилые помещения членам ЖСК должен сам ЖСК.

Ответ

Между публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд) и Фондом субъекта РФ заключается соглашение о финансировании мероприятий по завершению строительства проблемных объектов (далее – Соглашение), в соответствии с которым Фонд субъекта РФ выступает в качестве застройщика и выполняет все функции, возложенные на него как на застройщика.

Реализация (отчуждение) свободных объектов третьим лицам осуществляется Фондом субъекта в соответствии с Порядком реализации объектов недвижимости, принадлежащих Фонду субъекта Российской Федерации на праве собственности или ином имущественном праве, утвержденным правлением Фонда от 17.05.2021 № 2/37 (далее – Порядок). Согласно Порядку рассрочка платежей при реализации (отчуждении) свободных объектов третьим лицам не предусмотрена (раздел 8 Порядка).

Ответ

В соответствии с пунктом 3 статьи 13.3 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ), до принятия Наблюдательным советом публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее - Фонд) решения о финансировании завершения строительства проблемного объекта члены жилищно-строительного кооператива (далее – ЖСК) на общем собрании должны принять решение (при наличии предусмотренных уставом ЖСК полномочий принятия соответствующего решения) о передаче на баланс фонда субъекта Российской Федерации (далее – региональный фонд) помещений, в отношении которых у ЖСК отсутствует обязанность по их передаче гражданам – членам ЖСК (далее - свободные помещения) после завершения строительства объекта.

Соглашение о передаче функции застройщика между региональным фондом и ЖСК, созданным в рамках процедуры банкротства застройщика, согласно статье 13.3 Федерального закона № 218-ФЗ заключается после решения Наблюдательного совета Фонда.

Согласно пункту 2.5 типового соглашения между региональным фондом и ЖСК региональный фонд наделяется правами владения, пользования Объектами и иным имуществом, необходимым для завершения строительства Объектов, на период и в пределах полномочий, которые установлены законодательством Российской Федерации и Соглашением. Окончание выполнения функций застройщика и передача результата их выполнения ЖСК оформляются Сторонами подписанием акта приема-передачи, который удостоверяет выполнение Сторонами своих обязательств по Соглашению и отсутствие у Сторон взаимных претензий имущественного и неимущественного характера.

Передача в собственность регионального фонда свободных помещений в Завершенных строительством объектах, при их наличии, подлежит урегулированию Сторонами в рамках отдельного соглашения. Таким образом право на реализацию свободных помещений объекта имеет региональный фонд.

Ответ

Между публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд) и Фондом субъекта Российской Федерации (далее – Фонд субъекта РФ) заключается соглашение о финансировании мероприятий по завершению строительства проблемных объектов (далее – Соглашение), в соответствии с которым Фонд субъекта РФ выступает в качестве застройщика и выполняет все функции, возложенные на него
как на застройщика.

В соответствии со ст. 201.15-1. Закона о банкротстве передача обязательств застройщика перед участником строительства осуществляется при условии полной оплаты цены договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения, таким участником. Возможна передача обязательств застройщика в случае исполнения участником строительства обязательства по оплате жилого помещения, машино-места и нежилого помещения не в полном объеме при условии перехода к приобретателю также имевшегося у застройщика права требования по исполнению обязательства в оставшейся части.

В этой связи, вопрос оплаты оставшейся части должен быть решен в соответствии с условиями соответствующего договора.

При отсутствии регулирования данного вопроса в договоре, с учетом условий Соглашения, предоставление рассрочки не обосновано.

Ответ

Между публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд) и Фондом субъекта Российской Федерации (далее – Фонд субъекта РФ) заключается соглашение о финансировании мероприятий по завершению строительства проблемных объектов (далее – Соглашение), в соответствии с которым Фонд субъекта РФ выступает в качестве застройщика и выполняет все функции, возложенные на него как на застройщика.

При заключении участниками долевого строительства договоров уступки прав требования по договорам долевого участия после передачи объекта Фонду субъекта РФ Фонд субъекта РФ должен руководствоваться статьей 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и действующими нормами гражданского законодательства, которые не препятствуют участнику долевого строительства в реализации данного права.

При этом у застройщика (Фонда субъекта РФ) возникает обязательство передать цессионарию помещение, являющееся предметом договора уступки.

Ответ

Согласно пункту 15 статьи 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон № 127-ФЗ) требования участников строительства, включенные в реестр требований участников строительства после дня принятия публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее - Фонд) решения о финансировании мероприятий, указанных в части 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 218-ФЗ) (далее – Решение), подлежат удовлетворению в порядке, предусмотренном абзацем вторым подпункта 3 пункта 1 статьи 201.9 Закона № 127-ФЗ, в указанном случае участники строительства вправе получить возмещение в порядке, установленном статьей 13 Закона № 218-ФЗ.

Таким образом, в случае если требование было включено в РТУС до даты принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в части 2 статьи 13.1 Закона № 218-ФЗ, то обязательства по нему подлежат передаче региональному Фонду.

Ответ

Для выполнения работ по установке ограждения строительной площадки объекта незавершенного строительства Фонд субъекта Российской Федерации (далее – региональный фонд) в рамках заключенного с публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд) соглашения о финансировании завершения строительства объекта вправе объявить отдельный конкурс для определения подрядчика и заключения договора на выполнение указанного вида работ согласно Федеральному закону от 18.07.2011 № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц».

Фонд компенсирует данные затраты в рамках заключенного соглашения о финансировании после предоставления региональным фондом договора и подтверждающих первичных документов.

После оплаты выполненных работ согласно заключенному договору региональному фонду необходимо исключить данные затраты из договора генерального подряда и главы 8 сводного сметного расчета «Временные здания и сооружения» для недопущения задвоения затрат.

Ответ

В соответствии с абз. 3 п. 1 ст. 201.15-1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон № 127-ФЗ) к обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций.
Согласно п. 9 ст. 201.15-2 Закона № 127-ФЗ перемена лиц в обязательствах, которые вытекают из заключенных застройщиком с участниками строительства договоров и в которых застройщик выступает должником, влечет за собой перевод на приобретателя обязательств застройщика по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений со дня передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика по передаточному акту.

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 382 ГК РФ).

Таким образом, в случае заключения договора уступки права требования участниками строительства, обязательства перед которыми были включены в РТУС до решения наблюдательного совета и переданы региональному Фонду по договору передачи земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика, такие требования подлежат удовлетворению путем передачи жилых помещений цессионариям по данным договорам.

При этом, согласно пункту 15 статьи 201.4 Закона № 127-ФЗ требования участников строительства, включенные в реестр требований участников строительства после дня принятия Фондом решения, подлежат удовлетворению в порядке, предусмотренном абзацем вторым подпункта 3 пункта 1 статьи 201.9 Закона № 127-ФЗ. В указанном случае участники строительства вправе получить возмещение в порядке.

В соответствии с пунктом 3 статьи 13 Закона № 218-ФЗ физическое лицо, которое приобрело право требования о передаче жилого помещения и (или) передаче машино-места и нежилого помещения после признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства, не имеет права на получение возмещения по такому требованию.

Требования участников строительства, возникшие на основании договоров уступки прав требования от участников строительства после 13.07.2020 и после признания застройщика банкротом, и которые не были включены в реестр требований участников строительства на момент принятия Фондом Решения, не подлежат возмещению со стороны Фонда.

Ответ

Согласно пункту 3 статьи 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) денежные требования участников строительства и требования участников строительства
о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений (далее - требования участников строительства) предъявляются конкурсному управляющему.

Конкурсный управляющий рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов, в порядке, предусмотренном указанной статьей.

Возражения по результатам рассмотрения конкурсным управляющим требования участника строительства могут быть заявлены в арбитражный суд участником строительства после получения уведомления конкурсного управляющего о результатах рассмотрения этого требования.

Таким образом, если участник строительства включенный в РТУС решением конкурсного управляющего и не имеет задолженность по оплате по договору участия в долевом строительстве, тогда замена лица, включенного в РТУС производится конкурсным управляющим на основании договора долевого участия уступки права требования.

В случае, если участник строительства был включен в РТУС на основании определения арбитражного суда и имеет задолженность по оплате договора долевого участия, тогда при уступки права требования на основании пункта 1 статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте.

Согласно пункту 2 статьи 48 АПК РФ о замене стороны ее правопреемником или отказе в этом арбитражным судом указывается в соответствующем судебном акте, который может быть обжалован.

В этом случае после регистрации договора уступки права требования лицо должно обратиться в арбитражный суд в рамках указанного дела о банкротстве с заявлением о процессуальном правопреемстве. Определением суда будет проведена замена правообладателя в РТУС.

Ответ

Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.11.2021 № 2023 внесены изменения в типовую форму соглашения о предоставлении субсидии в виде имущественного взноса в имущество публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд) из бюджета субъекта Российской Федерации, утвержденную постановлением Правительства РФ от 12.09.2019 № 1192. Согласно данным изменениям средства субсидии бюджета субъекта Российской Федерации могут быть использованы на цели исполнения обязательств застройщика по передаче участникам долевого строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в соответствии с условиями договора, в том числе на цели возврата разницы в цене объекта строительства, в случае уменьшения площади передаваемого помещения после ввода объекта в эксплуатацию по сравнению с площадью, указанной в договоре долевого участия, если такой возврат предусмотрен данным договором.

С учетом изложенного фонд субъекта Российской Федерации, являющийся застройщиком проблемного объекта, вправе обратиться в Фонд для получения бюджетных ассигнований на возврат денежных средств участникам долевого строительства в случае перерасчета цены договора ввиду уменьшения площади передаваемого помещения после ввода объекта в эксплуатацию.

Ответ

Пунктом 6 статьи 201.15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»№127-ФЗ от 26.10.2002 предусмотрено, что на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика требования участников строительства, исполнение обязательств перед которыми передано приобретателю, исключаются конкурсным управляющим (внешним управляющим) из реестра требований участников строительства. При этом денежные требования участников строительства по возмещению убытков, установленных в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 вышеуказанного Федерального закона, признаются погашенными.

Для реализации помещений региональный фонд обращается в суд с заявлением о признании обременения в виде записи о договоре долевого участия в пользу участника строительства, получившего выплату, отсутствующим. К данному заявлению должны быть приложены документы, подтверждающие выплату участникам строительства.

В дальнейшем объект недвижимости реализуется как свободное помещение в соответствии с Порядком реализации свободных объектов недвижимости, и денежные средства, полученные от их реализации, направляются в Фонд в соответствии с соглашениями о финансировании.

Ответ

24.11.2021 Постановлением Правительства РФ № 2023 были внесены изменения в статью 15 Постановления Правительства РФ от 12.09.2019 № 1192. Таким образом, в настоящее время изменение предельного объема финансирования строительства объекта возможно при следующих условиях:

а) представленного фондом субъекта Российской Федерации (далее - региональный фонд) положительного заключения государственной экспертизы проектной документации, в ходе которой проведена проверка достоверности определения сметной стоимости строительства, с учетом соблюдения требования в части определения предельного объема финансирования за счет имущества публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» (далее – Фонд) и за счет имущественного взноса субъекта Российской Федерации, в порядке, предусмотренном пунктом 7 настоящих Правил;

б) полученных Фондом положительного заключения государственной экспертизы проектной документации и экспертизы результатов инженерных изысканий, если Правительством Российской Федерации принято решение об осуществлении Фондом мероприятий по завершению строительства;

в) внесенных Фондом или региональным фондом после получения положительного заключения государственной экспертизы проектной документации и экспертизы результатов инженерных изысканий изменений в сметную документацию в связи с применением индексов изменения сметной стоимости строительства, определенных в соответствии с методикой расчета индексов изменения сметной стоимости строительства, утвержденной Минстроем РФ, без изменений физических объемов работ, конструктивных, организационно-технологических и других решений, предусмотренных проектной документацией;

г) изменения сметной стоимости строительства объектов незавершенного строительства и объектов инфраструктуры в результате пересчета такой сметной стоимости Фондом или фондом субъекта Российской Федерации с применением индекса-дефлятора инвестиций в основной капитал, указанного в базовом сценарии прогноза социально-экономического развития Российской Федерации, размещенного на официальном сайте Минэкономразвития РФ, действующего на дату указанного пересчета сметной стоимости строительства, в целях приведения стоимостных показателей сметной стоимости строительства объектов незавершенного строительства и объектов инфраструктуры в цены периода, в течение которого осуществляется финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства или объектов инфраструктуры.

Необходимо отметить, что согласно предыдущей редакции Постановления предельный объем финансирования мог быть изменён только на основании представленного региональным фондом положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.

Ответ

Согласно п. 3 статьи 13.3 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ) финансирование мероприятий по завершению строительства объекта осуществляется при условии заключения жилищно-строительным кооперативом (далее – ЖСК) соглашения о передаче своих функций застройщика Фонду субъекта Российской Федерации (далее – региональный фонд).
Соглашение о передаче функции застройщика между региональным фондом и ЖСК, созданным в рамках процедуры банкротства застройщика, согласно статье 13.3 Федерального закона № 218-ФЗ заключается после принятия решения наблюдательным советом Фонда.

Пунктом 1 статьи 13.1 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрено, что имущество Фонда (денежные средства) может использоваться на цели урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства, обязательств застройщика по строительству объектов инфраструктуры, в том числе на финансирование мероприятий, указанных в подпункте 1 пункта 2 данной статьи, а именно на завершение строительства объектов незавершенного строительства.

Согласно пункту 2.5 типового соглашения между региональным фондом и ЖСК о передаче функции застройщика региональный фонд наделяется правами владения, пользования объектами и иным имуществом, необходимым для завершения строительства объектов на период и в пределах полномочий, которые установлены законодательством Российской Федерации и соглашением, в том числе правом пользования земельным участком, в отношении которого заключается договор аренды или субаренды.

На основании пункта 21.5 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка.

Согласно пункту 21.10 статьи 51 ГрК РФ физическое или юридическое лицо, которое приобрело право на земельный участок, обязано уведомить в письменной форме уполномоченный орган власти на выдачу разрешений на строительство.
В пункте 21.14 статьи 51 ГрК РФ указано, что в срок не более семи рабочих дней со дня получения уведомления или заявления застройщика о внесении изменений в разрешение на строительство уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы власти принимают решение о внесении изменений в разрешение на строительство или об отказе во внесении изменений в такое разрешение с указанием причин отказа.

Таким образом, при передаче функции застройщика между ЖСК и региональным фондом последнему необходимо направить в соответствующий орган власти уведомление о внесении изменений в действующее разрешение на строительство в связи с получением функции застройщика.

Ответ

В соответствии с п. 4 ст. 201.15-1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ) если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче приобретателю, меньше совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, приобретатель получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы.

Указанное право требования приобретателя подлежит включению в реестр требований кредиторов в составе третьей и (или) четвертой очереди кредиторов в соответствии с правилами, установленными статьей 201.9 Закона № 127-ФЗ.

Таким образом, согласно п. 4 ст. 201.15-1 Закона № 127-ФЗ требования фондов субъектов Российской Федерации по результатам рассмотрения заявления о намерении подлежат включению в состав третьей очереди реестра требований кредиторов должников-застройщиков.

Учитывая изложенное, фондам субъектов Российской Федерации рекомендуется при рассмотрении судом заявлений о намерении в порядке ст. 201.15-1 Закона № 127-ФЗ в просительной части данных заявлений указывать о необходимости включения требований фондов субъектов Российской Федерации в состав третьей очереди реестра требований кредиторов должников-застройщиков.

Кроме того, необходимо учитывать судебную практику, согласно которой требования фондов субъектов Российской Федерации были включены в третью очередь реестра требований кредиторов должника, а именно: определение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.04.2021 по делу № А32-7264/2019, определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.03.2021 по делу № А65-4184/2020.

Ответ

Во исполнение части 2 статьи 9 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ) распоряжением Правительства Российской Федерации от 31.03.2022 № 689-р генеральным директором публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (далее – Фонд) сроком на 3 года назначен Цицин К.Г.

Тимофеев К.П. назначен на должность главного управляющего директора Фонда.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 31.03.2022 № 690-р и от 31.03.2022 № 691-р утверждены составы Попечительского и Наблюдательного советов Фонда.

Решение о реорганизации Фонда и корпорации путем присоединения корпорации к Фонду с одновременным ее преобразованием будет принято Правительством Российской Федерации, с одновременным установлением срока такой реорганизации, что предусмотрено частью 7 статьи 23 Федерального закона № 436-ФЗ.

Ответ

Согласно пункту 3 статьи 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений (далее – требования участников строительства) предъявляются конкурсному управляющему. Конкурсный управляющий рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр требований участников строительства (далее – РТУС), который является частью реестра требований кредиторов, в порядке, предусмотренном указанной статьей.

В случае если участники долевого строительства были включены в РТУС после решения, принятого наблюдательным советом публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд), конкурсный управляющий должен обратиться в Фонд в целях представления документов и сведений согласно пункту 7 статьи 201.4 Закона о банкротстве.
Перечень документов и сведений, которые должен представить в Фонд конкурсный управляющий, утвержден приказом генерального директора Фонда от 25.12.2020 № 08-197-од «Об утверждении типовых форм писем, уведомлений, заявлений и запросов, связанных с деятельностью арбитражных (конкурсных) управляющих» (в редакции приказа от 30.06.2021 № 08-205-од).

Перечень запрашиваемых Фондом документов и сведений:

1. Выписка из РТУС.

2. Документы, подтверждающие право участника долевого строительства на помещение. Если право возникло в результате цессии – все документы, подтверждающие права каждой стороны последовательно от заключенного с застройщиком договора до договора, подтверждающего право требования.

3. Документы, подтверждающие перечисление денежных средств на счет застройщика во исполнение обязательств участника долевого строительства по договору: приходные кассовые ордера, платежные поручения, чеки, выписки с расчетного счета банка и иные документы. Если право возникло в результате цессии – документы, подтверждающие исполнение обязательств участника долевого строительства по каждому договору.

4. В случае если право возникло в результате наследования – документы, подтверждающие права наследования на помещение и переход прав наследнику.

5. Определение суда о включении участника долевого строительства в реестр требований кредиторов. В случае если конкурсный управляющий самостоятельно включает требования участника долевого строительства в РТУС – сведения об уважительности причин пропуска срока обращения кредитора, пояснение о причине включения конкурсным управляющим самостоятельно в реестр требований кредиторов гражданина – участника долевого строительства.

6. В случае оформления гражданами – участниками долевого строительства права собственности на долю в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме – судебные акты, на основании которых за участником признано право собственности.

7. В случае отсутствия запрашиваемых документов (их части) – сведения об их отсутствии с указанием причин.

Ответ

Постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 № 1233 утверждены Правила выплаты возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.

Фонд осуществляет выплату возмещения на основании сведений, переданных конкурсным управляющим, в соответствии с нормами, предусмотренными Федеральным законом № 218-ФЗ от 29.06.2017 «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Рыночная стоимость 1 кв. метра определяется в соответствии с отчетом независимого оценщика, привлеченного Фондом.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Итоговая величина стоимости 1 кв.м., отраженная в отчете (стоимость объекта оценки), соответствует рыночной стоимости, как наиболее вероятной цене, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Выплата возмещения гражданам, включенным в реестр выплат после принятия решения наблюдательного совета Фонда, осуществляется на основании отчета оценщика, произведенного на дату, которая не может быть более чем на шесть месяцев ранее даты принятия решения наблюдательного совета Фонда.

Ответ

Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.03.2022 № 442 установлены особенности передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства на период с 25 марта по 31 декабря 2022 года.

В частности, урегулированы вопросы передачи объектов долевого строительства застройщиками и принятия их участниками долевого строительства, внесения изменений в договоры участия в долевом строительстве, устранения выявленных недостатков объектов долевого строительства, соразмерного уменьшения цены договора и возмещения расходов участников долевого строительства на устранение недостатков, технического обследования объектов долевого строительства и т.д.

Ответ

Согласно п. 3 ст. 13.3 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ (ред. от 30.12.2021) «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 218-ФЗ) финансирование мероприятий, предусмотренных ч. 1 ст. 13.3 Закона № 218-ФЗ, осуществляется при условии заключения жилищно-строительным кооперативом соглашения о передаче своих функций застройщика Фонду субъекта Российской Федерации (далее – региональный фонд) либо в случае отсутствия решения о его создании на основании решения Правительства Российской Федерации – публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (далее – Фонд).

На основании условий соглашения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов жилищно-строительного кооператива финансовая помощь предоставляется Фондом на цели финансирования мероприятий в отношении объектов в том числе путем возмещения расходов застройщика, понесенных за счет собственных средств в соответствии с целями, предусмотренными нормативно-правовыми актами, устанавливающими правила предоставления из федерального бюджета субсидий региональному фонду на соответствующий календарный год для осуществления мероприятий (п. 3.1 соглашения о финансировании).

С учетом осуществления Фондом финансирования мероприятий по завершению строительства, по аналогии с предусмотренным в соглашении о финансировании порядком распоряжения денежными средствами от реализации свободных объектов, денежные средства, полученные от участников долевого строительства в целях погашения имеющейся задолженности по договорам участия в долевом строительстве, а также денежные средства, полученные при увеличении фактической площади над проектной, не подлежат использованию региональным фондом в целях реализации мероприятий по завершению строительства проблемных объектов.

Типовой формой соглашения о финансировании, утвержденной в соответствии с протоколом правления Фонда от 15.07.2021 № 2/56, предусмотрена обязанность застройщика по перечислению в течение 10 (десяти) рабочих дней в Фонд денежных средств, полученных в качестве исполнения по сделке, по перечислению Фонду всей суммы, за исключением суммы денежных средств, необходимых для погашения расходов застройщика на реализацию свободных объектов в пределах 10 (десяти) процентов от суммы денежных средств, полученных в качестве исполнения по сделке. При этом застройщик обязан представить в Фонд первичные документы, подтверждающие объем понесенных застройщиком расходов, связанных с реализацией свободных объектов.

Обязанность регионального фонда, аналогичная указанной обязанности застройщика, предусмотрена типовой формой соглашения о финансировании, утвержденной в соответствии с протоколом правления Фонда от 28.09.2021 № 2/77.

Таким образом, в случае получения региональным фондом денежных средств участников долевого строительства региональный фонд обязан перечислить Фонду сумму полученных денежных средств. Самостоятельное использование региональным фондом указанных денежных средств не предусмотрено положениями соглашения о финансировании.

Ответ

В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2021 № 436-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 436-ФЗ) публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» переименована в публично-правовую компанию «Фонд развития территорий».

Изменение наименования не является реорганизацией, не изменяет и не прекращает права и обязанности публично-правовой компании «Фонд развития территорий» в отношении Российской Федерации и любых третьих лиц, включая кредиторов.

В связи с тем, что деятельность региональных фондов, которая регламентируется статьей 21.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не затронули изменения, изложенные в Законе № 436-ФЗ, внесение изменений в учредительные документы региональных фондов не требуется.

Ответ

В соответствии с пунктом 15.10.1 Порядка реализации объектов недвижимости, принадлежащих фонду субъекта Российской Федерации на праве собственности или ином имущественном праве, утвержденного решением правления публично-правовой компании «Фонд развития территорий» от 01.03.2022 № 2/14 (далее – Регламент), региональный фонд не передает участнику строительства объект недвижимости по акту приема-передачи либо по одностороннему акту передачи объекта в случае, если участником строительства (первоначальным участником строительства либо цессионарием в случае наличия уступок права требования по данному объекту) является юридическое лицо/индивидуальный предприниматель.

На основании пункта 15.10.2 Регламента региональный фонд не передает участнику строительства объект недвижимости по акту приема-передачи либо по одностороннему акту передачи объекта в случае, если общая площадь объектов недвижимости у одного участника превышает 120 кв. метров. 

Однако данные правила не распространяются на участников строительства (в том числе цессионариев), которые приобрели объекты недвижимости непосредственно у регионального фонда (застройщика проблемного объекта), и соответственно региональный фонд имеет право передавать участникам строительства (в том числе цессионариям) объекты недвижимости, площадь которых превышает 120 кв. метров.

Ответ

В соответствии со статьей 201.15 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено финансирование публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» (далее – Фонд), в том числе региональными фондами, расходов конкурсного управляющего в рамках дела о банкротстве при условии отсутствия на это средств у застройщика-должника.

К перечню таких расходов отнесены вознаграждение конкурсного управляющего, оценка рыночной стоимости прав на земельный участок и объекты незавершенного строительства, оплата государственной пошлины, публикация сведений о банкротстве, охрана объекта.

При этом указанное финансирование производится только по тем объектам, которые находятся в работе Фонда, то есть с момента вступления в законную силу определения суда об удовлетворении заявления о намерении погасить требования к должнику об уплате обязательных платежей в полном объеме.
В свою очередь, согласно статье 188 Арбитражного процессуального кодекса РФ указанное определение суда вступает в законную силу по истечении месяца со дня принятия решения, датой исчисления которого считается дата изготовления определения в полном объеме.

Таким образом, обязательства по финансированию расходов конкурсного управляющего в рамках дела о банкротстве возникают по истечении месяца со дня изготовления определения суда в полном объеме.

Ответ

В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2021 № 436-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» изменено наименование Фонда с «Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» на «Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» (далее – Фонд).

Механизм финансирования завершения строительства объектов незавершенного строительства в целях восстановления прав граждан – участников долевого строительства предусматривает предоставление субсидий Фонду из бюджетов субъектов РФ на основе региональных Правил (Порядков).

В соответствии с требованиями статьи 78.1, пунктом 3.1 статьи 184.1 Бюджетного кодекса Российской Федерации и общими требованиями к нормативным правовым актам, регулирующим предоставление субсидий юридическим лицам, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.09.2020 № 1492, в бюджетах субъектов Российской Федерации и в региональных Правилах (порядках) предоставления Фонду средств указывается наименование Фонда.

При этом, в настоящий момент в указанных актах отражено наименование Фонда как получателя субсидии со старым наименованием.

В этой связи субъектам Российской Федерации необходимо внести изменения в указанные региональные нормативные правовые акты в части смены наименования Фонда.

Ответ

На основании пункта 3 Правил предоставления в 2021–2023 гг. субсидий из федерального бюджета в виде имущественного взноса Российской Федерации в имущество публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (далее – Фонд) для осуществления мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства и восстановлению прав граждан – участников долевого строительства, граждан – членов жилищно-строительных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов (далее – Мероприятия), утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.12.2020 № 2130, финансирование Мероприятий осуществляется путем предоставления денежных средств лицу, ставшему в соответствии со статьей 201.15-1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» приобретателем имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика, в отношении которого арбитражным судом принято решение о признании его банкротом и об открытии конкурсного производства (далее – застройщик-банкрот), для осуществления расчетов по текущим обязательствам такого приобретателя в соответствии с целями, предусмотренными статьями 18 и 18.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

Согласно пункту 3 части 1 статьи 18 Закона № 214-ФЗ использование денежных средств застройщиком допускается в целях проведения экспертизы проектной документации и оценки результатов инженерных изысканий, а также государственной экологической экспертизы, в случае если требование об обязательном проведении таких экспертиз установлено федеральными законами.

Особенности обязательной государственной экспертизы проектной документации и проверки достоверности определения сметной стоимости объектов капитального строительства в целях финансирования Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации мероприятий по завершению строительства многоквартирных домов установлены частью 5.6 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 15(1) Правил принятия решения Фондом о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1 Федерального закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2019 № 1192 (в редакции от 24.11.2021), предельный объем финансирования может быть изменен на основании внесенных Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации после получения положительного заключения государственной экспертизы проектной документации и (или) экспертизы результатов инженерных изысканий изменений в сметную документацию в связи с применением индексов изменения сметной стоимости строительства, определенных в соответствии с Методикой расчета индексов изменения сметной стоимости строительства, утвержденной Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, без изменений физических объемов работ, конструктивных, организационно-технологических и других решений, предусмотренных проектной документацией.
В этой связи сметная стоимость завершения строительства, достоверность определения которой подтверждена положительным заключением государственной экспертизы, подлежит изменению с применением индексов-дефляторов при определении стоимости договоров строительного подряда до заключения контракта.

Ответ

Согласно подпункту 23.1 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ от налогообложения налогом на добавленную стоимость освобождаются услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения).

При этом Налоговый кодекс РФ не содержит определения понятия «объект производственного назначения».

Законодатель указал лишь характеризующий критерий, обусловленный предназначением таких объектов, - использование их в производстве товаров, выполнении работ, оказании услуг. К объектам производственного назначения относятся именно объекты в вышеуказанном смысле, а многоквартирный дом (как здание в целом) является объектом непроизводственного (жилого) назначения независимо от наличия в нем нежилых помещений.

Указанные выводы содержатся в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 06.04.2017 № 308-КГ17-2206, от 21.09.2016 № 302-КГ16-11410 и др.

Таким образом, услуги застройщика, оказываемые по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу застройщиком участнику долевого строительства объекта по договору участия в долевом строительстве в виде нежилых помещений в многоквартирном доме, не подлежат налогообложению налогом на добавленную стоимость на основании подпункта 23.1 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ.

Ответ

Субъект Российской Федерации вправе обратиться в публично-правовую компанию «Фонд развития территорий» (далее – Фонд) с ходатайством о пересмотре решения наблюдательного совета Фонда с завершения строительства на выплату денежной компенсации участникам долевого строительства в случае наличия основания, предусмотренного подпунктом «а» пункта 14 постановления Правительства Российской Федерации от 12.09.2019 № 1192 «Об утверждении Правил принятия решения публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1 Федерального закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Правила).

На основании указанного обращения наблюдательный совет Фонда рассматривает вопрос об отмене ранее принятого решения о финансировании мероприятий по завершению строительства с целью последующего принятия решения о выплате денежного возмещения гражданам – участникам долевого строительства.

В случае если после решения наблюдательного совета Фонда о финансировании мероприятий по завершению строительства объект и обязательства перед гражданами – участниками строительства объекта были переданы Арбитражным судом фонду субъекта Российской Федерации, то для принятия Фондом решения о выплатах возмещения требуется осуществить возврат объекта и обязательств перед гражданами – участниками строительства в конкурсную массу и реестр требований участников строительства застройщику-банкроту.

Отмена решения наблюдательного совета Фонда о финансировании мероприятий по завершению строительства объекта, переданного фонду субъекта Российской Федерации, послужит основанием для возврата в конкурсную массу объекта и обязательств перед гражданами – участниками строительства, что позволит в последующем принять решение о выплате возмещения гражданам – участникам долевого строительства.

Возможность возврата в конкурсную массу должника объектов незавершенного строительства и земельных участков под ними подтверждена определением Арбитражного суда Орловской области (резолютивная часть от 03.06.2022) по делу № А48-10073/2019.

После возврата в конкурсную массу должника объектов незавершенного строительства и земельных участков, а также актуализации сведений в соответствии с подпунктами «в», «г», «д», «е», «ж» пункта 10 Правил наблюдательный совет Фонда принимает решение о выплате денежной компенсации гражданам – участникам долевого строительства.

Ответ

Решением правления публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (далее – Фонд) от 25.08.2022 № 2-62 утвержден Порядок реализации объектов недвижимости принадлежащих фондам субъектов Российской Федерации на праве собственности или ином имущественном праве (в редакции 7) (далее – Порядок).

Стоит отметить, что в действующем законодательстве нет ограничений по площади жилья, приобретаемого участниками долевого строительства.

Фонд субъекта еженедельно по средам либо в первый рабочий день, следующий за праздничным\выходным днем, обеспечивает по электронной почте mailbox@fondrt.ru (для юридических лиц) передачу в адрес Фонда (подразделение «Работа с дольщиками») данных, заполненных по форме приложения № 12 к Порядку, содержащих информацию по сданным домам.

В случае изменения планового срока получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию фонд субъекта РФ незамедлительно информирует об этом Фонд (подразделение «Работа с дольщиками») с указанием нового планового срока ввода дома в эксплуатацию и причин переноса срока.

Не позднее чем за 20 рабочих дней до планируемой даты ввода дома в эксплуатацию фонд субъекта РФ направляет в Фонд в целях согласования передачи перечень участников долевого строительства (далее – Участники), которым предполагается передать объекты после ввода дома в эксплуатацию в установленном законом порядке. Фонд рассматривает и в случае отсутствия обоснованных возражений согласовывает перечень Участников, которым предполагается передать объекты после ввода дома в эксплуатацию, в течение 5 (пяти) рабочих дня со дня получения. Направляемые данные должны содержать Ф. И. О. Участника, информацию о наличии/об отсутствии уступок по договору участия в долевом строительстве, Ф. И. О. сторон по таким уступкам, информацию об объекте долевого строительства, который предполагается передать каждому из Участников.

Сообщение о завершении строительства направляется Участникам Почтой России заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному Участником почтовому адресу.

В течение срока, указанного в сообщении о завершении строительства, фонд субъекта РФ передает Участникам объекты.

В случае уклонения Участника от приемки объекта по истечении срока, указанного в п. 2.4. ст. 9.1. Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ (ред. от 30.12.2021)«О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», фонд субъекта РФ направляет Участнику односторонний акт о передаче объекта.

Ответ

В соответствии с частями 14 и 17 статьи 16  Федерального закона  от 27.06.2019 № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 151-ФЗ) передача  фонду субъекта РФ объектов застройщика осуществляется без выплаты компенсации залоговым кредиторам и без их согласия на такую передачу.

Конституционный Суд Российской Федерации (далее – КС РФ) постановлением от 21.07.2022 № 34-П признал части 14 и 17 Закона № 151-ФЗ во взаимосвязи с  пунктом 11 статьи 201.15-2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) не соответствующими Конституции Российской Федерации в той мере, в какой они в системе действующего правового регулирования не предусматривают необходимых правовых гарантий защиты прав кредиторов, не являющихся участниками строительства, при прекращении их залоговых прав в связи с передачей земельного участка, объекта незавершенного строительства фонду субъекта РФ, действующему в целях защиты прав граждан – участников долевого строительства, в рамках дела о банкротстве застройщика. КС РФ также указал на то, что признание этих положений неконституционными не может являться основанием для отмены решения о передаче фонду субъекта РФ прав застройщика, а также препятствием для такой передачи и для принятия фондом субъекта РФ на себя соответствующих обязательств.

Равным образом, неконституционность не означает восстановление залоговых прав кредиторов, не являющихся участниками строительства (в значении, придаваемом данному понятию законодательством о банкротстве) и приобретших права залогодержателей до принятия оспоренного регулирования.

Их залоговое обременение, возникшее ранее, подлежит прекращению в силу закона. Соответствующие записи о залоге в Едином государственном реестре недвижимости погашаются органом регистрации прав одновременно с государственной регистрацией перехода к фонду субъекта РФ прав на передаваемые ему объекты застройщика. Основанием для погашения залога являются определение арбитражного суда о передаче фонду субъекта РФ имущества, прав и обязательств застройщика, а также договор о передаче земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика, передаточный акт к договору (пункты 8, 10 и 11 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве).

Указанная позиция подтверждена определениями Верховного Суда Российской Федерации от 29.08.2022  № 309-ЭС21-22265 и  309-ЭС18-13770 (4–6).

Таким образом, фонд субъекта РФ вправе реализовывать свободные квартиры, по которым возникли залоговые обременения до перехода прав застройщика фонду субъекта РФ.

При этом необходимо отметить, что реализация квартир осуществляется в соответствии с Порядком реализации объектов недвижимости, принадлежащих фонду субъекта Российской Федерации на праве собственности или ином имущественном праве, утвержденным правлением публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (далее – Фонд)  (протокол правления Фонда от 25.08.2022 № 2/62).

Ответ

Правовых оснований для освобождения гражданина – участника строительства от исполнения обязательств по оплате в полном объеме договора участия в долевом строительстве не имеется.

Вместе с тем если гражданин отказывается от исполнения обязательств по договору (отсутствие денежных средств), то подлежит применению условие расторжения договора на основании статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В указанном случае источник возврата денежных средств не определен.

При данных обстоятельствах, принимая во внимание, что права застройщика на основании соответствующего судебного акта переданы Фонду для завершения строительства, фонд субъекта Российской Федерации выплачивает такому участнику строительства денежные средства в размере, оплаченном участником строительства застройщику в рамках договора участия в долевом строительстве.

Ответ

Контролирующий орган должен сформировать в ЛК ЕИСЖС заявку (с приложением скан-копии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) на исключение объекта из ЕРПО, которую направить в адрес Фонда, по результатам рассмотрения которой объект может быть исключен из ЕРПО.

Ответ

Типовая форма Соглашения, предусматривающая защиту прав и законных интересов его сторон (Фонд субъекта Российской Федерации и кооператива), утверждена Правлением Фонда (протокол от 21.08.2020 № 2/32), что исключает возможность внесения изменений в форму Соглашения.

Ответ

После принятия наблюдательным советом публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» решения о завершении строительства проблемного объекта фонд субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 201.15-1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» обращается в арбитражный суд субъекта Российской Федерации с заявлением о намерении стать приобретателем прав и обязанностей застройщика. После удовлетворения указанного заявления права и обязанности застройщика проблемного объекта переходят к фонду субъекта Российской Федерации. В целях недопущения появления в каталоге новостроек ЕИСЖС и ЕРПО дублирующих объектов региональному Фонду необходимо обратиться в службу технической поддержки АО «ДОМ.РФ» (с приложением копии решения суда) для перевода проблемного объекта с идентификационным номером, указанным в соглашения о финансировании мероприятий по завершению строительства, на фонд субъекта Российской Федерации

Ответ

Юридический адрес: 115088, Москва, ул. Шарикоподшипниковская, д. 5.
Почтовый адрес: 115088, Москва, ул. Шарикоподшипниковская, д. 5.
Официальный адрес электронной почты: mailbox@fondrt.ru (для юридических лиц).

Ответ

После принятия Наблюдательным советом публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд) решения о завершении строительства проблемного объекта Фонд субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 201.15-1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» обращается в арбитражный суд субъекта Российской Федерации с заявлением о намерении стать приобретателем прав застройщика на земельный участок и объект незавершенного строительства.

После удовлетворения указанного заявления права застройщика на проблемный объект - переходят к региональному фонду субъекта Российской Федерации. В целях недопущения появления в каталоге новостроек ЕИСЖС и ЕРПО дублирующих объектов региональному фонду субъекта Российской Федерации необходимо обратиться в службу технической поддержки АО «ДОМ.РФ» по адресу nash@domrf.ru (с приложением копии решения суда) для корректировки сведений в части наименования застройщика проблемного объекта с идентификатором (id ЕРПО), указанным в соглашении о финансировании мероприятий по завершению строительства, на региональный фонд субъекта Российской Федерации.

Ответ

Типовая форма соглашения, предусматривающая защиту прав и законных интересов его сторон (Фонда субъекта Российской Федерации и кооператива), утверждена правлением Фонда (протокол от 21.08.2020 № 2/32), что исключает возможность внесения в нее изменений.

Ответ

Застройщику необходимо строго соблюдать требования Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и постановления Правительства Российской Федерации от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» и своевременно размещать соответствующую информацию в ЕИСЖС.

Ответ

Типовая форма соглашения, предусматривающая защиту прав и законных интересов его сторон (Фонда субъекта Российской Федерации и кооператива), утверждена правлением Фонда (протокол от 21.08.2020 № 2/32), что исключает возможность внесения в нее изменений.

Ответ

Фондом на постоянной основе осуществляется мониторинг деятельности потенциально проблемных застройщиков на предмет исполнения требований Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В процессе проведения мониторинга Фонд выявляет факты отставания от заявленных в проектных декларациях графиков реализации проектов строительства, что в совокупности с иными факторами может свидетельствовать о неустойчивой финансово-хозяйственной деятельности застройщика и впоследствии реализовать риск невозможности исполнения принятых обязательств перед участниками строительства в полном объеме и в установленные сроки.

Оцениваются также степень строительной готовности объекта, наличие или отсутствие динамики строительства, наличие судебных разбирательств и иные факторы.

В группу высокого риска Фонд включает застройщиков при наличии хотя бы одного из следующих критериев:

–     в отношении застройщика арбитражным судом рассматривается дело о банкротстве;

–     в отношении объекта судом рассматривается дело, решение по которому может повлиять на возможность завершения строительства (например, о признании выданного разрешения на строительство недействительным; о расторжении договора аренды земельного участка);

–     имеются сведения о неустойчивом финансовом положении застройщика;

–     обнаружено отставание от заявленного графика производства строительных работ на 6 и более месяцев.

В группу среднего риска Фонд включает застройщиков при наличии хотя бы одного из следующих критериев:

–     в отношении застройщика подано намерение о подаче заявления о признании застройщика банкротом;

–     обнаружено отставание от заявленного графика строительства объекта на срок менее 6 месяцев;

–     отсутствие динамики строительства.

Фонд ежеквартально осуществляет направление в субъекты Российской Федерации информации о потенциально проблемных застройщиках/объектах.

Ответ

Процесс формирования заявок на финансирование региональных фондов реализован с использованием личного кабинета регионального фонда в системе ЕИСЖС.

В IV квартале 2022 года функционал личного кабинета регионального фонда дополнен возможностью подписания документов с помощью открепленной подписи и возможностью признания доверенности недействительной, а именно:

1. Реализованы изменения в работе документа «доверенность».

1.1. Добавлена возможность отметить документ «доверенность»
как недействительный.

1.2. Реализовано отображение всех документов «доверенность» в рамках одной организации.

На вкладке «Мои документы» добавлено отображение всех доверенностей сотрудников в рамках одной организации.

2. Реализовано подписание документов с помощью открепленной подписи.

2.1. Для документов, которые не формируются в личном кабинете, реализовано подписание обязательных приложенных документов.

К таким документам относятся:
• доверенность;
• соглашение о финансировании;
• дополнительное соглашение к соглашению о финансировании;
• соглашение о передаче функций застройщика;
• заявление о намерениях;
• определение арбитражного суда (далее – АС) об удовлетворении заявления
о намерениях;
• определение АС о передаче имущества и обязательств новому застройщику;
• определение АС об удовлетворении намерений и передаче прав новому застройщику;
• договор передачи прав и обязанностей застройщика;
• договор подряда;
• договор поставки;
• договор об оказании услуг;
• дополнительное соглашение к договору подряда/поставки/услуг;
• пояснительная записка к прогнозу кассовых выплат по расходам бюджета
на финансовый год;
• отчет по результатам проведения независимой проверки;
• заключение государственной экспертизы.

Для вышеперечисленных документов реализован функционал прикрепления подписи. После добавление обязательного приложенного документа появилась кнопка «прикрепить подпись».

После добавления файла подписи происходит валидация. Если файл подписи соответствует приложенному файлу, то результатом валидации будет следующее уведомление: «Электронная подпись валидна».

2.2. Для документов, которые формируются в личном кабинете, реализовано подписание самого формируемого документа.

К таким документам относятся:
• сведения о паевых взносах;
• прогноз кассовых выплат по расходам бюджета на финансовый год;
• прогноз кассовых выплат по расходам бюджета на текущий месяц;
• ежемесячный отчет о ходе выполнения мероприятий в разрезе объектов;
• ежемесячный отчет о ходе выполнения мероприятий в разрезе контрактов;
• реестр первичных документов;
• отчет о достижении значений показателей результативности;
• перечень открытых счетов;
• графики;
• мониторинги;
• лимиты.

После заполнения всех обязательных полей и приложенных документов необходимо сохранить документ.

Полный перечень и описание изменений прилагаются.

Ответ

Требования к договору генерального подряда формулирует сам застройщик с учетом соблюдения требований Федерального закона от 18.07.2011№ 223-ФЗ, при этом пунктом 5 статьи 21.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ определено, что такие требования могут быть установлены Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.

Ответ

В разделе «Термины и определения» исполнитель определен как юридическое лицо (индивидуальный предприниматель), являющееся (являющийся) контрагентом застройщика, либо любое иное лицо, которое прямо или опосредованно участвует в договорных отношениях с таким контрагентом в целях поставки товаров, выполнения работ, оказания услуг для осуществления мероприятий, оплачиваемых полностью или частично с использованием средств финансовой помощи. Следовательно, положения соглашения о необходимости использования отдельного (обособленного) банковского счета распространяются на всех контрагентов лица, заключившего договор с застройщиком.

Ответ

В соответствии со статьей 9.2 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ (ред. от 30.12.2021) «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 218-ФЗ) расчеты по операциям, осуществляемым по сопровождаемым сделкам, осуществляются с использованием счетов, открытых в уполномоченном банке в сфере жилищного строительства.

Согласно типовому соглашению о финансировании мероприятий по завершению строительства, утвержденному решением правления Фонда от 02.09.2021 № 2/69 (далее – Соглашение), отдельный банковский счет застройщика, открытый в банке в соответствии с Законом № 218-ФЗ для целей осуществления банковского сопровождения по сопровождаемым сделкам, открывается в отношении каждого контракта, заключенного в рамках сопровождаемой сделки для завершения строительства каждого объекта.

В целях перераспределения (с одного объекта на другой) денежных средств, полученных в качестве аванса от Фонда, региональный фонд запрашивает в Фонде реквизиты расчетного счета, перечисляет на расчетный счет неиспользуемые денежные средства.

После перечисления денежных средств в Фонд региональный фонд направляет заявку на финансирование, оформленную в соответствии с приложением № 3 к Соглашению, Фонд в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней со дня согласования заявки на финансирование перечисляет денежные средства, указанные в данной заявке.

Ответ

В соответствии со статьей 21.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ Фонд субъекта Российской Федерации создается в соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в целях урегулирования обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства путем передачи Фонду субъекта Российской Федерации имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщиков для завершения строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 201.15-1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ передача обязательств застройщика перед участником строительства осуществляется при условии полной оплаты цены договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения, таким участником.

Возможна передача обязательств застройщика в случае исполнения участником строительства обязательства по оплате жилого помещения, машино-места и нежилого помещения не в полном объеме при условии перехода к приобретателю также имевшегося у застройщика права требования по исполнению обязательства в оставшейся части.

В соответствии с пунктами Типовой формы Соглашения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов между Фондом и Фондом субъекта Российской Федерации застройщик (Фонд субъекта Российской Федерации) обязан в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты получения застройщиком (в том числе в порядке статьи 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ) денежных средств в качестве исполнения по сделке перечислить Фонду всю сумму, за исключением суммы денежных средств, необходимых для погашения расходов застройщика на реализацию свободных объектов в пределах 10 (десяти) процентов от суммы денежных средств, полученных в качестве исполнения по сделке.

При этом застройщик обязан предоставить в Фонд первичные документы, подтверждающие объем понесенных застройщиком расходов, связанных с реализацией свободных объектов.

Финансовая помощь формируется Фондом в пределах сумм субсидий, получаемых Фондом в соответствии с законодательством о федеральном бюджете и бюджете соответствующего субъекта Российской Федерации: доля региона направляется в Фонд и уже после вместе с федеральными средствами на основании заявок на финансирование Фонд направляет денежные средства Фонду субъекта Российской Федерации на завершение строительства.

С учетом осуществления Фондом финансирования мероприятий по завершению строительства денежные средства, полученные от участников долевого строительства в целях погашения имеющейся задолженности по договорам участия в долевом строительстве, по аналогии с нормами пунктов Типовой формы Соглашения подлежат перечислению Фонду в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты получения застройщиком денежных средств в качестве исполнения по сделке.

Ответ

Пунктом 08 субсчетом 1 из Плана счетов, утвержденного приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н (ред. от 08.11.2010) «Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению», предусмотрено проведение проводок по приобретению земельного участка, а также принятию его к учету. В балансе стоимость незавершенного строительства рекомендовано отражать в строке 1210 «Запасы». Кроме того, необходимо учесть, что обязательства фонда субъекта Российской Федерации по передаче квартир пострадавшим гражданам не подлежат учету как реализация, за исключением случаев реализации свободных помещений по договорам долевого участия.Таким образом, учет расходов на строительство согласно приказу Минфина России от 31.10.2000 № 94н (ред. от 08.11.2010) «Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению», фонду субъекта Российской Федерации рекомендовано осуществлять на счете 08.

Ответ

Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» (далее – Фонд) в приоритетном порядке оплачивает заявки, направленные через личный кабинет регионального фонда и подписанные электронной цифровой подписью.

Генеральный директор регионального фонда в случае невозможности подачи заявки/акта через личный кабинет подписывает электронной цифровой подписью заявку/акт и с приложением отсканированных оригиналов документов направляет в рабочем порядке ответственному за регион сотруднику Фонда по электронной почте.

Ответ

В соответствии с частью 2 статьи 2, частями 2 и 3.2 статьи 3 Федерального закона от 18.07.2011 № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» (далее – Закон № 223-ФЗ) Положением о закупке предусматриваются конкурентные и неконкурентные закупки, устанавливается порядок осуществления таких закупок с учетом положений Закона № 223-ФЗ.

Способы неконкурентной закупки, в том числе закупка у единственного поставщика (исполнителя, подрядчика), устанавливаются Положением о закупке.

Пунктом 4 Положения об особенностях участия субъектов малого и среднего предпринимательства в закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц, годовом объеме таких закупок и порядке расчета указанного объема, утвержденного Постановлением № 1352 (далее – Положение), установлено, что закупки у субъектов МСП осуществляются путем проведения предусмотренных Положением о закупке, утвержденным заказчиком в соответствии с Законом № 223-ФЗ, торгов, иных способов закупки:

а) участниками которых являются любые лица, указанные в части 5 статьи 3 Закона № 223-ФЗ, в том числе субъекты МСП;

б) участниками которых являются только субъекты МСП;

в) в отношении участников, которых заказчиком устанавливается требование о привлечении к исполнению договора субподрядчиков (соисполнителей) из числа субъектов МСП.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.12.2021 № 2323 «О внесении изменения в Положение об особенностях участия субъектов малого и среднего предпринимательства в закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц, годовом объеме таких закупок и порядке расчета указанного объема, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 11 декабря 2014 г. № 1352» (далее – Постановление № 2323) внесены изменения в Положение, вступающие в силу с 01.07.2022.

Так, согласно пункту 20.1 Положения (в редакции Постановления № 2323) для осуществления закупок, предусмотренных подпунктом «б» пункта 4 Положения, заказчик вправе установить в Положении о закупке способ неконкурентной закупки, порядок проведения которого предусмотрен указанным пунктом Положения.

Учитывая изложенное, Постановление № 1352 допускает осуществление закупок, участниками которых являются только субъекты МСП, различными способами, то есть как путем проведения конкурентных, так и неконкурентных закупок, предусмотренных Положением о закупке заказчика, в том числе с 01.07.2022 способом неконкурентной закупки в порядке, предусмотренном пунктом 20.1 Положения (в редакции Постановления № 2323).

Данная позиция также подтверждается информационным письмом Министерства финансов Российской Федерации от 21.01.2022 № 24-07-07/3495.

Дополнительно сообщаем, что постановлением Правительства Российской Федерации от 07.07.2021 № 1128 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам участия субъектов малого и среднего предпринимательства в закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц и признании утратившими силу отдельных положений некоторых актов Правительства Российской Федерации» увеличен годовой объем закупок у субъектов МСП до 25 %.

Ответ

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 2 Федерального закона от 18.07.2011 № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» (далее – Закон № 223-ФЗ) порядок исполнения договоров регулируется положением о закупке, а также Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ), определяющим основания и порядок изменения и расторжения договора.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Пунктами 1 и 2 статьи 451 ГК РФ установлено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 451 ГК РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии предусмотренных пунктом 2 статьи 451 ГК РФ условий.

Таким образом, заключенные в соответствии с положениями Закона № 223-ФЗ договоры могут быть изменены по соглашению сторон, в том числе в связи с существенным изменением обстоятельств, в соответствии с нормами главы 29 ГК РФ, если иное не предусмотрено положением о закупке и договором.

При этом в случае, если в Положении о закупке установлено, что изменение условий договора по соглашению сторон не допускается, то заказчик вправе при необходимости рассмотреть вопрос о внесении изменений в положение о закупке в указанной части.

Данная позиция также подтверждается информационным письмом Министерства финансов Российской Федерации от 11.04.2022 № 24-07-08/30988.

Дополнительно сообщаем, что вопросы изменения заключенных контрактов в связи с существенным ростом стоимости строительных ресурсов урегулированы постановлением Правительства Российской Федерации от 09.08.2021 № 1315 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации» (с внесенными изменениями от 23.03.2022).

Ответ

В соответствии с подпунктом 65 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) в редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 323-ФЗ при определении налоговой базы не учитываются доходы от реализации имущества, полученного фондом субъекта Российской Федерации по основаниям, предусмотренным статьей 201.15-2-2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», а также имущества, созданного фондами, учрежденными субъектами Российской Федерации в соответствии со статьей 21.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), в рамках реализации предоставленных этим фондам функций и полномочий, предусмотренных указанными законами.

Также согласно подпункту 23 пункта 2 статьи 251 НК РФ в редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 323-ФЗ предусмотрено, что при определении налоговой базы не учитываются денежные средства, переданные публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» (далее – ППК «ФРТ») в целях осуществления функций и полномочий публично-правового характера в соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» фондам субъектов Российской Федерации на основании статьи 21.1 Закона № 214-ФЗ, а также имущество (в том числе денежные средства), имущественные права, переданные этими фондами ППК «ФРТ» в целях реализации функций и полномочий, предусмотренных данными федеральными законами.

Действие вышеуказанных положений статьи 251 НК РФ распространяется на правоотношения, возникшие с 01.01.2022.

Ответ

Подпункт 23.1 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) освобождает от НДС услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Необходимо отметить, что услуги застройщика, оказываемые при возведении объектов производственного назначения, – это объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг). Следовательно, услуги застройщика при строительстве подобных объектов облагаются НДС.

Такие работы облагаются НДС в общем порядке, в том числе, в соответствии с пункта 1 статьи 39 НК РФ, согласно которому реализацией признается передача результатов выполненных работ одним лицом другому.

Услуги застройщика, оказываемые по договорам долевого участия, предусматривающим передачу застройщиком дольщику нежилых помещений в многоквартирном доме, не облагаются НДС на основании подпункта 23.1 пункта 3 статьи 149 НК РФ (см. письма от 30.03.2021 № 03-07-07/22872, от 12.11.2020 № 03-07-15/98846).

Многоквартирный дом (как здание в целом) является объектом непроизводственного (жилого) назначения, независимо от наличия в нем нежилого фонда (Определение Верховного суда Российской Федерации от 21.09.2016 № 302-КГ16-11410).

Первый абзац пункта 6 статьи 171 НК РФ гласит, что НДС, предъявленный подрядными организациями (застройщиками или техническими заказчиками) при проведении ими капитального строительства, можно принять к вычету.

Из положений статьи 172 НК РФ следует, что в данном случае вычеты производятся на основании счетов-фактур от упомянутых лиц, после принятия товаров (работ, услуг) на учет и при наличии необходимой первичной документации.

Минфин России обратил внимание, что застройщик составляет и выставляет счета-фактуры в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 168 и статьи 169 НК РФ; постановлением Правительства Российской Федерации от 26.12.2011 № 1137, которым утверждены формы, а также правила заполнения (ведения) документов, применяемых при расчетах по НДС.

Также важно отметить, что после вступления в силу изменений НК РФ от 14.07.2022 (начало действия редакции от 14.08.2022) для застройщика действует следующий порядок налогообложения НДС:

•  при продаже завершенной строительством нежилой недвижимости в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ;

•  при передаче дольщикам нежилой недвижимости производственного назначения, так как налоговая льгота на такие услуги застройщика не распространяется, при этом налоговая база исчисляется в общем порядке, а не с суммы экономии от строительства.

Услуги застройщика (регионального фонда) НДС не облагаются в случаях:

•  передачи застройщиком по ДДУ жилой и нежилой недвижимости непроизводственного назначения, поскольку для услуг застройщика действует льгота в соответствии с подпунктом 23.1 пунктом 3 статьи 149 НК РФ;

•  реализации жилой недвижимости по договору купли-продажи на основании
подпункта 22 пункта 3 статьи 149 НК РФ.

Ответ

Правлением публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (далее – Фонд) утвержден Порядок реализации объектов недвижимости, принадлежащих фонду субъекта Российской Федерации на праве собственности или ином имущественном праве (протокол заседания правления Фонда от 25.08.2022 № 2/62) (далее – Порядок).

В случае отказа субъекта Российской Федерации от заключения соглашения о распределении имущества, в отношении которого отсутствуют требования граждан – участников долевого строительства, осуществляется реализация свободных объектов (жилых, нежилых помещений, машино-мест).

Решение о выборе способа реализация свободных объектов (далее – объекты) принимается фондом субъекта РФ исходя из экономических условий: состояния рынка, наличия спроса на объекты, а также на основании других факторов (п. 2.5 Порядка).

Согласно пункту 2.4 Порядка реализация объектов осуществляется путем проведения следующих публичных процедур, таких как:

1) проведение публичных торгов (раздел 6 Порядка);
2) участие в торгах, проводимых в соответствии с Федеральным законом
от 05.04.2013 «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для государственных и муниципальных нужд» (раздел 5 Порядка);
3) предложение объектов на открытом рынке неопределенному кругу лиц.

Согласно пункту 2.6 Порядка фонд субъекта РФ вправе привлекать к реализации объектов третьих лиц для оказания услуг, таких как:

1) организация торгов и (или) проведению электронных торгов;
2) совершение юридических и иных действий, направленных на заключение сделок по реализации объектов на основании агентского договора. Осуществление продаж с привлечением агента производится в соответствии с разделом 7 Порядка;
3) иные услуги, выполнение иных работ, а также поставка товаров, необходимых для реализации объектов.

Процесс продажи объектов может быть реализован путем привлечения Фонда в качестве агента (п. 2.7 Порядка).

Для осуществления мероприятий по подготовке к реализации объектов ответственный работник фонда субъекта РФ (п. 3.1 Порядка) выполняет следующие действия:

1) инициирует заключение соглашения о конфиденциальности с Фондом;
2) формирует план-график реализации объектов;
3) осуществляет выборку объектов, подлежащих реализации, и формирует реестр объектов;
4) проводит проверку отсутствия обременений в отношении объектов.

В целях определения рыночной стоимости объекта ответственный работник фонда субъекта РФ инициирует проведение оценки посредством привлечения оценщика.

Выбор оценщика осуществляется фондом субъекта РФ (пункт 4.1 Порядка).

Порядок реализации объектов недвижимости, принадлежащих фонду субъекта Российской Федерации на праве собственности или ином имущественном праве, утвержденный Правлением Фонда 25.08.2022 (протокол заседания Правления Фонда от 25.08.2022 № 2/62).

Ответ

Наблюдательным советом Фонда в отношении проблемного объекта принимается решение о завершении строительства, в котором устанавливается объем финансовой помощи за счет имущества Фонда, сформированного за счет имущественного взноса Российской Федерации и средств компенсационного фонда, а также объем финансовой помощи за счет имущества, сформированного за счет имущественного взноса субъекта Российской Федерации пропорционально предельному уровню софинансирования из бюджета субъекта Российской Федерации, утвержденного распоряжением Правительства Российской Федерации от 27.08.2021 № 2364-р.

На основании положений статьи 13.4 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в целях распределения свободных объектов (жилых, нежилых помещений, машино-мест), в отношении которых отсутствуют требования граждан, между Фондом, субъектом Российской Федерации и Фондом субъекта РФ может быть заключено соглашение о распределении имущества.

Типовая форма соглашения о распределении имущества, в отношении которого отсутствуют требования граждан - участников долевого строительства (приложение к порядку реализации объектов недвижимости, принадлежащих фонду субъекта Российской Федерации на праве собственности или ином имущественном праве ) утверждена Правлением Фонда (протокол заседания Правления Фонда от 25.08.2022 № 2/62).

Жилые и нежилые помещения, машино-места, в отношении которых отсутствуют требования граждан, могут быть распределены между Фондом и субъектом Российской Федерации пропорционально размеру софинансирования в соответствии с решением Фонда о финансировании на основании соглашения, заключаемого между Фондом, субъектом Российской Федерации и Фондом субъекта РФ.

В случае невозможности выделения объектов пропорционально доле софинансирования, в соответствии с пунктом 3.9 типовой формы соглашения о распределении имущества, в отношении которого отсутствуют требования граждан - участников долевого строительства, невозможные для пропорционального раздела свободные объекты подлежат передаче Фонду с компенсацией Фондом субъекту Российской Федерации стоимости идеальной доли субъекта Российской Федерации в неделимом свободном объекте в соответствии с оценкой стоимости 1 кв.м. такого свободного объекта, проведенной по заказу Фонду на дату изготовления технического плана.

Порядок реализации объектов недвижимости, принадлежащих фонду субъекта Российской Федерации на праве собственности или ином имущественном праве, утвержденный Правлением Фонда 25.08.2022 (протокол заседания Правления Фонда от 25.08.2022 № 2/62).

Ответ

Субъект Российской Федерации вправе обратиться в публично-правовую компанию «Фонд развития территорий» (далее – Фонд) с ходатайством о пересмотре решения наблюдательного совета Фонда  о завершении строительства в пользу выплаты денежной компенсации участникам долевого строительства в случае наличия основания, предусмотренного подпунктом «а» пункта 14  постановления Правительства Российской Федерации от 12.09.2019 № 1192 (ред. от 29.06.2022) «Об утверждении Правил принятия решения публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1 Федерального закона «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации» (далее – Правила). На основании обращения субъекта Российской Федерации наблюдательный совет Фонда рассматривает вопрос отмены ранее принятого решения о финансировании мероприятий по завершению строительства с целью последующего принятия решения о выплате  денежной компенсации гражданам – участникам долевого строительства. В случае, если обязательства перед гражданами – участниками строительства объекта были переданы арбитражным судом региональному фонду, то для принятия Фондом решения о выплате денежной компенсации региональному фонду необходимо осуществить возврат объекта в конкурсную массу, а также возврат обязательства перед гражданами – участниками строительства в реестр требований участников строительства застройщику-банкроту. При этом фонд региональный фонд по заявлению гражданина должен осуществить возврат ему денежных средств, ранее уплаченных региональному фонду в счет задолженности по договору участия в долевом строительстве.

Таким образом, региональный фонд, являвшийся застройщиком проблемного объекта, вправе обратиться в Фонд для получения бюджетных ассигнований на возврат денежных средств участникам долевого строительства, которые оплатили задолженность  региональному фонду   по договору участия в долевом строительстве .

Ответ

Правлением публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (далее – Фонд) согласно протоколу заседания правления Фонда от 25.08.2022 № 2/6225 утвержден Порядок реализации объектов недвижимости, принадлежащих фонду субъекта Российской Федерации на праве собственности или ином имущественном праве (далее – Порядок).   Решение о выборе способа реализация объектов принимается региональным фондом исходя из экономических условий, состояния рынка, наличия спроса на объекты и других факторов (пункт 2.5 Порядка). В соответствии с пунктом 3.7.2 типовой формы соглашения о финансирования мероприятий по завершению строительства, утвержденного правлением Фонда (протокол от 30.06.2022 № 2/48), региональный фонд при осуществлении сделок обязан в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты получения застройщиком денежных средств в качестве исполнения по сделке перечислить Фонду всю сумму, за исключением суммы денежных средств, необходимых для погашения расходов регионального фонда в качестве застройщика (в том числе в порядке статьи 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»), на реализацию свободных объектов в пределах 10 (десяти) процентов от суммы денежных средств, полученных в качестве исполнения по сделке.

При этом региональный фонд обязан предоставить в Фонд первичные документы, подтверждающие объем понесенных региональным фондом в качестве застройщика расходов, связанных с реализацией свободных объектов.

При этом в случае, если региональным фондом не была совершена сделка по реализации объекта и не были получены денежные средства в качестве исполнения по указанной сделке, денежные средства от суммы исполнения не могут быть удержаны (не перечислены в адрес Фонда). Таким образом, в случаях, когда региональный фонд не смог самостоятельно реализовать объекты процесс продажи объектов может быть реализован путем привлечения Фонда в качестве агента (п. 2.7 Порядка). В данном случае ранее понесенные затраты региональным фондом на рекламу и брокерские услуги и т. д. по помещениям, реализованным Фондом в качестве агента, не подлежат компенсации в соответствии с разделом 12 Порядка.

Ответ

Конституционный Суд Российской Федерации (далее – КС РФ) постановлением от 21.07.2022 № 34-П признал части 14 и 17 Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» во взаимосвязи с пунктом 11 статьи 201.15-2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) не соответствующими Конституции Российской Федерации в той мере, в какой они в системе действующего правового регулирования не предусматривают необходимых правовых гарантий защиты прав кредиторов, не являющихся участниками строительства, при прекращении их залоговых прав в связи с передачей земельного участка, объекта незавершенного строительства фонду субъекта Российской Федерации (далее – региональный фонд), действующему в целях защиты прав граждан – участников долевого строительства, в рамках дела о банкротстве застройщика.

КС РФ указал на то, что признание этих положений неконституционными не может являться основанием для отмены решения о передаче региональному фонду прав застройщика, а также препятствием для такой передачи и для принятия региональным фондом на себя соответствующих обязательств.

Основанием для погашения залога является определение арбитражного суда о передаче региональному фонду имущества, прав и обязательств застройщика, а также договор о передаче земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика, передаточный акт к договору (пункты 8, 10 и 11 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве.

Записи о залоге в Едином государственном реестре недвижимости погашаются органом регистрации прав одновременно с государственной регистрацией перехода к региональному фонду прав на передаваемые ему объекты застройщика.

Указанная позиция подтверждена определениями Верховного Суда Российской Федерации от 29.08.2022 № 309-ЭС21-22265 и № 309-ЭС18-13770 (4–6).

Ответ

Кредитная организация (далее – Банк) при решении вопроса о предоставлении аккредитации застройщику – фонду субъекта Российской Федерации оценивает возможность оказания фондом субъекта Российской Федерации Банку содействия в привлечении потенциальных участников долевого строительства/покупателей – физических лиц в целях заключения между Банком и физическими лицами кредитных договоров на стандартных условиях жилищного кредитования Банка на цели приобретения/ инвестирования в строительство/покупку завершенного строительством объекта недвижимости.

В то же время Банк, оценивая свои риски, в том числе учитывая факт нахождения объекта в едином реестре проблемных объектов, может отказать фонду субъекта Российской Федерации в предоставлении аккредитации.

Правлением Фонда 20.10.2022 утвержден порядок реализации объектов недвижимости, принадлежащих фонду субъекта Российской Федерации на праве собственности или ином имущественном праве, а также утверждена типовая форма агентского договора по реализации объектов недвижимости, принадлежащих фонду субъекта Российской Федерации (протокол заседания Правления Фонда от 20.10.2022 № 2/74, далее – Порядок).

В соответствии с пунктом 7.2 Порядка фонд субъекта Российской Федерации в целях оптимизации и повышения эффективности продажи объектов на открытом рынке неопределенному кругу лиц вправе привлекать третьих лиц (агентов), в том числе для совершения юридических и иных действий, направленных на заключение сделок по реализации объектов недвижимости по поручению фонда субъекта Российской Федерации.

Выбор агента осуществляется фондом субъекта Российской Федерации посредством закупки в соответствии с законом о закупках и Положением о закупках фонда субъекта Российской Федерации (пункт 7.3 Порядка).

В целях оптимизации финансовых, временных и административных ресурсов процесс продажи объектов может быть реализован путем привлечения Фонда в качестве агента.

При выборе Фонда в качестве агента и в случае необходимости получения аккредитации банков для реализации жилых помещений в рамках льготной ипотеки Фондом от фонда субъекта Российской Федерации запрашивается комплект документов, необходимый для получения аккредитации Банка.

Согласно пункту 2.3.11 типовой формы агентского договора Фонд обязуется организовать взаимодействия с банками покупателей (в случае привлечения покупателями для покупки объекта кредитных денежных средств для получения аккредитации и согласования приемлемых условий сотрудничества) с целью заключения договоров о реализации объектов.

Обращаем внимание, что несвоевременное размещение фондом субъекта Российской Федерации документов и информации в единой информационной системе жилищного строительства в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ может послужить основанием для получения отказа в аккредитации Банка.

Ответ

В соответствии с типовой формой соглашения о финансировании мероприятий по завершению строительства (далее – Соглашение) региональный фонд выступает в качестве застройщика и осуществляет деятельность по завершению строительства объектов, выполняя все функции, возложенные на него в этой связи.

В соответствии с пунктом 4.3.1 типовой формы Соглашения денежные средства финансовой помощи, предоставляемые в целях покрытия расходов застройщика в рамках мероприятий по договорам, не являющимся контрактами, перечисляются на расчетный счет. В отношении сопровождаемых сделок банковское сопровождение осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ (ред. от 30.12.2021) (далее – Закон № 218-ФЗ), в соответствии с договором о банковском сопровождении. Согласно договору отдельного банковского счета (далее – ОБС), положениям Закона № 218-ФЗ разрешены операции по перечислению денежных средств, направленных на возмещение (компенсацию) расходов, понесенных исполнителями за счет собственных средств, с ОБС заказчика/исполнителя, за исключением операций, указанных в пункте 2 части 1 статьи 9.3 Закона № 218-ФЗ, а также операций, указанных в подпунктах «а», «б» пункта 3 части 3, подпунктах «а», «б», «в» пункта 8 части 3, подпунктах «а», «б», «в» пункта 14 части 3 статьи 9.3 Закона № 218-ФЗ.

Таким образом, региональный фонд вправе перечислять денежные средства на расчетный счет контрагента в счет оплаты выполненных работ и услуг, если сделка не является сопровождаемой.

Ответ

Резолюция по итогам Всероссийского семинара в г. Ставрополь

Ответ

Граждане обращаются в управляющую компанию для фиксации недостатка и составления акта.

При необходимости создается комиссия для подтверждения недостатков (в составе генподрядчика, техзаказчика, управляющей компании). В случае подтверждения недостатков направляется требование генподрядчику о необходимости их устранения в рамках гарантийных обязательств.

Ответ

Конкурсный управляющий вправе обратиться в Фонд с ходатайством о финансировании расходов в рамках процедуры конкурсного производства застройщика-банкрота. В целях ускорения взаимодействия конкурсного управляющего с Фондом ходатайство рекомендуется направлять в Фонд посредством личного кабинета арбитражного управляющего (далее – ЛК АУ). При отсутствии доступа к ЛК АУ конкурсному управляющему необходимо ознакомиться с информацией, размещенной на сайте https://xn--p1aee.xn--p1ai/o-fonde/vzaimodeystvie-s-arbitrazhnymi-upravlyayushchimi/ и направить в Фонд заявление на предоставление доступа к ЛК АУ.

Ответ

Сокращение сроков вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков возможно при оказании содействия субъектами Российской Федерации в снятии ограничений, наложенных на земельные участки.

Ответ

Закон Ставропольского края от 07.02.2022 № 8-кз «О порядке погашения требований граждан – участников строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений или денежных требований».

Ответ

Согласно пункту 15 статьи 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) требования участников строительства, включенные в РТУС после дня принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в части 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 218-ФЗ) (далее – Решение), подлежат удовлетворению в порядке, предусмотренном абзацем вторым подпункта 3 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве.

В указанном случае участники строительства вправе получить возмещение в порядке, установленном статьей 13 Закона № 218-ФЗ. Исходя из имеющейся судебной практики (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.06.2021№ Ф07-4659/2021 по делу № А56-117381/2018; постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2021 № 04АП-627/2020 по делу № А19-24031/2017), введенные Федеральным законом от 27.06.2019 № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» положения пунктов 3.1 и 15 статьи 201.4 Закона о банкротстве предусматривают иной, упрощенный порядок формирования РТУС, что в свою очередь позволяет обеспечить интересы максимального количества граждан – участников строительства на дату принятия Фондом Решения. При этом правовое положение участников строительства является равным, независимо от того, когда требования включены в РТУС (до или после принятия Решения), но в силу установленных Законом о банкротстве условий дата включения в РТУС влияет лишь на способ исполнения обязательств перед участниками строительства (предоставление жилого помещения или получение соответствующего возмещения). Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 № 13239/12, по смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве включение требований кредиторов в реестр требований о передаче жилых помещений не является иным способом защиты прав таких кредиторов, отличным от включения в реестр денежных требований. Таким образом, по требованиям участников строительства, включенным в РТУС после дня принятия Фондом Решения, вопрос о выплате Фондом возмещения подлежит рассмотрению в установленном Законом о банкротстве и Законом № 218-ФЗ порядке независимо от вида включенного требования.

Ответ

Согласно пункту 15 статьи 201.4 Закона о банкротстве требования участников строительства, включенные в РТУС после дня принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в части 2 статьи 13.1 Закона № 218-ФЗ (далее – Решение о завершении строительства), подлежат удовлетворению в порядке, предусмотренном абзацем вторым подпункта 3 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве. В указанном случае участники строительства действительно вправе получить возмещение в порядке, установленном статьей 13 Закона № 218-ФЗ. При этом правовое положение участников строительства является равным, независимо от того, когда требования включены в РТУС (до или после принятия решения Фондом), но в силу установленных Законом о банкротстве условий дата включения в РТУС влияет лишь на способ исполнения обязательств перед участниками строительства (представление жилого помещения или получение соответствующего возмещения).

Таким образом, дольщик теряет право требования жилого помещения вместо компенсации в случае включения в РТУС после принятия Решения о завершении строительства, поэтому региональный фонд вправе отказать в передаче квартир таким дольщикам.

Ответ

Финансовое оздоровление вводится арбитражным судом на основании решения собрания кредиторов на срок не более чем два года. Это осуществляется в форме определения суда, в котором обязательно должна указываться информация о конкретном сроке оздоровления, графике погашения задолженности в соответствии с нормами Закона о банкротстве. Механизмы «оздоровления» предбанкротных застройщиков не предусмотрены Законом о банкротстве. Финансирование Фондом мероприятий по восстановлению прав граждан – участников долевого строительства  возможно исключительно в рамках процедуры конкурсного производства.

Ответ

В пункте 1 статьи 201.5 Закона о банкротстве участнику строительства в случае открытия конкурсного производства предоставляется право отказаться от исполнения договора. Открытие конкурсного производства в отношении застройщика является основанием для одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения. О таком отказе может быть заявлено в рамках дела о банкротстве застройщика в процессе установления размера денежного требования участника строительства путем его включения в третью очередь реестра требований кредиторов.

Ответ

При принятии Фондом решения о финансировании мероприятий по завершению строительства в соответствии с пунктом 4 статьи 13 Закона № 218-ФЗ выплата возмещения предусмотрена в случае, если жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в объекте строительства после завершения его строительства при погашении требований участников строительства путем передачи им жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений либо урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства в соответствии со статьями 201.11 и 201.15-1 Закона о банкротстве не будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в РТУС, в том числе при наличии требований нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в указанном объекте строительства.

Пунктом 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве к обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю, отнесены обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства
по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций.

Передача обязательств должника-застройщика приобретателю в отношении требований, включенных в РТУС на момент принятия наблюдательным советом Фонда решения о финансировании мероприятий по завершению строительства, происходит на основании соответствующего судебного акта о передаче имущества и обязательств застройщика.

При этом пунктом 15 статьи 201.4 Закона о банкротстве предусмотрено, что требования участников строительства, включенные в РТУС после дня принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в части 2 статьи 13.1 Закона № 218-ФЗ, либо после дня принятия фондом субъекта Российской Федерации решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, подлежат удовлетворению в порядке, предусмотренном абзацем вторым подпункта 3 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве. В указанном случае участники строительства вправе получить возмещение в порядке, установленном статьей 13 Закона № 218-ФЗ, предусматривающей выплату возмещения.

Ответ

По смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве включение требований кредиторов в реестр требований о передаче жилых помещений не является иным способом защиты прав таких кредиторов, отличным от включения в денежный реестр требований кредиторов. Напротив, по существу, реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра требований кредиторов.

Положениями Закона о банкротстве предусмотрена лишь возможность преобразования требования кредитора о передаче жилых помещений при невозможности их передачи в денежное требование.

Требование о переводе из денежного требования в требование о передаче жилых помещений не основано на положениях Закона о банкротстве.

При этом важно учесть, что включение требований участников строительства в реестр требований кредиторов по денежным обязательствам, так же как и включение в реестр требований о передаче жилых помещений, по смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, преследует один и тот же материально-правовой интерес участника строительства – получение соразмерного и пропорционального удовлетворения своих требований путем участия в деле о банкротстве застройщика. Кроме того, правовое положение участников строительства при реализации указанных способов погашения их требований является равным, независимо от того, в какой из двух указанных реестров данные требования включены.

Поскольку нормы Закона о банкротстве не предусматривают трансформацию денежных требований участников строительства в требования о передаче жилых помещений, требование гражданина, изначально основанное на заключенном и впоследствии расторгнутом в установленном законом порядке договоре долевого участия в строительстве, не подлежит включению в реестр о передаче жилых помещений, так как гражданин распорядился своим правом и соответствующую судебную защиту в виде включения в третью очередь реестра требований кредиторов получил.

При этом следует учитывать, что согласно подпункту 4 пункта 3 статьи 201.10 и подпункту 6 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве погашение требований участников строительства путем передачи им объекта незавершенного строительства или жилых помещений может быть осуществлено, только если помещений будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных как в реестр денежных требований, так и в реестр требований о передаче жилых помещений, либо если при наличии нескольких требований (в том числе денежных) в отношении одного помещения отдельные участники откажутся от его получения в соответствии с пунктом 7 статьи 201.10 Закона о банкротстве.

Ответ

Правовых оснований для освобождения гражданина – участника строительства от исполнения обязательств по оплате в полном объеме договора долевого участия в строительстве не имеется.

Однако, если гражданин отказывается от исполнения обязательств по договору (отсутствие денежных средств), то подлежит применению институт расторжения договора на основании статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В указанном случае источник возврата денежных средств не определен.

При данных обстоятельствах, принимая во внимание, что права застройщика на основании соответствующего судебного акта переданы Фонду для завершения строительства, фонд субъекта Российской Федерации выплачивает такому участнику строительства денежные средства в размере, оплаченном участником строительства застройщику в рамках договора долевого участия в строительстве.