Дольщики «Урбан Групп» выберут свое будущее

11 ноября 2018

Хорошая новость для дольщиков «Урбан Групп». Покупатели квартир в группе компаний застройщика-банкрота получат возможность самостоятельно выбрать способ завершения строительства своих домов. В ближайшее время — в декабре 2018 года — конкурсный управляющий холдинга Светлана Аглинишкене вынесет на голосование собраний участников строительства варианты решения жилищного вопроса дольщиков. Обратим внимание: в таком масштабе событие для рынка недвижимости беспрецедентное!

Очередь размером с город

О финансовых проблемах одного из крупнейших подмосковных застройщиков, «Урбан Групп», впервые заговорили весной 2018 года — тогда Сбербанк отозвал аккредитацию объектов группы компаний. В июле все пять застройщиков группы признали банкротами. В их отношении введено конкурсное производство.

К решению вопроса дольщиков подключился Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. По поручению правительства РФ разработана дорожная карта и определен порядок достройки объектов.

Эксперты уверены, что благодаря активной позиции Фонда все дома достроят. Дольщики гарантированно получат квартиры — их жилье не используют для выплаты долгов «Урбан Групп» другим кредиторам. В настоящее время конкурсный управляющий сформировал специальный реестр требований о передаче жилых помещений, подтверждающий обоснованность прав дольщиков на квартиры. За три месяца в реестр вступило более 14 тысяч человек. Для понимания масштаба — в России десятки городов, где меньше жителей. Скажем, в том же Юрьевце Ивановской области.

Следующий этап развития ситуации вокруг «Урбан Групп» — конкурсный управляющий проведет для дольщиков собрания участников строительства. Именно там дольщики, как полноправные участники процесса банкротства строительного холдинга, выберут, каким именно способом будут удовлетворены их законные требования.

Развилка

Конкурсный управляющий предложит несколько вариантов решения жилищной проблемы. Варианты, за которые будут голосовать дольщики, будут зависеть от того, вносились ли отчисления по договору долевого участия (ДДУ) в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Напомним, в соответствии с 218-м Федеральным законом с 21 октября 2017 года каждый застройщик обязан платить взносы по новым домам в размере 1,2% от стоимости договора долевого участия.

Группа компаний «Урбан Групп» перечисляла взносы в Фонд по 9 домам — это корпуса 12к1 и 12к2 в жилищном комплексе «Видный город», дома 2, 3, 4, 6, 8 в «Лесобережном» и дома 18, 21 в «Лайково». Дольщикам этих домов, помимо иных вопросов, конкурсный управляющий обязан предложить выбор: получить денежную компенсацию или определить способ завершения строительства.

У покупателей квартир в остальных 59 домах «Урбан Групп» в соответствии с законом о банкротстве выбор не столь богатый. Собрание участников строительства будет голосовать по единственному вопросу — за или против создания жилищно-строительного кооператива.

Вариант «беспроигрышный»

Рассмотрим более детально варианты решения жилищного вопроса для домов, за которые застройщик перечислил взносы по ДДУ.

Федеральный закон «О банкротстве» обязывает конкурсного управляющего на собрании дольщиков домов первым вынести на голосование вопрос о выплате компенсации. Положительное решение принимается тремя четвертями голосов участников. Компенсация рассчитывается по следующей формуле — общая площадь квартиры или квартир (но не более 120 кв. м в одном доме) умножается на среднюю стоимость квадратного метра жилья в Московской области по данным Росстата на момент заключения договора.

Дольщики могут отказаться от формата выплат компенсации. Тогда собрание рассмотрит два варианта завершения строительства: через привлечение нового застройщика или создание ЖСК. Если вариант с застройщиком будет принят, дома передадут строительной компании и работы на объекте продолжатся в соответствии с дорожной картой, принятой правительством России в августе 2018 года.

Голосуем или доплачиваем?

По остальным 59 объектам «Урбан Групп», для домов без отчислений в Фонд, конкурсный управляющий обязан вынести на голосование участников строительства вопрос о создании жилищно-строительного кооператива. Дольщики проголосовали за? Достраивать жилье им придется на свои деньги. Больше того, после передачи объекта дольщикам (жилищно-строительному кооперативу) все проблемы — от отсутствия финансирования до получения строительной и разрешительной документации — лягут исключительно на плечи членов кооператива.

Причем, чтобы получить дом и завершить строительство, дольщикам необходимо выполнить ряд условий. При создании ЖСК потребуется согласие залоговых кредиторов. В ином случае члены кооператива обязаны оплатить 60% их требований к застройщику-банкроту. Они же должны будут внести недостающую сумму для погашения текущих платежей 1-й и 2-й очереди в случае недостаточного имущества застройщика на депозит арбитражного суда.

При этом весьма вероятна ситуация, при которой членам кооператива предстоит оплатить достройку как собственных домов, так и других объектов жилого комплекса вне зависимости от степени их готовности.

В случае если дольщики не примут решения о создании ЖСК или кворум не будет собран, конкурсный управляющий сможет привлечь нового застройщика и в дальнейшем передать ему дома в соответствии с разработанной правительством «дорожной картой».

Каждый голос важен

Формат проведения собрания и порядок голосования будет также зависеть от того, попадает ли дом под действие 218-ФЗ.

Для 9 домов голосование пройдет в очной форме, по каждому из объектов в отдельности. Для кворума требуется присутствие минимум трети участников строительства, обладающих более 50% голосов. Решение будет считаться принятым, если за поставленный в бюллетене вопрос проголосуют три четверти от участвующих в собрании.

По остальным 59 домам планируется заочное голосование, отдельно по каждому застройщику (в группу компаний входили несколько юридических лиц). В определенные даты дольщики придут в один из центров приема документов, где по паспорту или по доверенности получат именной бюллетень. В том же центре бланк с решением участники строительства передадут представителю конкурсного управляющего. Для кворума также потребуется участие не менее трети участников строительства, обладающих более чем половина голосов. За решение должны проголосовать три четверти присутствующих.

И в том и в другом случае голосовать смогут все дольщики, чьи требования включены в реестр жилых помещений на дату проведения собрания. На регистрации им необходимо предъявить паспорт, ДДУ и уведомление о включении в реестр.

График проведения собраний опубликуют заранее на сайтах Фонда и конкурсного управляющего застройщиков «Урбан Групп». Официальное уведомление будет опубликовано на площадке Единого федерального реестра сведений о банкротстве за 14 дней до даты проведения.

По итогам собрания конкурсный управляющий «Урбан Групп» в течение пяти рабочих дней будет обязан уведомить Арбитражный суд о результатах такого голосования. Для этого он передаст в материалы судебных дел бюллетени и журнал регистрации. Также в течение пяти рабочих дней итоги будут опубликованы на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве.

Эксперты признают, что такой формат голосования может стать наиболее эффективной практикой в работе с проблемными объектами, если такие еще будут появляться в будущем.