На достройку домов за Urban Group потребуется больше 55 млрд рублей

29 августа 2018

Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства завершил аудит финансового-хозяйственной деятельности Urban Group, следует из опубликованного на его сайте отчета. Документ был подготовлен по поручению правительства. Как следует из аудита, застройщики, входящие в группу Urban, не завершили строительство 68 многоквартирных домов в составе 6 жилых комплексов (общей площадью 812 610 кв.м). Из 68 домов четыре планируется достроить в этом году, по 28 домам строительство практически не начато, уточняет близкий к фонду человек.

Для завершения всех строек необходимо 67,64 млрд руб., подсчитали привлеченные фондом аудиторы EY, «ЭсАрДжи-Консалтинг» и «НЭО Центр». Под их строительство Urban привлек 51,94 млрд руб. по 21 004 договорам долевого участия; из них 50,23 млрд руб. — строительство квартир (14 649 договоров). Больше всего денег потребуется на достройку жилого комплекса «Лайково» — около 20 млрд руб. (из них 5,5 млрд руб. будет профинансировано за счет продажи 1847 свободных квартир и нежилых помещений; готовность ЖК оценивается в 11%). Всего на 4% построены дома в жилом комплексе «Лесобережный», на его достройку понадобится 13,3 млрд руб. (из них 2,3 млрд руб. — от продажи 684 свободных квартир и нежилых помещений).

Примерно 11,9 млрд руб. можно выручить от продажи нереализованных квартир — всего их 3557 (173 734 кв.м), машиномест и нежилых помещений. Таким образом, дефицит составляет 55,7 млрд руб.

Что случилось с Urban Group

Urban Group — один из крупнейших застройщиков в Московской области. Его портфель проектов составлял 2 млн кв. м. В отчете Фонда указано, что основатели компании — Александр Долгин, Андрей Пучков и Максим Атаянц. Атаянц не был соучредителем компании, указывает близкий к топ-менеджерам источник. Связаться с Атаянцом «Ведомостям» не удалось.

В сложной финансовой ситуации компания находится с конца прошлого года, тогда начались нарушения сроков строительства. 20 апреля Росреестр перестал регистрировать договоры долевого участия по проданным Urban Group квартирам. В начале июля Арбитражный суд Московской области признал банкротами и ввел конкурсное производство сроком на один год в отношении пяти компаний — застройщиков группы («Экоквартал», «Ваш город», «Континент проект», «Хайгейт», «Ивастрой»). Дольщики Urban Group направили открытое письмо президенту Владимиру Путину и премьер-министру Дмитрию Медведеву с просьбой разобраться в ситуации с банкротством Urban Group.

Савеловский городской суд постановил заключить под стражу бывшего гендиректора Urban Group Андрея Пучкова. Он объявлен в международный розыск и арестован заочно на два месяца по ходатайству следственного комитета России, уточнил представитель суда. По его словам, против Пучкова идет расследование уголовного дела по статье «злоупотребление полномочиями» (ст. 201 ч. 2 УК). Ранее газета «Коммерсантъ» со ссылкой на источники в правоохранительных органах сообщала, что это дело было возбуждено в отношении неназванных топ-менеджеров Urban Group и «Ивастрой» (застройщик «Лайково»).

Почему компания потерпела крах

Аудиторы отмечают признаки нецелевого использования денежных средств. Деньги дольщиков расходовались не только на строительство. Например, в 2014—2017 гг. и в I квартале 2018 г. застройщики группы Urban привлеки 97,83 млрд руб. (средства дольщиков — 82,26 млрд руб., кредиты банков — 7,35 млрд руб. и займы некредитных организаций — 8,22 млрд руб.). При этом до технических заказчиков дошло только 74,1 млрд руб. Из этих денег по договорам генподряда в свою очередь перечислено 47,43 млрд руб. Зато 31,14 млрд руб., поступивших от застройщиков, получил ООО «Профиконсалт» (финансовый посредник, который входит в структуру группы Urban; за 4 года и I квартал 2018 г. она получила 57,8 млрд руб). Всего в состав группы компаний Urban входит 152 юридических лица, причем сама Urban Group предоставила для проверки информацию только о 60 компаниях, остальные обнаружены в ходе аудита.

Компания завышала себестоимость строительства, предполагают аудиторы. Во время выборочной проверки шести наиболее готовых домов они обнаружили завышение стоимости работ примерно на 63% от рыночной стоимости. А отделочные материалы покупались в том числе у производителей, подконтрольных бенефициарам группы.

Среди неоднозначных трат — плата за оказание рекламных услуг. На эти цели направлено 1,82 млрд руб. Из них рекламным компаниям перечислено 325 млн руб., остальные деньги получили компании, входящие в состав группы. Например, 442 млн руб. по договорам оказания услуг получили различные ИП, зарегистрированные менеджерами и их родственниками. 151,7 млн руб. перечислено ИП «Долгин Александр Борисович»; 85,7 млн руб. из них — за поручительство перед банком «Российский капитал», 66 млн руб. — за моделирование проекта «Лайково». А его бывшая жена Наталья заработала 15,6 млн руб. за разработку дизайна офисов. 183 млн руб. получило ИП «Атаянц Максим Борисович» — также за разработку эскизов и концепций жилых комплексов. Атаянц известен тем, что был архитектором всех проектов Urban Group.

Как будут спасать

Правительство России утвердило дорожную карту восстановления прав дольщиков. Согласно документу, все дома и объекты инфраструктуры подмосковного девелопера планируется достроить до конца 2022 г. за счет Фонда защиты прав дольщиков, бюджета Подмосковья и федеральных средств. Председатель правительства Дмитрий Медведев подписал распоряжение о выделении 3 млрд руб. для финансирования в 2018 г. завершения строительства объектов Urban Group. Средства выделены из резервного фонда правительства и направлены в Минстрой. Затем субсидии будут переведены в Фонд защиты дольщиков. Фонд, в свою очередь, профинансирует завершение строительства домов.

Из необходимых 55,7 млрд руб. для достройки примерно 30 млрд руб. приходится на строительство жилья, остальная часть — объекты инфраструктуры. Предполагается, что финансирование строительства всей инфраструктуры на себя возьмет правительство Московской области, а жилья — федеральные власти и региональные напополам. Представитель Фонда сообщил «Ведомостям», что дефицит бюджета на инфраструктуру будет определен с правительством Московской области перечня после согласования проектной документации.

17 августа Минстрой России сообщил, правительство возьмет на себя обязательства в размере 14,6 млрд руб. Затраты понесет и сам Фонд — по тем объектам, при продаже которых застройщик перечислял в фонд отчисления с октября 2017 г. Ранее близкие к Фонду люди сообщали о сумме примерно в 1,4 млрд руб. Больше всего потратится областное правительство — порядка 40 млрд руб. Окончательные затраты будут ясны после прохождения экспертизы, необходимые средства будут заложены в бюджете, сказал представитель минстроя Московской области. Ранее губернатор Андрей Воробьев заявлял, что «регион берет на себя поддержку в достройке жилых комплексов Urban Group».

На что могут рассчитывать дольщики

Свыше 95% договоров долевого участия были застрахованы в страховых компаниях — ВСК, «Проминстрах», «Региональная страховая компания» и др. Однако ни один дольщик не обратился в страховые, чтобы ему компенсировали стоимость приобретенной недвижимости. Кроме волокиты со страховыми компаниями, дольщиков удерживает еще желание получить качественное жилье, Urban как раз славился такими проектами, говорит один из крупных застройщиков. Но дольщиков ждет разочарование.

Аудиторы обнаружили, что застройщик мог вводить покупателей относительно «функциональных, качественных и потребительских свойств» купленной недвижимости. Рекламные материалы, по которым продавались квартиры, расходятся со строящимися объектами, пишут авторы отчета. Например, в «Лайково» покупателям обещали каналы со шлюзами, автомобильными и пешеходными мостами через них, при этом под мостами должны были легко проходить плавательные средства. В проектной документации протяженность канала значительно уменьшена, а его глубина составляет всего 60 см. В «Лесобережном» предусматривалось расширение устья ручья с организацией автомобильных и пешеходных мостов, но разрешительная документация по реконструкции водного объекта не получена, а сам застройщик начал на этом месте строить другие жилые дома. А в ЖК «Солнечная Система-2» в нескольких домах полностью изменены планировки квартир, и даже высотность домов с 17 до 25 этажей. Кроме того, авторские права на проектную документацию принадлежат третьим лицам; у застройщиков отсутствуют электронные и бумажные архивы исходно-разрешительной, проектной и исполнительной документации, а архивы хранились у третьих лиц.

Какие активы остались

У Urban Group есть довольно внушительный земельный банк, указывает один из подмосковных чиновников. Например, «Лайково» планировалось построить на 116,8 га (всего 1,6 млн кв.м). По оценкам «Метриум груп», из 64 планировавших к строительству домов 46 еще не были начаты. В проекте «Лесобережный» Лесобережный — 69,8 га (650 000 кв.м). По данным «Метриум груп», из 43 домов строятся 14. Однако земля войдет в конкурсную массу и теоретически должна уйти на торгах в счет погашения долгов перед кредиторами. Все земли обременены залогами банков, указывает близкий к Фонду человек.

Сейчас на всех объектах компании ведутся подготовительные работы для возобновления строительства. В Москве и области конкурсный управляющий при содействии Фонда открыл 4 центра приема документов дольщиков; они должны быть поданы в течение трех месяцев со дня публикации извещения о банкротстве — до 21.10.2018 г. Для дольщиков Urban в ДОМ.РФ также запущена программа рефинансирования ипотечных кредитов.

Представитель Urban Group от комментариев отказался, связаться с Долгиным не удалось.